统筹分类治理引导连片微更新

中国城市微更新发展趋势

微更新是新时期推动中国城市高质量发展的战略选择。 在中国城镇化水平逐步跃升的背景之下，城市发展正从增量开发转向存量挖潜，从硬实力导向走向软实力导向，从大拆大建的粗放式发展步入到精耕细作的内涵式发展新时期。未来的城镇化仍是以人为核心的新型城镇化，大拆大建是对历史文脉以及邻里关系的破坏，急功近利的城市更新模式终将难以为继。未来城市将注重城市内涵品质的提升，以人的需求与参与为导向，通过对小空间、小问题进行小改造，焕发旧城活力并提升大众幸福感。微更新作为一种重内涵、渐进式的城市复兴模式，未来将有更大的发挥空间。

微更新的实施对象较为多元，涵盖老旧小区、老旧厂房、老旧街区、历史文化地区等存量片区。在成片连片的微更新行动中，更新对象往往是多类型并存的，每一类更新对象都有鲜明的个性化特征，更新方式、更新主体有较大差异。不同更新对象的更新诉求各不相同，同一更新对象也面临多样的更新诉求，传统“大水漫灌”式的治理方式难以显现真实诉求，连片的微更新需要基于多元诉求，统筹探索更有效的治理方式。统筹划分更新对象类别，对症下药实施精准治理方案，将成为连片微更新面临的新议题。

国际实践和启示

微更新在全球范围内已有广泛实践。多数发达国家城市更新已步入微改与保护融合的阶段，在分类治理方面有较多成熟经验。香港、新加坡、澳门及台湾等地区从居住空间、产业空间、社区商业空间与历史保护区等方面提供丰富的实践经验。

在历史保护区空间规划治理方面，香港重视历史建筑保护的灵活性，按历史建筑的历史价值、建筑价值、组合价值、社会价值和地区价值、保持原貌程度和罕有程度，对历史建筑进行分级鉴定，随着建筑级别降低不断放宽修复措施。台湾注重整体历史空间风貌的保护，通过划分严格控制区和环境协调区，在严格控制区内采用全部或部分保留、立面保存、原貌重建、功能活化等方式保存维护，在环境协调区内采用限制协调建筑立面风格、管制楼层及高度、规范建筑斜屋顶/屋顶突出物朝向等措施。

在产业空间规划治理方面，香港通过推出“工业大厦活化”更新策略，包括出台有效的财政优惠、扩大工厦用途等政策，成功地为文创、商贸产业腾出发展空间。台湾主要通过建立“先罚后卖”机制、公有土地回收机制、扩大工业用地使用范围和出台工厂改造计划等方式，释放现有产业空间资源。其中，“闲置工厂/工业园转型升级”作为最典型的微更新策略，通过将标准厂房改造成观光工厂，实现了产业转型和升级。

在居住空间规划治理方面，新加坡推行小规模细化灵活的修缮计划，供市民针对性地灵活选择修缮内容。台湾关注重建对象的历史、文化、艺术及纪念价值，灵活采用“都市更新单元”模式，推动人文价值突显的楼宇及老旧住宅片区式更新。

在（社区）商业空间规划治理方面，澳门以小区特色为基础，积极推动文化创意和旅游业融合带动小区经济发展。通过推行“论区行赏旅游计划”、“北区WIFI街”等计划，鼓励社团与商户合作在核心旅游区延伸或开辟更多步行街，持续完善街区配套设施，便利居民和旅客，带动小区商业、文化、环境的改善。

连片微更新统筹分类治理创新实践建议

城市更新事关政治、经济、社会民生等方方面面，微更新规划治理不仅需要借鉴国际经验，也需要结合中国国情。从微更新的发展趋势看，随着各地对集中连片式更新的深入推进，微更新的实施范围也逐渐扩展到连片地区。从微更新的外部环境看，随着“双碳”、数字经济、内循环、新基建等战略的深入部署，微更新迎来更多融合发展机遇。展望未来，连片微更新将受到更高的关注，针对连片微更新的统筹分类治理也将呈现更多的创新实践：

（1）老旧小区微更新，重在破解空间无序与配套不全的难题，依托绿色智慧全域治理，引导小区实现便民发展。针对老旧小区脏乱差、民生设施存在缺口、能耗高、空间利用效率低等问题，可借助低碳智慧全域治理规划得以有效解决。针对脏乱差现象，采取杂物景观改造与替代方式防止方杂物堆放回潮。针对配套设施短板，通过增加绿色智慧设施完善供给服务。针对建筑能耗问题，借助低碳或零碳技术实现节能改造。针对闲置用地问题，实施文创介入的空间挖潜的行动，通过在闲置用地创造标志性的艺术装置、举办品牌型的文化活动事件等形式，增加土地利用价值；

（2）老旧厂区微更新，重在破解产能落后与空间衰败的难题，依托产业升级空间重塑，引导厂区实现价值再造。针对落后产能，一方面鼓励传统企业淘汰落后产能注入新兴动能，例如将原有厂房改造升级为低碳工厂、智能工厂；另一方面加快淘汰高污染高能耗传统企引入机会产业，例如利用腾挪空间引入小试中试、科学研究、精密制造等新兴产业，推动产业转型升级。针对空间衰败问题，一方面可以依托工业记忆打造工业遗产观光项目，另一方面可根据空间形态打造休闲商业、文化艺术展览、文创办公以及娱乐体验等项目，将“工业锈带”改造成“生活秀带”，实现空间重塑价值再造；

（3）老旧街区微更新，重在破解业态过时人气低迷的难题，依托消费升级场景营造，引导街区实现经济重振。针对业态没落，可迎合Z世代消费趋势，通过导入国朝文化IP、科技体验、沉浸式商业、潮玩购物、休闲度假、文化市集等业态，满足年轻消费人群对文化精神的追求。针对人气低迷，可借助地标打卡、节事举办等形式吸引人流，通过动态艺术装置、特色网红店招与重大文化节事创造主题场景，提升街区的吸引力，重振商业经济；

（4）历史片区微更新，重在处理好保护与利用的平衡关系，依托文化保育文创活化，引导片区实现持续发展。历史片区在以保护为目标的微改造过程中，应将保护和利用作为有机统一的整体。针对文化保护，为保持传统历史文化风貌的完整性，保护需涵盖各个层面的要素，除了保护历史建筑、空间肌理等物质空间，还应保留原有生活方式、再现历史人物事件以及传承非遗文化。针对文化利用，可依托文化资源划定部分经营性空间发展文创产业或开展文化消费。一方面可依托原有历史文化主题，吸引艺术家、匠人、美术家等文创从业人员成立文创工作室，另一方面可结合历史建筑形态打造博物馆、艺术馆、展览馆等项目，以文化消费激活历史片区发展活力。

综上，连片微更新是一项复杂的更新行动，更新过程中面临多种对象的多元诉求。统筹分类的规划治理对指引连片微更新具有重要作用。划定老旧小区、老旧厂区、老旧街区以及历史片区等更新对象的类别，并根据每一类更新对象的诉求量身定制规划治理方案，充分利用数字化手段提高运营与全域治理能力，能够更精准指引连片微更新的落实，推动微更新项目高效实施。
 

德勤服务案例：某市城市更新项目