Property Index

Analysen

Deloitte Property Index 2021

Wohnimmobilienpreise steigen in Deutschland zweistellig

Die Pandemie hat dem europäischen Wohnimmobilienmarkt insgesamt nicht geschadet: Sowohl die Kauf- als auch die Mietpreise sind dem Property Index 2021 von Deloitte zufolge im vergangenen Jahr abermals in den meisten europäischen Ländern nach oben gegangen, wenngleich in sehr unterschiedlichem Maße. Wie zu erwarten, haben sich die deutschen Miet- und Wohnimmobilienpreise im vergangenen Jahr nochmals sehr dynamisch entwickelt, die Angebotspreise stiegen durchschnittlich zweistellig. Deutschland zählt somit innerhalb Europas mehr denn je zu einem der teuersten Wohnimmobilienmärkte.

Trotz kontinuierlicher Konvergenz der europäischen Volkswirtschaften und enger Verflechtungen untereinander entwickeln sich die Wohnungsmärkte in den europäischen Ländern weitgehend unabhängig voneinander. So stiegen im vergangenen Jahr die Angebotspreise für Wohnimmobilien in Deutschland wie auch in den Niederlanden jeweils um satte 10,81 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr gefallen sind die durchschnittlichen Wohnungspreise hingegen in Norwegen (-3,99%) und Italien (-1,24%). Unter den teilnehmenden Ländern konnte sich Österreich mit einem Quadratmeterpreis von 4.457 EUR/qm erstmals auf der Position als teuerstes europäisches Land platzieren, nur knapp vor Frankreich (4.421 EUR/qm). Dahinter folgt schon Deutschland mit 4.100 EUR/qm. Durchschnittliche Preise von über 4.000 EUR/qm wurden im letzten Jahr außerdem im Vereinigten Königreich und in Israel erreicht.

 

„Die Befürchtungen, dass mit der COVID-Krise auch der Wohnimmobilienmarkt leiden würde, haben sich nicht bestätigt – im Gegenteil. Die deutschen Wohnimmobilienpreise haben sowohl im Kaufmarkt als auch bei den Mieten noch einmal deutlich zugelegt“, sagt Michael Müller, Partner und Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte. „Auch das Preisniveau hat besonders in Mittel- und auch Osteuropa abermals zugelegt.“

 

 

Deutscher Wohnimmobilienmarkt weiterhin dynamisch

Insgesamt lässt sich der Wohnungsmarkt in Deutschland durch seine Heterogenität mit einer multizentrischen und föderalen Struktur charakterisieren. Dies zeigt sich in den Städten und Metropolregionen, die zum Teil sehr hochpreisig sind und die wiederum im Kontrast zu den günstigeren Randgebieten des Landes stehen. Generell hat die Pandemie bisher nur geringe Auswirkungen auf den deutschen Wohnungsmarkt, der gerne als "sicherer Hafen" auf den deutschen Anlagemärkten bezeichnet wird. Anhaltend niedrige Zinsen und ein weiterhin struktureller Nachfrageüberhang an bezahlbarem Wohnraum sowie ein ungebrochener (ausländischer) Investitionsappetit steigerten die Attraktivität des Wohnungsmarktes auch während der Pandemie, sodass die Preise anhaltend hoch blieben bzw. in beliebten Regionen auch weiter stiegen.

Dementsprechend war die Preisdynamik im Jahr 2020 fast ähnlich wie in den letzten Jahren. In den ohnehin schon teuren Großstädten stiegen sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten weiter an, wobei sich die Dynamik der Preissteigerungen in sehr zentralen Lagen etwas abflachte. Trotz der anhaltenden Abwanderung in die Städte nahmen gleichzeitig aber auch die Suburbanisierungstendenzen bestimmter Bevölkerungsgruppen (z. B. junger Familien) weiter zu – u.a. begünstigt durch COVID-19. Gründe für diese Entwicklung könnten überdies in den (noch) niedrigeren Preise im Umland sowie in veränderten Wohn- und Arbeitsbedürfnissen liegen. Es wird erwartet, dass sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten in den gut angebundenen Umlandregionen aufgrund der erhöhten Nachfrage weiter dynamisch steigen werden.

 

Extreme Unterschiede bei der Erschwinglichkeit von Eigenheimen in Europa

Um die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zu beurteilen, wurde die Anzahl der durchschnittlichen Bruttojahresgehälter berechnet, die für den Kauf einer standardisierten neuen Wohnung in jedem Land aufgewendet werden muss, ausgehend von einer Wohnung mit einer durchschnittlichen Grundfläche von 70 Quadratmetern.

  • Zum ersten Mal wurden die am wenigsten erschwinglichen Eigenheime in Serbien gefunden, das im vergangenen Jahr in dieser Kennzahl den zweiten Platz belegte. Käufer in Serbien benötigten durchschnittlich 15,2 Bruttojahresgehälter für den Kauf einer eine standardisierten Wohnung.
  • Nach vier Jahren auf dem ersten Platz verzeichnete die Tschechische Republik die am zweitwenigsten bezahlbaren Wohnungen unter den teilnehmenden Ländern mit durchschnittlich 12,2 Bruttojahresgehältern für den Kauf einer 70 qm Wohnung. Im Vergleich zum letzten Jahr ist dies ein Anstieg um fast zwei durchschnittliche Jahresgehälter.
  • Ähnlich wie im letzten Jahr würden potenzielle Käufer in der Slowakei rund zehn durchschnittliche Bruttojahresgehälter für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung ausgeben. Bürger in Israel, Lettland, Slowenien, Ungarn und Kroatien mussten zwischen acht bis zehn durchschnittlichen Jahresgehältern ausgeben, um sich eine eigene Wohnung zu leisten.
  • Wenn einheimische Käufer nach einer durchschnittlichen neuen Wohnung in Polen, Rumänien, Österreich, Bosnien und Herzegowina, dem Vereinigten Königreich, den Niederlanden, Italien und Deutschland suchen, müssten sie in etwa sechs bis acht Jahre lang sparen.
  • Die besten Erschwinglichkeitsraten gab es in den vergangenen 12 Monaten in Irland mit 3,1 durchschnittlichen Jahresgehältern für den Kauf einer 70 qm Wohnung. Sehr erschwingliche Wohnungen sind auch in Norwegen, Bulgarien, Portugal und Belgien zu finden – in diesen Ländern kann eine 70 qm Wohnung für etwa das Vier- bis Fünffache des durchschnittlichen Jahreseinkommens erworben werden.

 

Mietmärkte weiterhin stark und dynamisch

Wie in den letzten Jahren beinhaltet die Studie einen Vergleich der Mietpreise zwischen ausgewählten Städten in den teilnehmenden Ländern, da Mietwohnungen einen wichtigen Teil des Wohnungsmarktes in ganz Europa ausmachen.

Deutschland

  • Alle vier im Ranking vertretenen deutschen Städte (München, Frankfurt, Hamburg, Berlin) haben bei der Mietentwicklung noch einmal zugelegt, wenngleich moderat im Vergleich zum Vorjahresanstieg. Der stärkste Mietpreisanstieg war in Frankfurt zu beobachten (+1,6 EUR/qm/Monat), deutlich vor Berlin (+1 EUR/qm/Monat), Hamburg (+0,7 EUR/qm/Monat) und München (+0,4 EUR/qm/Monat), das dennoch weiterhin als teuerste deutsche Stadt gelten kann.
  • Die durchschnittlichen deutschen Monatsmieten decken in den Metropolen eine relativ breite Spanne ab und reichen von 16,80 Euro/qm in München über 13,30 EUR/qm (Frankfurt), 11,20 EUR/qm (Hamburg) bis 10,10 EUR/qm (Berlin).

Europa

  • Erneut führt Paris mit 28,6 EUR/qm/Monat den europäischen Mietpreisspiegel an. Monatsmieten von über 20 EUR/qm wurden daneben nur in zwei anderen Städten beobachtet: London/Inner City (26,1 EUR/qm) und Oslo (24,7 EUR/qm).
  • In der Regel sind Hauptstädte die teuersten Städte des jeweiligen Landes – auch für Mieter. Es gibt jedoch einige Gegenbeispiele, die die jeweiligen Landeskapitalen deutlich übertreffen: Trondheim (19,6 EUR/qm), München (16,8 EUR/qm), Barcelona (16,7 EUR/qm), Tel Aviv (14,3 EUR/qm), Frankfurt (13,3 EUR/qm), Hamburg (11,2 EUR/qm) und Linz (10,1 EUR/qm).
  • Die größte jährliche Veränderung beim Mietniveau wurde in Lyon (+24,03 %) beobachtet. Zweistellige Zuwächse gab es auch in Graz (19,88 %), Marseille (15,83 %) und Den Haag (13,72%).

 

Deutliche Unterschiede auf den europäischen Hypothekenmärkten

Einer der wichtigsten Indikatoren auf dem Hypothekenmarkt ist die Verschuldung der Haushalte, d.h. der Anteil des ausstehenden Volumens aller an Haushalte vergebenen Hypothekenkredite im Vergleich zu deren verfügbarem Einkommen. Basierend auf den verfügbaren Daten variiert das Niveau der Verschuldung zwischen den europäischen Ländern stark. Solche Unterschiede sind zum Beispiel auf den Anteil der Hypothekenbesitzer an der Bevölkerung eines bestimmten Landes, die Reife der Hypothekenmärkte oder historische Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten zurückzuführen.

Bemerkenswert ist, dass Frankreich und Deutschland – die größten Wohnungsmärkte innerhalb Kontinentaleuropas – beide bei einer Verschuldungsquote von etwa 70 Prozent liegen. Es gibt einige Länder, in denen dieses Maß viel niedriger liegt: Rumänien, Ungarn und Bulgarien – alle mit weniger als 20 Prozent Verschuldungsquote.

Den höchsten Verschuldungsgrad weisen die Niederlande und Dänemark mit einem Verhältnis von Wohnkrediten zu verfügbarem Haushaltseinkommen von über 170 Prozent auf. Zwei weitere Länder wiesen eine Verschuldungsquote von über 100 Prozent auf: Norwegen (166,7%) und das Vereinigte Königreich (100,6%). Was die durchschnittlichen Zinssätze für Wohnbauhypotheken betrifft, so waren die günstigsten wieder einmal in Portugal zu finden, wo sich die Zinssätze um 1,0 Prozent bewegten. Durchschnittliche Hypothekenzinssätze unter 1,5 Prozent konnten in der Slowakei, Frankreich, Deutschland, Italien, Belgien und Österreich festgestellt werden.

Die am wenigsten erschwinglichen Hypothekenfinanzierungen gab es in Rumänien mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 5,3 Prozent, gefolgt von Ungarn (4,1%) und Bosnien und Herzegowina (3,9%). Es gibt der Studie zufolge nur fünf Länder, deren Hypothekenzinssätze im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind: Bosnien, Herzegowina, Frankreich, Slowenien und Großbritannien. Die allgemeine Erwartung ist, dass die Hypothekenzinsen in ganz Europa bis zum Ende des Jahres gleichbleiben werden, was potenzielle Käufer weiter ermutigen könnte, in den Wohnungsmarkt zu investieren oder eine Lösung für die eigene Wohnsituation zu finden.

 

Europäische Wohnungsmärkte in einer postpandemischen Ära

Aus einer übergeordneten Perspektive ist aufgrund der Probleme im Zusammenhang mit der Pandemie ein Modernisierungsschub in vielen europäischen Volkswirtschaften mit dem Ziel der langfristigen Nachhaltigkeit erkennbar. Dies wird unweigerlich die Art und Weise der Wahrnehmung von vielen Aspekten des Wohnimmobilienmarktes ändern. So mussten im März und April 2020 sind fast alle nicht systemrelevanten Arbeitnehmer zu Hause bleiben, im Homeoffice arbeiten und oft zugleich Homeschooling stemmen, was den Blick auf das eigene Zuhause in vieler Hinsicht stark verändert hat.

Eine weitere Auswirkung, die in allen Ländern deutlich sichtbar ist, betrifft die Vorbereitung von neuen Wohnbauprojekten. Da viele staatliche und kommunale Behörden während des Lockdowns geschlossen waren, konnte nur eine begrenzte Anzahl von Projekten die notwendigen Genehmigungsverfahren durchlaufen. Der Ausblick ist jedoch positiv, da die Hälfte der untersuchten Länder angibt, dass eine Verbesserung der Situation durch eine Zunahme der Bautätigkeit erwartet wird.

Aus preislicher Sicht verzeichneten die Wohnungsmärkte trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit in den meisten Fällen zumindest ein leichtes Wachstum. Die Annahme, dass der Wohnimmobilienmarkt in Zeiten des Abschwungs attraktiv ist, hat sich als richtig erwiesen, da viele Länder kurz nach dem Ende der gravierendsten Pandemie-Einschränkungen eine beispiellose Nachfrage nach neuen Wohnungen melden. Darüber hinaus wird erwartet, dass sich dieser Trend im Jahr 2021 fortsetzt, was einen weiteren Anstieg der Preise unterstützen könnte.

 

„Die Pandemie mit all ihren Konsequenzen wird die Art und Weise, wie Menschen über Wohnraum denken und wie die Menschen in ganz Europa leben, entscheidend prägen und nachhaltig verändern“, sagt Michael Müller. „Die Pandemie hat uns neben vielen Herausforderungen auch neue Erfahrungen wie Homeoffice, Homeschooling und virtuelle Home Business Meetings beschert. Diese Entwicklungen geben dem Wohnimmobilienmarkt in Europa vollkommen neue Perspektiven. Auf diese sollten sich Immobilienentwickler unbedingt vorbereiten.“

 

 
Die vollständige Studie können Sie hier entnehmen:

>> Download PDF

Michael Müller | Leiter Real Estate
Michael Müller | Leiter Real Estate

Die wichtigsten Zahlen und Fakten auf einen Blick:

 

>> Wohnimmobilienkauf Deutschland:

Durchschnittlicher Transaktionspreis von

  • Neubauwohnungen (4.100 EUR/qm), eine Steigerung 10,8 Prozent ggü. Vorjahr
  • älteren Altbauwohnungen (3.000/EUR/qm)

Durchschnittlicher Transaktionspreis für eine neue Wohnung (EUR/qm) und jährliche Veränderung

  • Berlin 6.200 EUR, +1,6%
  • Hamburg 6.400 EUR, +4,9%
  • München 8.700 EUR, +4,8%
  • Frankfurt 7.700 EUR, +8,5%

Vergleich deutscher Städte mit dem Landesdurchschnitt (= 100%)

  • Berlin 151,22%
  • Hamburg 156,10%
  • München 212,20%
  • Frankfurt 187,80%

 

 

>> Europa auf einen Blick - Mieten und Kaufen:
  • In Österreich stiegen die Transaktionspreise bei Wohnimmobilien um 5,84 Prozent, die Alpenrepublik schnitt somit erstmals als teuerstes Land in Bezug auf die Neuwohnungspreise ab (4.457 EUR/qm)
  • Paris bleibt Europas teuerste Stadt beim Kauf einer Wohnung – vor Tel Aviv und München. Auch in Bezug auf die Monatsmiete bleibt Paris die teuerste Stadt (28,60 EUR/qm)
  • Rom ist die einzige europäische Hauptstadt, die einen Rückgang der Preise für neue Wohnungen verzeichnet hat (-3,11 % gegenüber dem Vorjahr).
  • Am erschwinglichsten ist die eigene Wohnung in Irland, wo die Bürger im Durchschnitt 3,1 Jahresgehälter ausgeben mussten, um sich ein eigenes Haus zu leisten.
  • Die größte jährliche Veränderung der Preise für neue Wohnungen wurde in Bratislava zwischen 2019 und 2020 beobachtet (+13 %)
  • Mit einem Preis von 578 EUR/qm für eine neue Wohnung verzeichnet Bulgarien die erschwinglichsten Wohnungspreise unter den Ländern im Immobilienindex
  • Zum ersten Mal mussten Hauskäufer in Serbien das höchste Vielfache ihres jährlichen Bruttogehalts für den Kauf einer 70-qm-Wohnung bezahlen (15,2)
  • Interessanterweise sind es nicht die Hauptstädte im Allgemeinen, die am teuersten sind: So sind Wohnlagen in Städten wie Gent, München, Tel Aviv, Mailand, Jurmala (Lettland), Cluj (Rumänien) und Barcelona zu Teil weit über vergleichbaren Angeboten in den jeweiligen Kapitalen.
  • Im Vergleich der Preise der untersuchten Städte mit ihren jeweiligen nationalen Durchschnittswerten wurde die höchste Disproportion im vergangenen Jahr in Portugal beobachtet, wo das Preisniveau in Lissabon bei 356% des nationalen Durchschnitts lag. Es ist die einzige Stadt in der Veröffentlichung, die den nationalen Durchschnitt um mehr als das Dreifache übertraf.
  • Von den übrigen Städten in unserer Liste ist nur Paris mit 292,17 % nahe an diesem Niveau. Werte, die den nationalen Durchschnitt um mehr als das Zweifache übersteigen, wurden in Kopenhagen, München, Tel Aviv und Barcelona gemessen. Alle diese Städte haben eines gemeinsam – sie alle gelten als Wirtschafts-Motoren der jeweiligen Länder.

 

 

>> Durchschnittlicher Transaktionspreis für neue Wohnungen in den Hauptstädten, jährliche Veränderung
  • Rom -3,11%
  • Paris 0,42%
  • London (Inner London) 1,11%
  • Berlin* 1,64%
  • ...
  • Madrid 11,27%
  • Bratislava 13%

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