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Property Index 2022
Wie entwickelt sich der europäische Wohnimmobilienmarkt?
Der Deloitte Property Index ist eine der umfassendsten Untersuchungen der Wohnimmobilienmärkte in Europa und eine wertvolle Informationsquelle für Branchenexperten, Investoren und die breite Öffentlichkeit. Die aktuelle, elfte Auflage des Property Index analysiert die Daten von 23 europäischen Ländern und 68 ausgewählten Großstädten, um einen direkten Vergleich der Wohnimmobilienpreise abzubilden. Des Weiteren untersucht der Report die zentralen Faktoren, die auf Grundlage der unterschiedlichen wirtschaftlichen Perspektiven die Entwicklung der nationalen Wohnungsmärkte in Europa bestimmen.
Ziel des Deloitte Reports ist es, regelmäßig aktuelle Informationen über den europäischen Wohnungsmarkt im Jahresvergleich bereitzustellen und zu erfassen: wie die Bürger in Europa leben und welche Kosten in den einzelnen Ländern mit dem Wohnen verbunden sind. Obwohl der Property Index darauf abzielt, einen umfassenden Überblick über die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Europa für das zurückliegende Jahr 2021 zu geben, gilt es bei der Beurteilung der Ergebnisse , die durch die russische Invasion in der Ukraine ausgelöste, gegenwärtige geopolitische Situation mit zu berücksichtigen. Dies hat zu einer Verschärfung der Energiekrise mit stark verteuerten Energiepreisen in zahlreichen europäischen Ländern geführt. Darüber hinaus wird der Wohnungsmarkt durch den Preisanstieg bei Baumaterialien und die ansteigenden Zinsen insgesamt erheblich beeinträchtigt.
Zentrale Ergebnisse des Property Index 2022 im Überblick
Bautätigkeit: Deutschland mit Licht und Schatten
Im Vergleich der absoluten Zahlen von im Jahr 2021 fertiggestellten Wohnungen hat Frankreich mit 471.000 Einheiten seine Position als europäische Spitzenreiter gefestigt. Es folgten Deutschland (310.000 Wohnungen) und Polen (234.700 Wohnungen). Ähnlich verhielt es sich bei den absoluten Zahlen der neu begonnenen Wohnungsbauvorhaben (Frankreich lag ganz vorne mit 386.700, danach platzierten sich Polen mit 277.400 und Deutschland mit 248.700 begonnenen Bauvorhaben). Betrachtet man jedoch die Zahl der fertig gestellten Wohnbauprojekte pro 1.000 Einwohner eines Landes, lag Deutschland 2021 nur im Mittelfeld – und im Vergleich der neu begonnenen Wohnungsbauvorhaben pro 1.000 Einwohner sogar auf dem siebtletzten Platz im Vergleich der 23 Länder.
Steigende Immobilienpreise, Deutschland schließt zu den teuersten Ländern auf
Für 2021 lässt sich für Neubauwohnungen ein Aufwärtstrend bei den durchschnittlichen Transaktionspreisen feststellen – in 18 der 23 untersuchten Länder sind die Preise gestiegen. Das Vereinigte Königreich übernahm die Spitzenposition des teuersten Landes mit einem Neubau-Quadratmeterpreis von 4.905 EUR im Jahr 2021. Danach folgte Österreich mit 4.782 EUR/qm vor Frankreich mit 4.639 EUR/qm.
Mietpreise in europäischen Großstädten im Vergleich
Der Property Index enthält in der Ausgabe einen Vergleich der Mietpreise von ausgewählten europäischen Städten. Nach den verfügbaren Daten lag hier Paris mit 29,10 Euro pro Quadratmeter pro Monat an der Spitze. Dahinter platzierten sich Oslo (26,6 EUR/qm), London (25,1 EUR/qm) und Amsterdam (22,5 EUR/qm).
Die teuerste Stadt in Deutschland war 2021 nach wie vor München mit durchschnittlichen Monatsmietpreisen von 18,90 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt (15,90 EUR/qm), Berlin (14,30 EUR/qm), sowie Hamburg (13,60 EUR/qm).
Wohnungsmarkt: Trends und Ausblicke
Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Wohnungsmarkt sind nach wie vor zu spüren, allerdings hat sich hier die Situation gegenüber dem Vorjahr stabilisiert. Europaweit sind derzeit aber vor allem die Knappheit an Baumaterialien und die deshalb gestiegenen Preise für Bauleistungen gravierende Herausforderungen. Steigende Energie -und Refinanzierungskosten führen zu höheren Kosten für Projektentwickler. Zunehmend schlägt sich die Unsicherheit über die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und Baustoffen auch auf die Projektplanung und die Baupreise nieder.
Ein weiteres Problem, das für alle untersuchten Länder gilt, ist das begrenzte Angebot an neuem Wohnraum. Seit einigen Jahren gelten in den meisten europäischen Städten strenge Genehmigungs- und Bauvorgaben, während die Nachfrage gleichzeitig Rekordhöhen erreicht hat. Getrieben wurde diese Nachfrage durch die über lange Zeit niedrigen Hypothekenzinsen, Veränderungen in Struktur und Größe der Haushalte, die fortschreitende Urbanisierung und die Nachfrage nach Immobilien als stabile und langfristige Investitionsmöglichkeit.
Ebenfalls ein zentrales Thema in allen untersuchten Märkten bleibt die Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Es gibt nur wenige Länder, in denen sich diese im Vergleich zum Vorjahr verbessert hat. Mit Blick auf die Zukunft und die angeführten Risiken und Unsicherheiten ist zu erwarten, dass der Mangel an bezahlbaren Wohnraum in den meisten Ländern auf absehbare Zeit ein beherrschendes Thema bleiben wird.
Zu all diesen Herausforderungen kam im Februar 2022 die russische Invasion in der Ukraine hinzu. Da sich viele europäische Länder mit den Geflüchteten solidarisch zeigten, waren die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt vor allem in den direkten Nachbarländern der Ukraine deutlich zu spüren. Ein gemeinsames Merkmal für das zweite Quartal 2022 ist das sinkende Angebot auf den Mietmärkten, da viele zur Vermietung angebotene Wohnungen zur Unterbringung von Familien genutzt werden, die vor dem Krieg in der Ukraine geflohen sind.
Ökonomischer Ausblick: Künftige Herausforderungen für die Immobilienmärkte
Das Wachstum in der Eurozone hat sich 2021 nach dem Einbruch durch die COVID-19-Pandemie zwar teilweise erholt, konnte aber nicht den Stand von vor Corona erreichen. Für dieses Jahr prognostiziert der Internationale Währungsfonds ein Wirtschaftswachstum von 2,8 Prozent für die Eurozone. In dieser Prognose ist das Risiko, dass Russland als Reaktion auf die gegenwärtigen, infolge des Angriffs auf die Ukraine verhängten Sanktionen, weniger oder gar kein Gas mehr liefert allerdings noch nicht eingepreist. Die kombinierte Wirkung von Lieferkettenstörungen, Energiekrise sowie hohen Preisen für Nahrungsmitteln und anderen Rohstoffen beschleunigte die Inflation. In der Eurozone erreichte sie im April 2022 7,5 Prozent und damit einen Höchststand seit mehreren Jahrzehnten.
Der Wohnungsmarkt reagiert in der Regel sensibel auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere auf das BIP-Wachstum und die Zinssätze. Sofern die hohen Energiepreise nicht zu einer Rezession führen, könnte das ein BIP-Wachstum die Immobilienpreise stützen. Andererseits erhöht eine straffere Geldpolitik die Hypothekenzinsen, was wiederum die Nachfrage nach Immobilien verringern und den Anstieg der Immobilienpreise bremsen könnte.
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