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Effektive Geldwäscheprävention im Immobiliensektor – ein modernes Lösungskonzept

Im Finanzsektor wird der Bekämpfung und Vorbeugung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung eine besondere Bedeutung beigemessen. Bei festgestellten Verstößen sind oft hohe Strafzahlungen die Konsequenz. Verschiedene Studien der letzten Jahre zeigen jedoch, dass Kriminelle immer häufiger Gelder außerhalb des Finanzsektors - vor allem im Immobiliensektor - investieren. Aktuell gibt es Anzeichen dafür, dass dieser Sektor künftig durch die zuständigen Aufsichtsbehörden verstärkt überwacht werden könnte.

Was muss zur Geldwäscheprävention im Immobiliensektor getan werden?

Für die verpflichteten Akteure des Immobiliensektors stellen sich die folgenden grundlegenden Fragen:

  • Welchen regulatorischen und strafrechtlichen Risiken bestehen?
  • Welchen Schaden können potenzielle Verstöße verursachen?
  • Welche Maßnahmen müssen getroffen werden, um Verstößen vorzubeugen?

 

Die aktuelle Lage

Die gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen an Akteure des Immobiliensektors haben sich seit der Neufassung des Geldwäschegesetzes von 2017 erneut verschärft. Immobilienmakler unterliegen seitdem verstärkt einer expliziten Nachweis- und Dokumentationspflicht. Zudem können für die Verletzung dieser Pflichten höhere Bußgelder verhängt werden.

Darüber hinaus ist zu erwarten, dass in naher Zukunft verstärkt Kontrollen durch die zuständigen Aufsichtsbehörden durchgeführt und potenziell mehr Strafen verhängt werden.

 

Wie hoch ist das Geldwäscherisiko im Immobiliensektor?

Eine Reihe relevanter Studien sowie Artikel in der Presse verdeutlichen, dass in Deutschland im Immobilienbereich ein herausgehobenes Risiko für Geldwäsche existiert. Diese Einschätzung wird aktuell auch durch die Bundesregierung geteilt. Ferner will die Geldwäschemeldestelle des Zolls (FIU) in nächster Zeit ihre Arbeit verstärkt auf Immobilientransaktionen konzentrieren.

 

Umfang des Geldwäscherisikos

Genaue Aussagen zum Umfang von Geldwäsche im Immobilienbereich sind nur schwer zu treffen. In einschlägigen Studien wird das Geldwäschevolumen im deutschen Immobiliensektor auf bis zu 5 Mrd. Euro jährlich geschätzt.
Laut Schätzung müsste die Anzahl der jährlichen Verdachtsmeldungen, die durch Immobilienmakler an die FIU abgegeben werden, zwischen 2.400 und 8.000 liegen. Im Jahr 2017 wurden von Immobilienmaklern tatsächlich 21 Verdachtsfälle gemeldet (im Vergleich: die Gesamtzahl aller Verdachtsmeldungen an die FIU im Jahr 2017 betrug 59.845). Dieses Missverhältnis stellt in den gegenwärtig geführten Diskussionen einen der wesentlichen Kritikpunkte dar und bestärkt den Ruf nach geeigneten Maßnahmen zur Geldwäscheprävention im Immobiliensektor, um entsprechende Veränderungen hervorzubringen.

Pflichten und Risiken

Welche gesetzlichen Pflichten haben Immobilienmakler?

Immobilienmakler werden im Geldwäschegesetz (GwG) als Verpflichtete aufgeführt, für die eine Reihe von Pflichten gelten, welche mit der Novelle im Jahr 2017 noch einmal verschärft wurden.

Laut GwG basiert die Geldwäscheprävention auf den folgenden drei Grundpfeilern:

a) Risikomanagement 
Das Risikomanagement besteht aus der Durchführung einer Risikoanalyse und den daraus abgeleiteten internen Sicherungsmaßnahmen.

b) Erfüllung von Sorgfaltspflichten
Interne Sicherungsmaßnahmen, wie z.B. die Identifizierung der Vertragspartner, müssen risikobasiert umgesetzt werden, aus denen sich wiederum vereinfachte oder verstärkte Sorgfaltspflichten ergeben.

c) Verdachtsmeldewesen
Liegt ein begründeter Anfangsverdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung vor, muss unverzüglich eine Verdachtsmeldung an die FIU gemacht werden.

 

Welche Strafen drohen bei Verstößen?

Verletzungen der mit dem GwG auferlegten Pflichten können mit folgenden Strafmaßnahmen geahndet werden:

Wer gehört zu den Verpflichteten in der Immobilienwirtschaft?

Im Immobiliensektor gibt es viele mögliche Fallkonstellationen von Beteiligten sowie oftmals komplexe Gesellschaftsstrukturen. Deshalb ist die Erkennung der zu erfüllenden Pflichten für eine effektive Geldwäscheprävention im Immobiliensektor nicht immer einfach. Die folgenden Akteure stellen Beispiele der wichtigsten Verpflichteten dar:

  • Einzelmakler
  • Unabhängige Maklerbüros
  • Maklerbüros als Franchisenehmer
  • Immobilienentwickler mit Vertriebsabteilung
  • Offene Immobilienfonds

 

Unser Lösungsansatz

Das Gesetz verlangt von allen Verpflichteten die Umsetzung von Maßnahmen, die eine wirksame Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung garantieren. Nach der Durchführung einer sog. „Due Diligence“ Prüfung können wir feststellen, ob Ihr Risikomanagement den Anforderungen des Gesetzes entspricht. Unser Lösungsansatz ist ganzheitlich und strukturiert. Wir setzen intelligente Technologien ein, um Maßnahmen zur Mitigierung der erkannten Risiken zu ermitteln.

Dazu gehen wir vor wie folgt:

Unsere Lösungsansätze zur Erfüllung der gesetzlichen Pflichten

a) Risikomanagement
Zur Durchführung der Risikoanalyse benutzen wir das Deloitte AML Health Check Tool, das eine Bestandsaufnahme der aktuellen Situation im Bereich der Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung ermöglicht sowie Schwächen und entsprechende Maßnahmen zur Beseitigung aufzeigt.

b) Erfüllung von Sorgfaltspflichten
Interne Sicherungsmaßnahmen, z. B. bei der Kundenannahme, sowie die Umsetzung von einfachen oder verstärkten Sorgfaltspflichten, können sehr viel Zeit in Anspruch nehmen. Auch hier gibt es passende Tools, die Sie effektiv und ressourcenschonend unterstützen können.

c) Verdachtsmeldewesen
Liegt ein begründeter Anfangsverdacht mit Bezug auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung vor, so muss unverzüglich eine Verdachtsmeldung an die FIU gemacht werden. Dies kann, je nach Komplexität des Falls, sehr zeit- und arbeitsaufwendig sein. Auch hier bieten wir Ihnen passende Tools, die den anfallenden Arbeitsaufwand erheblich reduzieren.

Wie kann Deloitte Sie unterstützen?

Wir helfen Ihnen, Ihre aufsichtsrechtlichen Anforderungen und geldwäscherechtlichen Pflichten wirksam und kosteneffizient zu erfüllen. Wir haben langjährige Erfahrung im Bereich der Geldwäscheprävention und bieten Ihnen klassische sowie digitale Lösungen, auf Ihren Wunsch hin in Zusammenarbeit mit unseren Partnerunternehmen des Deloitte RegTech Labs. Unsere Teams bieten Ihnen zahlreiche individuelle und originelle Lösungskonzepte.

Wir unterstützen Sie auch bei der Umsetzung eines konstruktiven Risikomanagements, das Ihnen eine wirksame Geldwäscheprävention im Immobiliensektor ermöglicht. Gemeinsam mit Ihnen erstellen wir die geeigneten Präventionsmaßnahmen und helfen Ihnen bei deren Umsetzung.

Weitere Details finden Sie als Download in unserem Whitepaper.

 

Inhaltlicher Ansprechpartner

Bei inhaltlichen Fragen wenden Sie sich gerne an Elan Faidel:

Elan Faidel
Manager | Risk Advisory
+ 49 151 5807 3312
efaidel@deloitte.de