Verwaltung von Wohnungs­eigentum in Zeiten von COVID-19

Die COVID-19-Pandemie hat Einfluss auf nahezu alle Bereiche des Lebens, natürlich auch auf Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter. Für viele Verwalter und Wohnungseigentümer stellt sich derzeit - neben anderen, teils existenziellen Fragen - häufig die ganz pragmatische Frage, wie alltägliche Prozesse, insbesondere erforderliche Entscheidungsprozesse, ohne Präsenzversammlungen und -abstimmungen, durchgeführt werden können.

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, dessen Entwurf - mit dem Ziel einer Vereinfachung der Verwaltung - in Teilbereichen eine Ersetzung der Schriftform durch die Textform (z.B. E-Mail) vorsieht und es den Wohnungseigentümern sogar erstmals ermöglichen wird, über die Abhaltung virtueller Versammlungen zu beschließen, ist zwar ungeachtet des derzeitigen Ausnahmezustands auf den Weg gebracht. Bis zum Inkrafttreten könnte es aber noch einige Zeit dauern.

Im Hinblick auf Wohnungseigentümergemeinschaften enthält das am 27. März 2020 erlassene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz und Strafverfahrensrecht nur zwei wesentliche Regelungen, die nach derzeitigem Stand bis zum 31. Dezember 2021 gelten sollen:

• Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt, sofern er sein Amt nicht wirksam niederlegt. 
• Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Dagegen hat der Gesetzgeber die Gelegenheit nicht genutzt, (zumindest) für die Krisenzeit etwa auch die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu vereinfachen.

Was also tun, wenn ausgerechnet jetzt das zum Gemeinschaftseigentum gehörende Dach während eines Sturms beschädigt wird und schnellstmöglich repariert werden muss?

Gemäß § 20 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinsam. Die Wohnungseigentümer entscheiden in der Regel mittels Beschluss über die anstehenden Maßnahmen, sofern im Rahmen der auf die WEG anwendbaren Regelungen nicht wirksam etwas anderes geregelt ist. Der Verwalter führt die Beschlüsse gemäß § 27 Abs. 1 WEG aus. Kann ein Beschluss nicht gefasst werden, heißt das nicht etwa automatisch, dass der Verwalter allein entscheiden darf – grundsätzlich bleibt es beim Erfordernis eines Beschlusses.

Das geltende Gesetz sieht jedoch einige wenige Erleichterungen und Ausnahmen vor, die nachfolgend kurz dargestellt werden:

a) Umlaufbeschluss

Nach § 23 Abs. 3 WEG kann ein Beschluss auch ohne Präsenzeigentümerversammlung gefasst werden, indem sämtliche Wohnungseigentümer schriftlich ihre Zustimmung zu diesem – in der Regel vom Verwalter vorbereiteten - Beschluss erteilen.

Mithilfe dieses sog. „Umlaufbeschlusses“ können somit – zumindest bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften, bei denen eine 100%ige Beteiligungsquote der Wohnungseigentümer realistisch ist - besonders eilbedürftige Beschlüsse gefasst werden.

b) Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters

Für unaufschiebbare Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gilt § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Danach ist der Verwalter berechtigt und sogar verpflichtet, in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Die Vertretungsmacht des Verwalters zum Abschluss entsprechender Verträge (z.B. mit Handwerkern, Dachdeckern) ergibt sich aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG. Ein „dringender Fall“ i.S. des § 27 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG liegt in der Regel vor, wenn die Maßnahme eilbedürftig ist, weil der Gemeinschaft andernfalls Schäden drohen, und die vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist.

Zu beachten ist jedoch, dass § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG den Verwalter grundsätzlich nur zur Veranlassung solcher Maßnahmen berechtigt, die die Notlage bzw. Gefahrensituation solange beseitigen, bis eine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann. Sofern eine vorübergehende Sicherungsmaßnahme (z.B. Verschließen des Lecks im Dach) hierfür ausreicht, ist die umfängliche Instandsetzung nicht von der sog. „Notgeschäftsführungsbefugnis“ des Verwalters umfasst. Auch muss die Finanzierung der Maßnahme gesichert sein, denn die Erhebung einer Sonderumlage ist grundsätzlich nur im Beschlusswege möglich. Schließlich kann dem Verwalter nur angeraten werden, die Wohnungseigentümer über unaufschiebbare Maßnahmen und die voraussichtlichen hierfür anfallenden Kosten zumindest zu informieren.

Für den oben genannten Fall, in dem das zum Gemeinschaftseigentum gehörende Dach schnellstmöglich repariert werden muss, gilt daher, dass der Verwalter zunächst versuchen sollte, einen Umlaufbeschluss zu erwirken. Scheitert die Beschlussfassung im Umlaufverfahren, weil sich nicht alle Wohnungseigentümer beteiligen, bleibt dem Verwalter (nur) noch, kraft eigener Befugnisse tätig zu werden.

Möglicherweise wird sich der Gesetzgeber bei einem Anhalten der aktuellen Lage aber auch gefordert sehen, das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz und Strafverfahrensrecht durch weitere Sonderbestimmungen zu ergänzen und dadurch weitergehende Möglichkeiten zur ordnungs- und zeitgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentum zu schaffen.

Über neue Entwicklungen werden wir in jedem Fall informieren.