Tendencias inversión hotelera

Análisis

The Hotel Property Handbook 4.0

Claves del mercado de inversión y financiación de los activos hoteleros

España: el sector turístico sigue batiendo expectativas a pesar de un 2018 marcado por un desacelerón general en la demanda. ¿Significa eso que hemos llegado a nuestro tope?

  • A pesar de las incertidumbres políticas y el ajuste del crecimiento económico a nivel mundial, la industria del turismo sigue presentando dinámicas muy positivas y se espera que continué creciendo de manera sólida durante los próximos años. Tras 5 años de crecimiento exponencial, el sector del turismo en España normaliza su crecimiento a valores en línea con el crecimiento económico del país.
  • Creemos que el crecimiento futuro del sector no puede estar basado en el crecimiento de la llegada de turistas sino en un modelo de turismo sostenible y enfocado a clientes de mayor capacidad económica, los datos muestran que el sector ha comenzado este movimiento, con unos ingresos resultantes de las actividades turísticas que presentan un buen crecimiento a pesar de la moderación en la demanda, lo que significa que estamos dejando atrás el viejo modelo del turismo de masa centrado en el sol y playa-

  i.     Demanda internacional: 82.7m turistas (+1.1% 17-18) (+42% 2007-2018).

  ii.    Pernoctaciones internaciones: 223.8m (-0.4% 17-18) (+44% 2007-2018)

  iii.   Gasto Turístico: 89.9m€ (+3.5%  17-18) (+66% 2007-2018)


El turismo en activos hoteleros: El esfuerzo en reposicionamiento, e inversión en un producto diferenciado se han traducido en la resiliencia de los principales indicadores hoteleros.

  • El 64% del turismo internacional se alojó en hoteles en 2018. Inversores y operadores siguen trabajando para desarrollar productos hoteleros diferenciados, enfocados a un tipo de demanda y mercado que les permita mantener posiciones en un escenario de cambio de ciclo.
  • A pesar de un 2018 más moderado, y gracias al esfuerzo en el reposicionamiento y reforma de la plaza hotelera el RevPAR medio (todas las categorías) incremento un 1.9% en España, sin embargo vacacionales y urbanos no se comportaron de la misma manera.

i.     El segmento vacacional, ha sido el que más se ha visto afectado por el contexto geopolítico, competitivo y económico, presentando un crecimiento en el entorno del 0.1% (17-18). Gracias al esfuerzo en la reconversión de los destinos maduros y el reposicionamiento de la plaza hotelera en puntos como Baleares o las costas andaluzas, el impacto ha sido vía ocupación pudiendo mantener las tarifas de ADR.

ii.     El segmento urbano por su parte ha tenido un comportamiento excelente, gracias al buen posicionamiento de España y de sus principales ciudades como destinos urbanos de corta estancia con mucho foco en ocio, cultura, restauración y especialmente business, todos estos factores han fomentado un crecimiento del 2.1% (171-8).

  • El reto de 2019-2020 es seguir trabajando la des-estacionalización de nuestros destinos, trabajando de manera coordinada con ayuntamiento y la oferta complementaria existente de manera que se ponga en valor todo el potencial que tiene nuestro país a lo largo de todo el año.

Palancas de crecimiento: Nos encontramos en un contexto turístico HIPER-competitivo, donde en la ecuación de la rentabilidad entran en juego importantes palancas de crecimiento. ¿Estamos siendo competitivos?

  • Inversión en CapEx Estratégico (Smart CapEx) y nuevos desarrollo: Ante un escenario de cambio de ciclo,  será imprescindible tener una oferta competitiva y a la altura de los requisitos de la demanda, por ello la inversión estratégica en Smart CapEx, así como el reposicionamiento de la planta hotelera más obsoleta juega y jugará un papel muy relevante que nos permitirá seguir siendo el segundo país en recepción de turistas. Analizamos en detalle todo lo relacionado con las nuevas aperturas, la oferta futura y el estado de la plaza hotelera actual en base a su edad media, estimando el volumen de inversión destinado a la ejecución de los nuevos proyectos, así como del CapEx estratégico necesario a invertir para llevar la plaza hotelera a un estado saludable.
  • Sostenibilidad toma relevancia: A nivel inversor / financiador, la sostenibilidad tomará protagonismo, al igual que en otras tipologías de CRE, la certificación sostenible proporcionará un valor añadido intangible pero imprescindible.
  • Digitalización va a ser inseparable en todo el proceso de crecimiento, desarrollo y posicionamiento: Ante un escenario de cambio de ciclo, la especialización del gestor y operador así como de los servicios externalizados va a ser muy relevante, y estará totalmente vinculada a la capacidad y velocidad que tengamos para la transformación digital, ¿en qué punto nos encontramos?.


Inversión, ¿nos encontramos ante un cambio de ciclo o ante un cambio de escenario?

2018 ha sido un año marcado por las transacciones corporativas y de portfolios. La agrupación de activos en grandes plataformas (Blackstone, Hispania…), o la creación de las mismas por parte de inversores con experiencia, presencia y capacidad local, ha tenido un impacto en la generación de valor y en el posicionamiento de España en el panorama internacional, convirtiendo el segmento hotelero el activo de moda dentro del Commercial Real Estate – 32% del total del volumen transaccionado con 4,850m€.

The Hotel Property Handbook 4.0

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