El mercado de inversión inmobiliaria en oficinas en Barcelona

El volumen total de inversión de oficinas en Barcelona aumentó un 29% y se situó en los 1.049 millones de euros. Un incremento menor al registrado en Madrid (125%) debido tanto a la falta de producto como de que en las compras corporativas de grandes portfolios la mayoría de activos estaban situados en la capital de España.

Centrándonos en la actividad del mercado, en lo que se refiere a la ocupación se constató un aumento del volumen de m2 alquilados del 14% respecto a 2017, situándose en los 385.000 m2 alquilados en línea con los volúmenes del ejercicio 2006. Es el 22@ el submercado más dinámico con un 30% del total de m2 alquilados, tanto por los nuevos proyectos que se están desarrollando como por el interés de las empresas en ubicarse en esta parte de la ciudad. Asimismo, también se han comportado bien las zonas periféricas donde la contratación ha aumentado un 53%. En estas ubicaciones los inquilinos están atraídos por precios más asequibles que los del distrito centro de negocios de Barcelona y las reformas realizadas en los edificios de esta área.

La desocupación para zona prime se sitúa en mínimos (alrededor del 5% que es prácticamente rotación técnica) y en todo caso encontramos una desocupación más alta en ubicaciones no prime y en edificios antiguos con necesidades de remodelación para adaptarse a las necesidades de los inquilinos de más y mejores espacios comunes, con formato abierto y con aspectos específicos de "wellness" para empleados de las empresas inquilinas (duchas, lugar para bicicletas o transporte alternativo, gimnasios, comedores bien dotados, etc.).

Las rentas han seguido subiendo durante 2018, situándose para la zona Prime en 25€/m2/mes (vs 23€ en 2017), acumulando un aumento desde el punto más bajo en 2013 del 166%. Sin embargo, en lo que se refiere a zonas no centrales o periféricas, se han mantenido más estables entre los 9 y 135 €/m2/mes con una subida del 28% desde 2013. En todo caso se prevé que estas se vayan estabilizando en línea con la evolución de la economía española.

Sí que se está notando las nuevas tendencias de trabajo, donde se potencian las zonas colaborativas y disminuyen los despachos y zonas cerradas. Esto unido a las tendencias de trabajo “a distancia” donde los empleados no van todos los días a la oficina han reducido la ratio de los 13,5m2/empleado de 2014 a los 9,5m2/empleado que se han contrastado en las operaciones de 2018.

Las entidades financieras cada vez se muestran más interesadas en financiar este tipo de productos permitiendo un mayor apalancamiento (endeudamiento) en las operaciones, sin volver a excesos pasados. Así se prevé que en 2019 prosiga tanto la actividad inversora, también con el objetivo de mejorar activos. Actualmente ya se considera fundamental que los inmuebles cuenten con certificaciones en eficiencia como Leed, Bream o la propia Well tanto por propietarios e inversores (para dotar de liquidez y atractivo a sus inmuebles) como por inquilinos para cumplir con sus políticas corporativas internas de minimización del impacto medioambiental.