境界に関する留意点と不動産売買実務における対応方法

境界についての基礎知識

隣地との土地の境界を明確にさせるためには、測量（確定測量）を行い、当事者双方が合意の上、境界線を明確に記載した確定測量図、当事者双方が署名押印した境界確認書を作成（以下、「境界確定」という。）します。確定測量図と境界確認書はセットで土地家屋調査士により作成されます。

なお、境界には２種類の意味合いが存在します。１つは、不動産登記法上定められた地番と地番の堺である「公法上の境界」で、登記された時に境界が発生します。「公法上の境界」は性質上、客観的に定まっており、当事者の合意で左右することのできないものとされています。

もう１つが、所有権が及ぶと考える範囲の区画線である「私法上の境界」で、当事者間の合意によって決めることができます。

土地所有者が境界確認を行うとき、「公法上の境界」か「私法上の境界」か、ということは特に区別していないのが通常です。そのため、境界確定における境界は特別な事情がない限り、「私法上の境界」＝「公法上の境界」であるという解釈ができます。

境界に関する紛争

境界は目には見えないものなので、日常生活の中では境界に関してトラブルになることは多くないですが、特に売買や建物の新築・建て替えを行う際には注意が必要です。確定測量図と境界確認書の保管がない場合は、改めて境界確定を実施する方がよいでしょう。

売買においては、境界確定が困難な場合は、登記簿面積により売買することが考えられますが、境界確定されていない土地は、将来の境界に関する紛争のリスクが高く、買主候補者から嫌厭される傾向があります。

建物の新築・建て替えにおいては、隣地所有者との土地境界に関する認識が一致しないまま建築確認等の手続きを行い、工事着手して足場設置等の具体的作業が進んだ段階で、隣地所有者から異議が唱えられ工事がストップする、といったことも考えられます。

上記より、売買や建物の新築・建て替えを予定している場合は、早い段階から土地家屋調査士に相談の上、境界確定を実施することをおすすめします。

境界を探すための手がかり

境界が不明で、境界を探すとなる場合、公図、公簿面積、境界標、占有の状態等を根拠とし、境界を探すこととなります。

公図は、明治時代の地租改定の過程の中で庶民の手で測量、図面作成が行われた経緯があることから、精度が低く不正確さを伴いますが、地形や道路、河川等との位置関係などは信用できるとされています。公簿面積も同じように、それ自体は不正確さを伴い、実測面積と一致しないケースはよくありますが、例えば、隣地の公簿面積との割合が境界を探す際の参考となる場合もあります。

また、現地にコンクリート、金属杭などの境界標が設置されている場合は、境界の認定に大いに役立ちます。ただし、所有者が勝手に設置する場合や長年の間に境界標が動かされていることも珍しくないため、信用するに足りるかを考察する必要があります。

土地の占有の状態も一つの手がかりです。対象土地上に長年ブロック塀などの構築物があり占有している等の場合、その土地はその占有者の土地と推定できます。

不動産売買実務における対応方法

売買においては、売主の売却事情や買主候補者の状況など様々なタイミングを考慮する必要がありますが、契約締結の段階になっても境界確定が完了できないケースもあります。上記で述べたように、民民の境界（民間が所有している民有地と民有地の境界）について協議が長引きなかなか確定できないケースや、道路など官有地と隣接する場合は、官有地の所有者への境界確定申請から官民境界線を証明する書類の発行まで期間を要することが多くあります。

そのような場合でも、境界確定が未了のまま売買契約締結をすることは可能です。以下が取引方法の主な例です。
 

① 公簿面積での取引（売買代金固定型）
公簿面積を売買対象面積とし、後日確定測量の結果得られた面積と公簿面積とに差異が生じたとしても売買代金の精算を行わず、売買価格を固定にして売買を行う方法です。

法務局に備えられている地積測量図や仮測量図で土地の面積が確認され、実測面積と大きな差異が生じないことが予測される場合、公簿面積での取引は多く用いられます。

公簿面積を取引対象面積とするので境界確定および確定測量を必ずしも必要とせず（※）、この場合においては境界確定及び確定測量にかかる費用や時間を要しないことは公簿面積での取引のメリットと言えます。また、売買代金が固定されるため、売主、買主双方資金計画が立てやすいという点もあります。

一方デメリットとしては、確定測量を後日行い、実測面積と公簿面積に大きな差異が発覚したときには、売主、買主いずれかに不公平感が生じることもあるため、お互い取引内容をよく確認し、協議したうえで、取引を行うことが大切です。

※売主、買主の協議により、境界確定及び確定測量を停止条件とする場合もあります。停止条件付の場合は期日を定め、それまでに確定測量図及び境界確認書を買主に交付できない場合は、本契約を解除することができます。なお、停止条件が成就され、確定測量により実測面積が明らかとなった場合でも、公簿面積での取引では売買代金の精算は行いません。
 

② 実測面積での取引（売買代金精算型）
確定測量の結果得られた実測面積と、あらかじめ売主と買主の協議で決めた精算基準面積とに差異が生じたとき、残代金支払日に売買代金を精算します。この場合は精算単価もあらかじめ売主と買主の協議で決めておく必要があります。なお、実測面積での取引においては、許容し得る誤差の範囲については精算を行わないという方法も取られることがあります。

実測面積での取引においては、実測面積を取引対象面積とするため、境界確定及び確定測量を停止条件とします。

実測面積での取引のメリットとしては、実測面積に基づき取引をするので売主、買主双方にとって公平であることや、境界確定を行うので売買後の境界に関するトラブル回避が挙げられます。

デメリットとしては、境界確定及び確定測量にかかる費用や時間を要することや、停止条件により契約解除となってしまう可能性があることが挙げられます。

また、上記①②で境界確定及び確定測量の停止条件を付けた場合でも、国または地方公共団体の所有または管理する道路（公道）に限定して、境界標の設置を省略することができる旨の但し書きを入れることもあります。

これは、官民査定（道路査定）に時間を要すること、また、公道との境界はそのほとんどが現況と官有地所有者の保管する道路管理台帳等の資料と一致していることを考慮したものです。

不動産売買実務においては、不動産売買の慣習だけでなく、クライアントの不動産売買の背景、目的、戦略等も踏まえて検討することが重要となります。デロイト トーマツ グループは、不動産仲介・法律・建築等の各専門家とのチームアップにより、クライアントにとっての適切な不動産売買取引実行を総合的に支援します。