不動産業界における新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえたオフィス賃料の予測

将来のオフィスワーカー数および需給指標間の因果関係から将来のオフィス賃料を予測

新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、多くの企業ではテレワークが導入されている。テレワークのさらなる拡大に伴いオフィスワーカー数は減少し、企業のオフィス需要にも影響がおよぶことが想定される。不動産需要吸収量や新規竣工量の減少、空室率の上昇、賃料の下落もまた連鎖的に発生すると考えられる。

これらの影響を踏まえた将来のオフィス賃料予測に際し、まずは先行指標とされる各種経済指標を用いて統計的手法を活用しオフィスワーカー数予測モデルを構築した。シナリオとしてテレワーク実施率と3密回避実施率を設定し、将来のオフィススワーカー数の予測を行った。次に先行事例を参考に需給指標間の因果関係からオフィス賃料の予測モデルを構築し将来のオフィス賃料を予測している。

オフィス賃料予測サマリー

不動産業界における見通し

• 東京都における業界全体のオフィスワーカー数は新型コロナウイルスの影響がなかったと仮定した水準と比較してニューノーマルな働き方に即した調整のもとに予測すると2020年第２四半期以降約15%下落すると見込まれる。
• 不動産需要吸収量は新型コロナウイルスの影響を受ける2021年第1四半期以降に急激に減少し、2021年第4四半期以降回復基調に転じ、2023年第2四半期にはプラスに戻ることが予測される。
• 新規竣工量は2022年第1四半期以降減少し、2022年第４四半期に底を打った後、上昇に転じると予測される。
• 空室率は新型コロナウイルスの影響を受ける以前は需要増を受けて低く推移していたものの、吸収量の下落に伴い2021年第２四半期以降上昇に転じ、過去の水準を超える10%台まで達すると予測される。
• オフィスワーカー数の減少に伴う、不動産需要吸収量や新規竣工量の減少、空室率上昇により、賃料は押し下げられ、新規成約賃料インデックスは2010年第1四半期を100とした場合に比べ、2024年第1四半期には81.8まで下落することが見込まれる。
   

個別の地域、業態、施設ごとの特性を考慮したオフィス賃料予測

前述における東京都の需要予測をベースに、既存の個別の不動産施設について各施設の地域・業態・施設の特性を組み込んだ詳細なオフィス賃料予測を行うことも可能である。

• デロイト トーマツでは、個別の不動産施設がある地域の経済指標データやテレワーク実施率、3密回避実施率に基づきカスタマイズしたオフィス賃料予測を実施することはもちろん、不動産の専門チームによる今後の施設投資・再編戦略や賃料や不動産コストの見直しなどを含めた計画策定・計画実行の支援、不動産売却やM&Aまでも、一気通貫で支援している。

注釈
※ 本資料のオフィス賃料予測は、2020年7月中旬に実施したものであり、作成時以降の公開された情報を加味したものではない。

※ 今回のオフィス賃料予測は各事業者、債権者のより良い意思決定を促すことを目的に作成しており、これから起こる事象を予言するものではなく、起こる可能性のあることについての仮説であり、機会や隠れたリスクに目を向けさせるように設計されている。

オフィス賃料予測に関するレポート

不動産業界のオフィス賃料予測に関するレポート全文は添付のPDFをご覧ください。

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