Comprar inmuebles para rentarlos

Ciudad de México, 9 de septiembre de 2019.

Dejar de trabajar y vivir de las rentas es una de las aspiraciones más comunes entre la población mexicana que está próxima a jubilarse, y una realidad para muchas otras personas que ya se han retirado del mercado laboral y que, desde hace muchos años, han convertido este esquema en su forma de vida.

El atractivo principal de esta opción de inversión es que constituye una alternativa confiable, en la que se adquiere un activo inmobiliario real que, generalmente, no pierde valor, sino que, por el contrario, con el tiempo, tiende a apreciarse.

Pero, ¿qué tanto de cierto hay en esta concepción?, ¿realmente se trata de una buena alternativa de inversión para el retiro?, ¿qué tan redituable puede llegar a ser? y, sobre todo, ¿es un camino accesible para todos los trabajadores?

En general, y desde nuestra perspectiva, adquirir un bien inmueble para, posteriormente, rentarlo y obtener ingresos extra al momento del retiro es, en primera instancia, una opción segura, pues la vivienda es una importante fuente generadora de flujo, con un gran potencial de plusvalía (es decir, de incrementar su valor en el mercado).

Incluso, si llegara a suscitarse una posible pérdida de valor, los inmuebles tienden a recuperarse en el mediano plazo y su valor suele no verse afectado por decisiones político-administrativas, como ocurre con algunos otros activos.

Finalmente, otro punto a su favor es que se trata de un esquema que impulsa al inversionista a ser disciplinado y administrar de mejor manera sus finanzas, tomando como base los flujos que percibe (no es lo mismo tener, cada mes, un ingreso de renta determinado, que percibir, en un solo pago, todo el valor del inmueble adquirido; recibir el ingreso de manera segmentada ayuda a organizar mejor los gastos).

Una vez mencionados los beneficios, llegó el momento de analizar si este tipo de inversión es siempre una buena idea.

El checklist a considerar.

Pese a los beneficios que representa, comprar un departamento o casa para, posteriormente, rentar el inmueble no es una receta automática para el éxito. Para que este esquema sea realmente provechoso y útil para quien decide emprenderlo, es necesario tomar en consideración los siguientes factores:

1. Analizar la ubicación.
Es fundamental buscar inmuebles en ciudades con potencial, principalmente, en zonas que estén sobre vectores de crecimiento, que puedan tener una consolidación urbana, y en las que se observe un buen tejido social y, sobre todo, seguridad.

De igual forma, es importante considerar áreas en las que haya una dinámica poblacional de crecimiento y, preferentemente, seleccionar una vivienda orientada al segmento medio y medio básico, que suelen generar un mayor rendimiento respecto al capital otorgado por las viviendas consolidadas de alto precio. ¿La razón? Que este tipo de inmuebles tiene una mayor demanda, sobre todo entre la población joven, cuya primera opción, generalmente, es rentar.

Por último, hay que cerciorarse que la ciudad elegida registre niveles razonables de renta –en la Ciudad de México, para vivienda de interés social o media, oscilan entre 6% y 7% del valor del inmueble, o hasta 8% y 9%; para residencial, se ubica en 5%–.

2. Buscar asesoría profesional.
Lo más recomendable para la operación de la vivienda en renta es siempre hacerlo con el apoyo de un profesional en la materia, generalmente, a través de una agencia de colocación. ¿En qué aspectos puede brindarnos asesoría? Principalmente, en dos cuestiones: en la elección del inquilino –a través de diversos filtros y requisitos–, un proceso que, si no se realiza con cautela y las precauciones necesarias, puede terminar por representar un riesgo potencial para el propietario; y en la definición del contrato, estableciendo condiciones que beneficien y protejan al inversionista.

3. Conocer los rendimientos.
Otros de los principales puntos que se deben tener claros respecto a la compra de inmuebles para su posterior renta, como opción de ingreso adicional para el retiro, es el tiempo y el rendimiento.

Sobre el primero, es importante estar conscientes que se trata de una inversión de mediano y largo plazos, es decir, que las ganancias comenzarán a verse en un periodo de entre cinco y 15 años. Respecto al segundo, se tiene que considerar que es una inversión más segura y estable que otras alternativas existentes en el mercado, aunque con rendimientos más moderados.

¿Una inversión apta para todos?

Invertir en la compra de un inmueble como una opción de ingresos extra para el retiro es, en realidad, una opción factible para todos los trabajadores del país, la cual puede realizarse mediante inversión directa, personal o patrimonial.

Para quienes están pagando algún crédito hipotecario a través del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), esta alternativa es un camino accesible, que les permite, cuando tienen la capacidad económica necesaria, liquidar su deuda y hacerse de un inmueble adicional, por esta vía, que puede ser utilizado para renta.

Además de esta alternativa, existen nuevos esquemas, empresas y fondos de inversión inmobiliaria, que apenas comienzan a irrumpir en el mercado mexicano y que buscan impulsar las rentas, pero bajo un esquema innovador e institucional, como el “pool de rentas”, en donde un grupo de inversionistas se vuelve accionista de cierta propiedad, lo que reduce los riesgos e incrementa los rendimientos.

Las opciones son diversos, dependerá, en este caso, de las necesidades y condiciones económicas del trabajador para elegir la que más le convenga. No hay duda: si se hace correctamente, invertir en un inmueble para su posterior renta es una buena forma de generar ingresos extra y mejorar la pensión futura de millones de trabajadores.