Meglerstandard utleie – fortsatt ikke helt balansert

Et sentralt formål med en kontrakt er å fordele risiko mellom partene. Dette er også tilfellet når det inngås en leiekontrakt. Hvem har risikoen for lokalets tilstand og mangler? Hvem av partene har risikoen for at lokalet er anvendelige og egnet til det aktuelle bruksformålet? Når lokaler for eksempel leies «som de er», innebærer dette at leietaker påtar seg mer risiko for lokalenes tilstand enn der lokalene leies som nyoppført. En kontrakt kan også regulere ansvaret for eventuelle tredjeparters interesser i lokalet og som kan gå på tvers av partenes interesser.

Det er utgangspunktet i norsk rett at hver part har risiko for egne forutsetninger, og tilsvarende også for egen virksomhet. Dette innebærer for eksempel at leietaker selv har risikoen for at virksomheten som skal drives i lokalene er lovlig og har de nødvendige tillatelser. Leietaker har også risikoen for rammeverket for, og markedsutviklingen i, den bransje leietaker driver innenfor. Dersom leietakers bransje eller virksomhet for eksempel pålegges nye krav fra myndigheter er dette naturligvis leietakers problem. Tilsvarende er det leietakers risiko dersom de mister en viktig leverandør eller kunde. Leiekontrakten og leietakers forpliktelser etter denne forblir uendret. Dette fremstår nokså selvsagt.
Likevel har meglerstandarden for leie av næringseiendom på et punkt overført en typisk utleierrisiko på leietaker. Dette gjelder bestemmelsen om endringer i rammeverket for utleiers virksomhet, og da kontret knyttet til nye skatter og avgifter. Bestemmelsen lyder:

Dersom utleie av eiendom i leieperioden blir belagt med nye særlige skatter og/eller avgifter, skal leietaker betale slike.   

De skatter og avgifter som til enhver til pålegges utleie av eiendom er en naturlig del av risikoen ved det å drive virksomhet innen eiendom. Slik er det for alle bransjer. Det er nettopp utleier som driver utleie av eiendom, og følgelig er nye skatter og avgifter på slik virksomhet, en åpenbar utleierrisiko.

Leietaker har på sin side selvsagt all risiko for eventuelle nye skatter og avgifter ved leietakers egen virksomhet som utøves i lokalene. Dette gjelder enten lokalene benyttes til butikk, kontor, treningssenter, eller enhver annen virksomhet leietaker driver i lokalene. Leietaker driver ikke eiendomsvirksomhet, men har istedenfor valgt å leie lokaler.

Utleier derimot driver en virksomhet innen eiendom, og vil derfor være eksponert for de risikoene som en slik virksomhet påvirkes av. Dette handler om selve rammeverket ved utleiers virksomhet, og skjerpede krav eller lettelser i slike. Økte finansieringskostnader eller endringer i forholdet mellom tilbud og etterspørsel etter ledige lokaler er klassiske risikoelementer ved det å drive utleie av eiendom.

Likevel skal leietaker i samsvar med denne bestemmelsen ta risikoen for nye skatter og avgifter som pålegges utleie av eiendom. Leietakers ansvar er riktignok begrenset til «særlige» skatter og avgifter. Dette må antakelig forstås som at ikke enhver ny skatt eller avgift en utleier pålegges i leietiden er leietakers risiko. Antakelig er tanken å begrense denne risikooverføringen til skatter og avgifter som er innrettet mot eiendomsbransjen spesielt, og ikke det generelle skatte- og avgiftstrykket i samfunnet. Slik bestemmelsen er utformet overføres heller ikke risiko for utleiers skattetrykk der en gjeldende skatte- eller avgiftssats økes eller reduseres i leieperioden. Bestemmelsen gjelder kun «nye» skatter og avgifter. Her kan det oppstå grensetilfeller

Leietaker har risikoen dersom det å drive utleie av eiendom medfører at det pålegges nye skatter eller avgifter. Det er ingen begrensning i omfanget av leietakers ansvar på dette punktet. Leietaker har dermed all nedsiden når det gjelder utleiers skattetrykk. Derimot om utleie av eiendom fritas fra en skatt eller avgift, tilordnes utleier fortsatt enhver slik oppside.

Leietaker skal dermed dekke nye skatter eller avgifter som myndighetene pålegger utleier. Og dersom myndighetene fjerner en skatt eller avgift, skal leietaker ikke nyte godt av dette. Samlet fremstår dette ubalansert og vanskelig å begrunne ut over at det nettopp har vært en del av standarden nå i lang tid. Dette er selvsagt ingen god begrunnelse.

Det kan anføres at partene i en konkret forhandling nettopp vil prise inn en slik risikoplassering, og at leietakers vilkår vil tilpasses at hun påtar seg denne risikoen. Det er vår erfaring at det ikke tilfellet i praksis. Bestemmelsen er sjelden et tema i forhandlingene og blir normalt avvist med at det alltid har vært slik. Vi antar at det først er når det vedtas en slik ny skatt eller avgift på utleie av eiendom, at bestemmelsen virkelig kommer i fokus. Slik vi opplever det er denne risikoen ikke priset inn i leiesum og øvrige vilkår.

Bestemmelsen har så langt hatt liten praktisk betydning ettersom det sjelden innføres nye skatter og avgifter på det å drive utleie av eiendom. Endringen i merverdiavgiftsreglene og innføringen av eiendomsskatt er samtidig eksempler på når en slik bestemmelse kan få vesentlig betydning. Samtidig kan det også – for leiekontrakter som inngås for 10, 15 og kanskje 20 år, gi vesentlig utslag når slike nye skatter eller avgifter blir vedtatt.

En standardkontrakt som har en så vidt sentral plass som meglerstandarden har fått i Norge, bør representere en balanse mellom partenes interesser. Endringene i denne standarden i den senere tid har gjort den mer balansert og dermed også mer egnet som en reell standard, enn det som var tilfellet da standarden ble introdusert i markedet. Denne bestemmelsen henger likevel fortsatt igjen og minner om at dette opprinnelig var en standardkontrakt laget av og for utleierne. Det er nå på tide å tilpasse denne bestemmelsen også.

Les også artikkelen på estatenyheter.no.