Manglende oplysninger om dagsværdimåling, segmentoplysninger mv. 

I en regnskabskontrolsag af en årsrapport for 2022 for et børsnoteret selskab påbød Erhvervsstyrelsen selskabet fremadrettet i kommende årsrapporter at korrigere nedenstående forhold, dog påtalte styrelsen alene det sidste forhold, idet virksomheden havde korrigeret forholdet i halvårsrapporten for 1. halvår 2023.

1. De forventede lejeindtægter anvendt i opgørelse af dagsværdien af investeringsejendomme skulle oplyses, som en væsentlig forudsætning benyttet ved dagsværdmålingen. Virksomheden havde oplyst om de faktiske realiserede lejeindtægter.
2. Anvendelse af uafhængig vurderingsekspert til måling af investeringsejendommenes dagsværdi skulle oplyses, uanset om ekspertvurderingen var anvendt ved dagsværdimåling i årsregnskabet.
3. Segmentintern omsætning skulle oplyses, da det indgik i rapporteringen til øverste beslutningstager.
4. Årets tilgange på investeringsejendomme skulle specificeres på forbedring og/eller anskaffelse af nye investeringsejendomme. 

Afgørelsen, som kan læses på Finanstilsynets hjemmeside, er opsummeret nedenfor. 

Oplysninger om de forudsætninger, som er benyttet ved dagsværdmålingen

Investeringsejendomme er en væsentlig post i virksomhedens koncernregnskab. Investeringsejendomme er målt til dagsværdi efter IAS 38 med udgangspunkt i en afkastbaseret model, og målingen er kategoriseret som en måling på niveau 3 i dagsværdihierarkiet.

Virksomheden har oplyst om de væsentlige forudsætninger, der er benyttet til opgørelsen af dagsværdien af virksomhedens investeringsejendomme, herunder realiserede lejeindtægter pr. m2 for 2022 og 2021.

Da dagsværdimålingen er baseret på de forventede lejeindtægter i et normaliseret driftsår og ikke de realiserede lejeindtægter for 2022 eller 2021, er det de forventede lejeindtægter, der skal oplyses, jf. kravet i IFRS 13, afsnit 93, litra d, om at oplyse kvantitativt om de forudsætninger, som er brugt til dagsværdimålingen.

Styrelsen er enig med virksomheden i, at det er de forventede lejeindtægter i et normaliseret driftsår, som skal indgå i dagværdiopgørelsen af investeringsejendommenes dagsværdi, men da virksomheden ikke har oplyst niveauet for de forventede lejeindtægter, har styrelsen vurderet, at virksomheden ikke har opfyldt kravet i IFRS 13, afsnit 93, litra d, om at oplyse kvantitativt om de forudsætninger, som er brugt til dagsværdimålingen.

Anvendelse af uafhængig vurderingsekspert til måling af investeringsejendommenes dagsværdi

I henhold til IAS 40, afsnit 75, litra e, skal der skal oplyses om, i hvilket omfang dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på en værdiansættelse foretaget af en uafhængig vurderingsekspert. Hvis skønnet over dagsværdien ikke er foretaget af en vurderingsmand, skal dette oplyses

Virksomheden havde indhentet en ekstern vurdering af dagsværdien af investeringsejendomme, men ikke baseret dagsværdimålingen i årsrapporten på en uafhængig vurderingsekspert, og har ikke i koncernregnskabet oplyst, om virksomheden har anvendt en uafhængig vurderingsekspert ved opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendommene.

Det er styrelsens vurdering, at virksomheden skal oplyse, at dagsværdiopgørelsen af investeringsejendommene enten er baseret på en uafhængig vurderingsekspert eller ikke er baseret på en uafhængig vurderingsekspert. Det er således ikke muligt at undlade at omtale brugen eller ikke-brugen af en uafhængig vurderingsekspert, jf. IAS 40, afsnit 75, litra e.

Oplysninger om præsentationspligtige segmenter

Virksomheden har identificeret tre præsentationspligtige segmenter. Virksomheden har ikke i segmentnoten specificeret, om segmentomsætningen kan henføres til eksterne kunder eller salg til andre segmenter.

Af den interne rapportering til den øverste beslutningstager fremgår omsætning mellem segmenter. Da omsætning mellem segmenter indgår i den interne rapportering til den øverste beslutningstager, er det styrelsens vurdering, at virksomheden skal oplyse separat om omsætning med eksterne kunder og omsætning fra transaktioner med andre driftssegmenter i årsregnskabet, jf. IFRS 8, afsnit 23, litra a og b.

Specifikation af årets tilgang på investeringsejendomme

Virksomheden har indregnet en tilgang på investeringsejendomme på 17,3 mio. kr., men ikke specificeret tilgangen på forbedring og/eller anskaffelse af nye investeringsejendomme.

Det er styrelsens vurdering, at virksomheden skal specificere om tilgange vedrører forbedringer eller anskaffelse af nye investeringsejendomme, jf. IAS 40, afsnit 76, litra a.

Virksomheden har specificeret tilgangen i halvårsrapporten for 1. halvår af 2023, hvorfor styrelsen alene påtalte dette forhold.