Manglende oplysninger om forventninger til fremtiden, CSR mv.

I en regnskabskontrolsag vedrørende en årsrapport for 2021 har Erhvervsstyrelsen påtalt følgende forhold:

• Virksomhedens konkrete oplysninger om forventninger til fremtiden fremgår ikke af ledelsesberetningen i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 99, stk. 1, nr. 5
• Virksomheden har vedrørende sine investeringsejendomme ikke givet tilstrækkelige oplysninger i regnskabsnoterne om væsentlige ikke-observerbare input og dagsværdimålingens følsomhed overfor ændringer i disse input, jf. IFRS 13, afsnit 91, litra a og 13, afsnit 91, litra d
• Virksomheden har ikke i tilstrækkelig grad oplyst om måltal for det underrepræsenterede køn samt opfyldelsen heraf i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 99 b, stk. 1
• Virksomhedens redegørelse for samfundsansvar indeholder ikke en behørig beskrivelse af virksomhedens due diligence-processer, jf. årsregnskabslovens § 99 a, stk. 2, nr. 3.

Styrelsen har udelukkende påtalt forholdene, da fejlene er korrigeret i årsrapporten for 2022, som er offentliggjort, inden styrelsen har truffet endelig afgørelse.

Afgørelsen, som kan læses på Finanstilsynets hjemmeside, er opsummeret nedenfor. 

Forventninger til fremtiden

I henhold til årsregnskabslovens § 99, stk. 1, nr. 5, skal virksomhedens ledelse beskrive den forventede udvikling, herunder særlige forudsætninger og usikre faktorer, som ledelsen har lagt til grund for beskrivelsen. Ifølge lovbemærkningerne skal som minimum oplyses om forventninger for det kommende regnskabsår og så vidt muligt med niveauangivelse af væsentlige hovedtal som forventet resultat, nettoomsætning m.v.

I årsrapporten for 2021 har virksomheden oplyst, at virksomhedens finansielle målsætning er at forrente egenkapitalen med 10-15% årligt, baseret på virksomhedens investeringer i ejendomme, obligationer og kapitalandele. Endvidere er oplyst, at afkastet vil variere, da der vil være udsving i virksomhedernes værdi samt årlige værdireguleringer på ejendommene.

Det er styrelsens vurdering, at virksomheden ikke oplyser konkret om de forventninger, som ledelsen har til det kommende år, og at det må forventes, at virksomheden i årsrapporten i det mindste giver et bud på forventningerne i forhold til den almindelige drift og lejeindtægter på dens ejendomme.

Efter virksomhedens vurdering vil oplysninger om den almindelige drift og lejeindtægter ikke være retvisende for forventningerne til fremtiden, da det alene udgør en mindre andel af årets resultat. Virksomheden vil løbende præcisere forventninger til årets resultat i kvartalsmeddelelser, og den vil anføre, at dens forventning om 10-15 % forrentning af egenkapitalen er en gennemsnitsbetragtning, samt at afkastet må forventes at variere fra år til år. Af årsrapporten for 2022 fremgår endvidere mere specificerede forventninger til 2023, herunder til nettoindtjening på ejendomme uden værdiregulering, nettoindtjening på kreditobligationer samt nettoindtjening på kapitalandele.

Dagsværdioplysninger

Virksomheden måler investeringsejendomme til dagsværdi og har i årsrapporten oplyst:

• at målingen af dagsværdi foretages af en ekstern rådgiver for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående hændelser,
• at der tages udgangspunkt i en afkastbaseret model ved værdiansættelse af porteføljen med et afkastkrav på 6,25-7.5%,
• at der ikke er har været reguleret for særlige forhold i 2021,
• at virksomheden har lave drifts- og vedligeholdelsesomkostninger, og at målingen har resulteret i en samlet dagsværdiregulering på DKK 4,5 mio., og
• at dagsværdihierarkiets niveau 3 anvendes, hvor væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. 

Det er styrelsens vurdering, at virksomheden ikke har givet tilstrækkelige oplysningerne om dagsværdien og værdiansættelsesmetoderne samt om de observerbare og ikke observerbare input, der er anvendt i forbindelse hermed, ligesom virksomheden heller ikke har givet oplysninger om, hvorledes dagsværdimålingen har indvirkning på årets resultat og totalindkomst, jf. IFRS 13, afsnit 91, litra a.

Virksomheden burde have givet konkrete oplysninger om væsentlige ikke-observerbare input og faktorer, der har været anvendt ved værdiansættelsen af virksomhedens ejendomme i årsrapporten for 2021, herunder købs- og finansieringsforhold, længde på lejekontrakter, m2-priser, drifts- og vedligeholdelsesomkostninger, evt. tomgang og andre oplysninger, der er relevante for den specifikke ejendom i overensstemmelse med IFRS 13, afsnit 93, litra d.

Endvidere har virksomheden ikke har oplyst om dagsværdiens følsomhed overfor ændringer i de ikke observerbare input, jf. IFRS 13, afsnit 93, litra h (i).

Måltal for det underrepræsenterede køn

Virksomhedens bestyrelse består af fem mænd. Virksomhedens mål er at opnå en mere ligelig fordeling inden udgangen af 2026, hvor det tilstræbes, at bestyrelsen inkluderer mindst én kvinde.

I regnskabsårene 2019, 2020 og 2021 har virksomheden angivet det samme mål for fordeling af mænd og kvinder i bestyrelsen, men tidspunktet for måltallets opfyldelse er blot blevet rullet frem således, at måltallet hvert år skulle opfyldes et år senere end oplyst i tidligere årsrapporter.

Det er styrelsens vurdering, at virksomheden i årsrapporten for 2021 mangler at medtage en forklaring på, hvorfor det tidligere måltal ikke længere er realistisk og hvorfor der er sat et nyt (og henset til tidshorisonten) mindre ambitiøst måltal.

Anvendte due diligence-processer vedrørende samfundsansvar

Virksomheden har i redegørelsen for samfundsansvar i et afsnit om forretningsetik og antikorruption oplyst, at da virksomheden primært investerer i nordiske virksomheder og ejendomme, så vurderer virksomheden ifølge sin due diligence, at der er en mindre risiko for, at medarbejderne i de forretninger, som de er medejere af, kan blive udsat for situationer med korruption, bestikkelse eller lignende. Som led i en due diligence, som virksomheden laver af de forretninger, den investerer i, indgår en grundig undersøgelse af, om de har udarbejdet en intern vejledning, der hjælper de ansatte til at forstå og implementere virksomhedens politik for virksomhedsetik.

Årsregnskabsloven pålægger ikke virksomheden en pligt til at foretage en ikke-finansiel due diligence, men hvis virksomheden anvender sådanne processer, har den pligt til at oplyse om dem i sin redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL § 99, stk. 2 nr. 3.

Det er styrelsens vurdering, at rapporteringspligten om anvendte due-diligence procedurer ikke omfatter resultatet af due diligence-processerne, men at der skal gives oplysninger om anvendelsen af procedurer og/eller systemer, der beskriver, hvordan virksomheden arbejder med ikke-finansiel due diligence. Det er styrelsens vurdering, at redegørelsen i årsrapporten for 2021 ikke indeholder oplysninger om hvordan og i hvilket omfang virksomheden anvender konkrete procedurer og/eller systemer, der beskriver, hvordan virksomheden arbejder med due diligence i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 99 a, stk. 2, nr. 3. Virksomheden skal foretage en konkret vurdering af, hvilke oplysninger den bør give om due diligence-processerne under hensyn til, at oplysningerne skal være relevante og væsentlige i forhold til virksomhedens aktiviteter.