Ny overgangsordning for beskatningen af ejerboliger

23. januar 2023

Lovforslaget blev fremsat den 19. december 2022 for Folketinget og trådte i kraft den 1. januar 2023.

Ændring af tidligere lovforslag

Skatteministeriet sendte i september 2022 et lovforslag i høring, der skulle sikre opkrævningsgrundlaget for ejerboliger og øvrige ejendomme, indtil udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger ikke længere sker på bagkant. Lovforslaget nåede ikke igennem behandling af Folketinget, forinden der blev udskrevet valg.

Efter folketingsvalget og regeringsskiftet fremsatte den nye regering det nu vedtagne lovforslag til hastebehandling i Folketinget sammen med ni andre lovforslag. En række elementer blev ikke videreført og vedtaget, herunder særligt overgangsregler for beskatningen af erhvervsejendomme. Der er for nu kun vedtaget lovgivning nødvendig for skatte- og indkomståret 2023.

Lovændringens indhold

Lovændringen har konkret medført, at virkningsperioden for ejendomsvurderinger pr. 1. januar 2020 for ejerboliger forlænges. Dette betyder, at ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020, foruden 2021 og 2022, også lægges til grund for beregning af ejendomsværdiskatten og grundskylden i år 2023 for ejerboliger. 

Dette medfører, at der ikke vil blive taget højde for de store prisudsving, der har været på boligmarkedet fra 1. januar 2020 frem til nu.

For ejendomme, der modtager en omvurdering pr. 1. marts 2021 eller 1. januar 2022, vil denne i stedet danne grundlag for beskatningen i 2023. En omvurdering pr. 1. januar 2022 vil blive tilbageregnet til 2020-prisniveau.

Ved udsendelsen af vurderingen pr. 1. januar 2020 vil grundejer blive tilbudt kompensation, hvis vurderingen tilbageskrevet til vurderingsårene fra og med 2011 udgør et lavere beskatningsgrundlag. Forlængelsen af virkningsperioden medfører derfor, at 2020-ejendomsvurderingen vil få betydning for ejendomsskatterne for ejerboliger fra 2013 og frem til 2023. Det er derfor væsentligt at sikre sig, at den nye vurdering er korrekt.

Afskæring af klagemulighed og partshøring

For ejendomme, der modtager en omvurdering pr. 1. januar 2022, vil vurderingen blive tilbageregnet til 2020-prisniveau, forinden den lægges til grund for beskatningen i 2023. Formålet er at sikre et ensartet beskatningsniveau sammenholdt med de ejendomme, der ikke omvurderes i perioden. Omvurderinger foretaget pr. 1. marts 2021 tilbageregnes derimod ikke til vurderingen 2020. Tilbageregningen skal foretages på baggrund af et prisindeks for ejendomssalg udarbejdet af Danmarks Statistik. Det er fortsat uvist, hvornår dette prisindeks udarbejdes.

Det vil ikke være muligt at påklage selve tilbageregningen af en omvurdering pr. 1. januar 2022 til 2020-prisniveau, ligesom der ikke vil blive gennemført en partshøringsproces, for så vidt angår tilbageregningen. Lovgiver begrunder dette med, at tilbageregningen ikke beror på nye, væsentlige oplysninger. 

Grundejer vil fortsat kunne påklage selve omvurderingen, herunder de ændrede faktiske eller retlige forhold, som omvurderingen beror på. 

Udvidelse af Skatteforvaltningens adgang til revision

Som noget nyt i forhold til lovforslaget fra september 2022 er der tilføjet en bestemmelse, der udvider Skatteforvaltningens adgang til af egen drift at foretage revision af vurderingerne pr. 1. januar 2020 og 1. marts 2021.

Den nye bestemmelse giver Skatteforvaltningen, i perioden mellem udsendelsen af en vurdering pr. 1. januar 2020 eller 1. marts 2021 og udsendelse af de såkaldte klagestartsbreve, adgang til af egen drift at revidere vurderingen, hvis denne er foretaget på et fejlagtigt grundlag, og hvis der er sket væsentlige fejl i deklarationsprocessen. Begge betingelser skal altså være opfyldt. Dette kan eksempelvis være i tilfælde af systemfejl i forbindelse med deklarationsproceduren, hvor grundejer ikke har haft mulighed for at fremkomme med faktiske oplysninger. 

Lovgiver begrunder dette med, at Skatteforvaltningen skal have adgang til at revidere vurderingen, hvor ejeren på grund af fejl under deklarationsprocessens ikke har kunnet kommet med indsigelser. Det er imidlertid en betingelse, at grundejer accepterer revisionen.

Grundejer har derimod alene adgang til at påklage en ejendomsvurdering, såfremt dette medfører en ændring på mere end 20 %.

Beregning af grundskatteloft

Visse ændringer medfører en nyansættelse af grundskatteloftet, f.eks. ved en ejendoms første vurdering. Til brug for beregningen af grundskatteloft fra 1. januar 2020 til og med 1. januar 2022 anvendes de kommunespecifikke andele fra ejendomsvurderingslovens bilag 1. De kommunespecifikke andele er beregnet på baggrund af forholdet mellem grundskyldspromillerne i 2021 og de forventede fremtidige grundskyldspromiller i 2024, som udmeldt i et faktaark fra 2020.

Siden vedtagelsen af de kommunespecifikke andele har Skatteministeriets forventninger til den fremtidige grundskyldspromille ændret sig, således at promillerne nu forventes at blive væsentligt lavere end tidligere udmeldt i 2020. De kommunespecifikke andele afspejler derfor ikke længere et korrekt forhold mellem de gamle og nye promiller, hvilket medfører, at skatteloftsberegningen bliver for høj.

Overdragelse til nærtstående

Skatteministeriet har i et høringssvar til lovforslaget oplyst, at i tilfælde, hvor en ejendom overdrages mellem nærtstående i overensstemmelse med reglerne i værdiansættelsescirkulæret, og hvor dette er sket på baggrund af en videreført ejendomsvurdering, vil det ikke føre til en efterregulering af værdiansættelsen, når ejendommen modtager en ny vurdering, der ligger forud for overdragelsen. 

Dette betyder, at denne type overdragelser kan foretages, selvom en ny ejendomsvurdering ikke er modtaget, uden der vil ske en eventuel efterregulering, såfremt de øvrige betingelser for overdragelsen er opfyldte.

Tidshorisont på udsendelse af de nye ejendomsvurderinger

På tidspunktet for fremsættelsen af lovforslaget var der udsendt ca. 150.000 nye ejendomsvurderinger med vurderingstermin 1. januar 2020. Det er lovgivers forventning, at de fleste af de resterende vurderinger pr. 1. januar 2020 udsendes i løbet af 2023. Derefter udestår de særligt komplicerede vurderinger samt vurderingerne for landets øvrige ejendomme, der ikke er ejerboliger. Disse vurderinger forventes tidligst at blive udsendt i 2025. 

De fremtidige grundskyldspromiller for 2024 på kommuneniveau forventes endeligt vedtaget ved lov i løbet af 2023. 

Hvad kan Deloitte hjælpe dig med?

Har du spørgsmål til opkrævningen af ejendomsskat og reguleringen heraf, er vi klar til at hjælpe. Kontakt os gerne for en uforpligtende drøftelse.