Vurderingsstyrelsen ændrer praksis

30. september 2024

I ejendomsvurderingslovens § 18 fremgår det, at grundværdien skal fastsættes ud fra den anvendelse og udnyttelse, der er mulighed for efter planlovgivningen eller anden offentlig regulering. 

På nuværende tidspunkt er praksis således, at Vurderingsstyrelsen som udgangspunkt har beregnet en grundværdi ud fra samtlige anvendelser, som ejendommen kan anvendes til. Hvis ejendommen både kan anvendes til rækkehus og enfamilieshus, så beregnes der en grundværdi for begge muligheder samt for den faktiske anvendelse. Den anvendelse, der giver den højest mulige grundværdi, bliver herefter lagt til grund for grundværdiansættelsen, uden at der tages yderligere forbehold. 

Vurderingsstyrelsen ønsker at ændre i praksis for, hvornår en anvendelse kan anses for mulig efter plangrundlaget, idet grundværdien i nogle tilfælde er blevet ansat på baggrund af en anvendelsesmulighed, som ejendomsejeren ikke reelt har kunnet få tilladelse til. Dette har medført, at nogle grundejere har modtaget en grundværdi, som er for høj i forhold til, hvad ejendommen egentlig kan anvendes til. 

Vurderingsstyrelsen vil i fortolkningen til ejendomsvurderingslovens §18 tage udgangspunkt i, at der skal være tale om anvendelsesmuligheder, der forekommer reelle, når der tages højde for plangrundlaget.  

Et eksempel på betydningen af den nye fortolkning kommer til udtryk i områder, der ikke er lokalplanlagte, men hvor planforholdene følger af en kommuneplanramme. I sådanne tilfælde kan der være risiko for, at en ejendom bliver ansat ud fra en anvendelse, der reelt ikke er mulig. Ifølge Vurderingsstyrelsen vil der fremadrettet i disse tilfælde tages udgangspunkt i områdets generelle anvendelseskategori, ejendommens faktiske anvendelse samt hvorvidt en special anvendelse må anses for at være lokalplanpligtig. Den faktiske anvendelse vil altid være en reel mulighed, så længe den er i overensstemmelse med kommuneplanen, mens alternative anvendelsesmuligheder kun vil anses for reelt mulige, hvis de stemmer overens med områdets generelle karakter. For ubebyggede grunde vil Vurderingsstyrelsen forholde sig til, hvilke anvendelser der er sandsynlige at få tilladelse til henset til områdets generelle anvendelse og karakter. 

Derudover ønsker Vurderingsstyrelsen også at ændre praksis i forbindelse med vurdering af plangrundlag, som er udlagt til tæt/lav-anvendelse, så man som udgangspunkt kun kan anse tæt/lav-anvendelse for mulig, hvis grunden er stor nok til, at der kan placeres tre boliger, og hver af de tre boliger kan udstykkes til en selvstændig grund med lovlig vejadgang. Tidligere praksis har været, at hvis der ifølge plangrundlaget har været mulighed for at bygge tæt/lav boligbebyggelse, men ejendommen ikke har været anvendt hertil, så er ejendommen i nogle tilfælde alligevel blevet vurderet som tæt/lav boligbebyggelse, selvom grunden kun har været stor nok til maksimum to rækkehuse.

Praksisændringen vil dermed indskrænke fortolkningen af, hvornår en anvendelse anses for mulig, jf. ejendomsvurderingslovens §18.

Hvis styresignalet bliver endeligt, vil praksisændringen få virkning fra og med de vurderinger, der foretages pr. 1. marts 2021 og fremefter. 2020-vurderingerne bliver dermed ikke påvirket af omtalte praksisændring. 

Praksisændringen giver ifølge Vurderingsstyrelsen ikke adgang til genoptagelse, da de på eget initiativ ønsker at ændre praksis, og da der også er lovhjemmel for den nugældende praksis.

Hvad kan Deloitte hjælpe dig med?

Har du spørgsmål til, hvorvidt der er anvendt den korrekte anvendelse i din ejendomsvurdering eller på din deklarationsmeddelelse eller til ejendomsskatter generelt, er vi klar til at hjælpe.

Kontakt os gerne for en drøftelse af mulighederne.