環境デューデリジェンスおよび建物デューデリジェンス

環境デューデリジェンス（環境DD)

環境デューデリジェンスの意義と目的

環境デューデリジェンスでは、対象会社の不動産等を環境面から多角的に調査・分析します。対象会社の事業活動などによって環境へ悪影響が及ぼされ、環境リスクが顕在化した場合には、それによって企業価値や不動産価値の低下につながる可能性があります。そのため、適切な環境デューデリジェンスにより問題点の有無を確認し、環境リスクを明らかにすることが重要です。

主要な分析項目と手続き

環境デューデリジェンスの主な分析対象

環境デューデリジェンスの主な分析項目としては、土壌・地下水汚染の可能性、有害物質、廃棄物の管理、アスベスト含有材の有無、PCB廃棄物の有無、排水、排ガスの管理、オゾン層破壊物質などがあります。

特に汚染があった場合に対策費用が多大となる可能性がある土壌汚染リスクを分析することが重要な位置を占めています。

環境デューデリジェンスの調査・分析のポイント

通常、環境デューデリジェンスは「フェーズ1」と呼ばれる方法で行います。

フェーズ1では、旧地図（地形図、住宅地図）、航空写真や登記簿謄本などにより過去の使用履歴を調査し、さらに現地調査や関係者へのヒアリング、各種資料から現在の状況を確認し、対象会社の環境リスクを分析します。

フェーズ1で大きな問題となりそうな土壌汚染等の疑いがあれば、フェーズ2として、実際に土壌試料をサンプリングし、化学分析を行って汚染の有無を確認します。汚染が確認されれば、さらにその影響範囲を把握するための詳細調査を行うこともあり、汚染対策方法の検討や汚染対策費の試算等を行って環境リスクを明らかにしていきます。
 

デロイト トーマツ グループでは、対象会社の工場、倉庫、物流施設、商業施設、事務所ビル、共同住宅といった様々な不動産等の環境リスクについて、豊富な実績に基づき分析し、他のDDチームと一体となってワンストップで最適なサービスを提供します。

建物デューデリジェンス（建物DD)

建物デューデリジェンスの意義と目的

建物デューデリジェンスでは、対象となる建物の状況を、技術的見地から、第三者の中立的立場で調査します。そして、この調査報告書がエンジニアリング・レポート（ER）です。

建物デューデリジェンスにより、建物の潜在的なリスクを明らかにし、定量化することは、キャッシュフローに影響を及ぼすリスクを把握するうえで重要です。

主要な分析項目と手続き

建物デューデリジェンスにおける具体的な調査項目は、以下の通りです。

・遵法性調査：対象となる敷地・建物の建築基準関係規定への適合性について、法的に必要な手続きの実施状況を調査します。また、現地調査により建物の使用状況を確認し、法違反・不適合の可能性を指摘します。

・建物劣化診断：建物の利用・劣化状況等を書類等調査と現地調査により確認し、今後の修繕更新計画の策定に使用します。

・修繕更新費用算出：劣化診断の結果を踏まえて、建物が一般的な機能を維持し安全に稼動するための費用として、緊急を要する修繕更新費用、短期修繕更新費用、中長期修繕更新費用を算出します。

・再調達価格算出：建築・設備を含む対象建物を現時点において再び建設すると仮定した際に、現時点で建設に必要な一般的な費用の総額（=再調達価格）を算出します。再調達価格は地震リスク評価や保険料の算出などに使用されます。

・建物環境リスク評価：アスベスト、PCB、フロン、その他有害物質等の環境への影響、建物自体が環境に与える影響を調査します。

・地震リスク評価：地震リスク評価の指標であるPMLを算出し、対象建物の地震による経済的損失を予測します。

デロイト トーマツ グループでは、多様な建物の評価実績を持つ経験豊富な専門家が、複雑化するニーズに対して他のDDチームと一体となってワンストップで最適なサービスを提供します。