Onboarding

Opinie

Het verhaal van 2,3 miljard in één zaal

1e Masterclass Zorgvastgoed een succes – wordt vervolgd!

Op 20 juni 2018 vond de laatste dag van de 3-daagse Masterclass Zorgvastgoed plaats gericht op 'succesvolle transacties doorlopen'. Een groep van 18 deelnemers uit alle sub-segmenten van de zorg vormde met in totaal €2,3 miljard omzet een mooie afspiegeling van de sector. Diverse sprekers uit verschillende hoeken van de zorgvastgoedmarkt zijn aan het woord geweest. Hun visie over de ontwikkeling van de sector, aangevuld met praktijkkennis van de deelnemers, heeft geleid tot verhelderende inzichten. Deze willen wij graag met u delen. Leest u mee?

3 september 2018

Zoals onlangs besproken in onze vorige blog, is de interesse van beleggers in de zorgvastgoedmarkt de laatste jaren flink toegenomen. Wijzigingen in wet- en regelgeving en een veranderende vraag van ‘onze senioren’ vereisen een grote verandering in het aanbod van zorgvastgoed. Daarnaast verschuiven de rollen van spelers in de zorgvastgoedmarkt: banken en woningcorporaties zijn terughoudender, waardoor de aanwezigheid van private partijen steeds meer zichtbaar wordt.

Bovenstaande veranderingen brengen vragen met zich mee. Een greep uit de vragen vanuit verschillende deelnemers van de masterclass:

  • Hoe kan gekomen worden tot een toekomstbestendige vastgoedstrategie- en portefeuille?
  • Hoe kan worden omgegaan met verouderd zorgvastgoed?
  • Hoe kan het proces voor nieuwbouw of herontwikkeling met een marktpartij worden vormgegeven? 
  • Op welke financiële, juridische en fiscale aspecten moet gelet worden tijdens het organiseren van zo’n samenwerking? 
  • Op welke aspecten moet ik letten als ik een tender organiseer?
  • En als vastgesteld is of en welke problemen bestaan binnen de organisatie, hoe tackle ik deze eventuele problemen zo effectief mogelijk?

De breed gedeelde conclusie van de masterclass was dat het duur kan uitpakken wanneer je zaken niet goed hebt geregeld. De experts vertelden hoe je dit kan voorkomen.

Reviews

'Bondige presentaties met voldoende diepgang en afwisselend'

'Ik vond het leerzame bijeenkomsten waaruit duidelijk is geworden hoe belangrijk het is om wat betreft vastgoed in de zorg, specifieke expertise beschikbaar te hebben. Met name de juridische en fiscale aspecten vond ik zeer interessant'

Samenwerking als basis

Op de eerste dag van de masterclass lag de nadruk op de strategie en (her)ontwikkeling van zorgvastgoed. Zonder heldere strategie is het lastig zaken doen. In het kader van dit thema kwamen sprekers van een woningcorporatie en een vastgoedbelegger aan het woord. Beide experts zijn het er over eens dat samenwerking en vertrouwen tussen partijen de sleutel tot succes is. Daarbij leidt samenwerking tot spreiding van risico’s en kunnen partijen de focus leggen op hun kerntaken. In de visie van de belegger richt de zorginstelling zich op het zorgconcept en het verdienmodel, wat als basis dient voor de vastgoedstrategie. De belegger financiert vervolgens de toekomstige investeringen, waarbij nadrukkelijk wordt geanalyseerd wat de financiële draagkracht van de zorginstelling is. Een gezonde exploitatie en betaalbare huur is namelijk voor beide partijen van belang.

Ondanks de relatief kleine profit markt in Nederland bestaat er veel interesse vanuit buitenlandse partijen om in zorgvastgoed te investeren. De verwachting is dat de versnipperde Nederlandse zorgmarkt zal consolideren en dat zorginstellingen vastgoed verkopen om ruimte te creëren voor verdere groeimogelijkheden. Uiteraard speelt de vergrijzing van de Nederlandse bevolking en een aantrekkelijk en stabiel investeringsklimaat hierbij een rol. Deze interesse vanuit investeerders kent niet alleen focus op de Randstad, maar ondervindt inmiddels ook groei in de rest van het land. In de Randstad worden zelfs meer risico’s ondervonden door stijgende huurprijzen en de opkomst van opportunistische commerciële spelers. Een ‘’local hero’’ rol buiten de Randstad kan daarom minstens zo aantrekkelijk zijn voor de investeerder.

Visie versus kasstromen

Op de tweede dag van de masterclass ligt de nadruk op het tenderproces, financiële scenario’s en de financiering vanuit de bank. De eerste spreker, een tender manager, geeft aan dat naast de zorgverlener en investeerders ook de gebruiker moet worden betrokken in het ontwikkelproces. Kleinschalige woonvormen, waarbij de gebruiker meer inspraak heeft, krijgen tegenwoordig vaak de voorkeur. Een in besluitvorming vaak herhaald idee, maar daardoor niet minder waar: ontwikkel samen, profiteer samen. Onze deelnemers hebben deze middag geleerd dat het niet (alleen) om de stenen gaat, maar om wat er van binnen gebeurt en dat daarnaast ook de zorgorganisatie er klaar voor moet zijn voordat je kunt bouwen. Het rekt het proces wellicht aan de voorkant, maar zorgt voor een soepele afwikkeling aan de achterkant. Maak gebruik van de expertise in de markt en “durf als zorginstelling op het juiste moment los te laten”.

Waar de praktijkexpert de nadruk legt op de zachte aspecten van een vastgoedtransactie, is het contrast groot met de bank die voornamelijk kijkt naar de harde kant in de vorm van kasstromen en continuïteit van een onderneming. Wanneer een onderneming in zwaar weer dreigt te raken kijkt de bank naar liquiditeit, zekerheidspositie en continuïteit. Belangrijk hierin is het tijdig onderkennen van de situatie: hoe eerder je de situatie onderkent hoe meer je kan sturen.

Het voorafgaand doorrekenen van verschillende financiële scenario’s helpt inzicht te krijgen in de meest optimale huisvestingsvariant. Arno Leeijen (Deloitte) nam aan de hand van een rekenvoorbeeld de deelnemers mee in het doorlopen van verschillende financiële scenario’s. Dit was het moment dat de deelnemers daadwerkelijk aan de slag gingen met hun eigen rekensommen om zo tot nieuwe inzichten te komen. Tip van de dag: maak ook een schaduwberekening vanuit het perspectief van de belegger; hoe ziet zijn businesscase er uit?

Aanbesteding en fiscaliteit

De laatste dag van de masterclass stond in het teken van de juridische en fiscale aandachtspunten in een vastgoedtransactie. Taaie stof, maar het is o zo belangrijk dit goed geregeld te hebben. Een transparant en goed gestructureerde aanbestedingsprocedure is belangrijk, of kan het ook anders gegeven alle jurisprudentie? Dit leverde leuke discussies op in de zaal. Wat we hebben geleerd is dat zorginstellingen in het algemeen geen aanbestedende dienst zijn, maar wat houdt dit in?

Na het verhaal van de juristen kwam fiscaliteit aan bod. Dit blijkt vaak onderbelicht te zijn bij zorginstellingen. Zo wordt niet altijd BTW teruggevraagd bij nieuwbouw voor het deel van de investeringen dat betrekking heeft op commerciële activiteiten. Ook wanneer u aankoop van een locatie overweegt, is het belangrijk dat u de juiste stappen in de juiste volgorde doorloopt voor fiscale optimalisatie. De afweging tussen het liever afdragen van BTW of overdrachtsbelasting speelt hier ook een rol in.

Na afloop van deze derde dag, en daarmee Deloitte ’s eerste Masterclass Zorgvastgoed, hebben de deelnemers de welverdiende PE-uren binnen. Tijdens de afsluitende borrel werden de nieuw verworven inzichten en ervaringen met elkaar gedeeld.

Masterclass Zorgvastgoed

Bent u benieuwd naar ontwikkelingen binnen de zorgvastgoedmarkt? Loopt u tegen problemen aan binnen uw organisatie omtrent zorgvastgoed en vindt u het lastig deze problemen te tackelen? Weet u niet waar u moet beginnen?

Schrijf u dan nu in voor onze volgende Masterclass Zorgvastgoed. 

2e editie Masterclass Zorgvastgoed

31 oktober 2018

Schrijf u nu in!
Vond u dit nuttig?