房地合一2.0 符合一定條件之股份交易視同房地交易

【2022／03／02，台北訊】房地合一2.0生效後，自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得之房屋、土地、房屋使用權或預售屋及其坐落基地，均會適用房地合一稅2.0。其中，依所得稅法第4條之4第3項規定之「一定條件之股份或出資額」交易，應視同房地交易，課徵最高45%之房地合一稅；財政部於今年初分別發布函令，明定個人及營利事業「直接或間接持有國內外營利事業過半數股份或出資額」認定標準。勤業眾信聯合會計師事務所南區稅務部會計師賴永發今（2）指出，個人及營利事業計算持股比率時，要特別留意除本身之持股外，尚包括透過關係企業及配偶、二親等親屬等關係人之持股，都要合併計算；該房屋、土地價值，包括營利事業本身之不動產，例如房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值，及其控制事業之不動產，且價值係以實價衡量。

滿足二項條件方可構成「一定條件之股份或出資額」

賴永發表示，所謂符合「一定條件之股份或出資額」，係指同時滿足二項條件：條件一，交易日起算前一年內任一日（交易日起算前一年之期間末日在106年6月30日以前者，以110年7月1日為期間末日），個人及營利事業直、間接持有過半數之國內外營利事業之股份或出資額；條件二，被交易之營利事業股份或出資額之價值50%以上係由境內之房屋、土地所構成。依財政部函令規定，符合「一定條件之股份或出資額」之股份交易所得不適用課徵所得基本稅額，需課徵房地合一稅。賴永發提醒，個人應特別檢視自110年7月1日後之股權交易案件，包括股份出售、股份交換、股份轉換及以股作價交易等。其持股比例之計算，除留意本人之持股外，尚包括關係企業及配偶、二親等以內親屬之持股合併計算，符合條件之個人，於函令發布前之交易案件，應於110年3月31日前自動補報補繳加計利息，以免被處罰款。

行業特性不動產價值高者，留意股份交易

「符合一定條件之股份或出資額」交易視同房地交易，其立法目的係為防杜個人及營利事業藉由交易其具控制力之營利事業股份或出資額實質轉讓該被投資事業之房屋、土地，規避或減少納稅義務，此立法方向有助於改善稅負不公平之交易型態。惟因股份交易無法考慮公司持有房屋、土地之目的及衡量持有期間，可能造成因行業特性不動產價值佔比較高之公司（例:高爾夫球業、倉儲業及飯店業者）或傳統製造業為擴廠需求，融資購買土地及建造廠房等，使不動產價值占公司股權價值50%以上。賴永發指出，由於該等公司係因營業需要而持有不動產，其土地可能為105年以前取得之舊制土地，且家族企業傳承接班親屬間股份轉讓、產業整合併購及IPO釋股等係屬正常股份交易行為，尚非立法目的所擬防杜之藉由股份交易實質轉讓不動產。

賴永發建議，未來相關法規修訂時，除了不動產占股權價值比重外，也可考量增設排除條件，例如衡量該公司不動產相關之收入比重、不動產持有期間及是否運用於與主營業務相關等條件，排除非立法目的所要防杜的正常股份交易情形，回歸課徵基本稅額，讓稅制更為公平合理。