中國大陸不動產統一登記 建置房地產稅基礎數據

【2023／05／22，台北訊】中國大陸自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣佈，經過十年的努力，登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平台「四統一」，中國大陸將全面實現不動產統一登記。勤業眾信聯合會計師事務所稅務部資深會計師徐曉婷表示，未來民眾能通過全國聯網，只需跑一個部門、交一次材料、領取一個證，就可完成不動產統一登記。但在資訊越加便利之餘，台商亦擔心中國大陸房地產稅是否將全面開徵，以及人頭代持的風險是否升高，都是現階段需要關注的議題。

房地產稅是否全面開徵？

房地產稅是一種財產稅，以土地房屋的登記所有權人作為徵稅對象，中國大陸個人持有非營業用之房地產，相關房產稅賦及城鎮土地使用稅目前皆為免稅。惟自2011年起在上海和重慶試點對個人徵收房產稅，但因牽涉面廣且深，遲遲未推行至全國。徐曉婷指出，假若全面開徵房地產稅，因為持有成本提高，一方面可能會打擊富有人士的大量囤房策略，加速脫手房地產物件；另一方面，也可能會因為市場房地產物件的供給增加，進而抑制房價的上漲。在稽徵實務上最大的困難點是房地產如何估值，雖然不動產統一登記可全國聯網查詢，但目前未建立房價的基礎數據，尚無法決定課稅稅基。

代持不動產的風險劇增

早年台商看好人民幣升值與中國大陸房地產增值潛力，除了透過各種管道將資金匯入外，亦利用中國大陸員工或親近友人代持當地房地產。徐曉婷提醒，在不動產統一登記及金稅四期非稅務聯結之監控下，代持不動產的風險恐增加，舉例如下：

一、 轉讓不動產之資金風險：

當中國大陸不動產登記在陸籍人頭名下時，轉讓的交割款無法循正常管道匯至海外，甚至人頭將收到的交割款在中國大陸境內匯給實際所有權人時，可能被當作無償贈與而課徵20%其他所得。

二、 代持不動產之傳承風險：

以往若是被繼承人未留有遺囑交代中國大陸不動產明細，繼承人必須到各地查詢及確認不動產情況，甚至要利用訴訟程序透過中國大陸法院調查方式才能知悉被繼承人之不動產全貌。如今，在不動產統一登記下，透過全國聯網可以查詢各地不動產狀況，節省許多行政及時間成本。惟當中國大陸不動產為代持時，代持人的親屬亦可從全國聯網知悉不動產登記情況，實際所有權人之傳承風險將難以避免。

三、海外不動產之稅負風險：

根據兩岸人民關係條例，中國大陸地區來源所得應併同台灣地區來源所得課徵所得稅。根據遺贈稅法，台灣人民應就其在境內境外全部遺產，課徵遺產稅。以往部分台灣人民有中國大陸地區所得或遺產，考量台灣稅務機關難以稽查，選擇不主動申報。如今，在不動產統一登記下，相關不動產資料恐難以隱藏。

勤業眾信提醒海外資產及早規劃與因應

目前台商的家族傳承潮正在不斷地擴大蔓延與發酵，如當初是透過代持與非合法申報管道所購置的不動產，實應儘早處理。中國大陸並不像台灣繼承人可至國稅局查詢被繼承人的金融及不動產遺產，徐曉婷建議，海外資產應提早規劃及安排，避免繼承人無法掌握資產狀況，以免造成資產遺落及多餘繁瑣的法律程序及時間成本。