中國大陸不動產統一登記將升高代持及稅務風險

中國大陸經過十年的努力，將全面實現不動產統一登記，登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平台「四統一」。未來民眾能通過全國聯網，只需跑一個部門、交一次材料、領取一個證，就可完成不動產統一登記。早年台商看好人民幣升值與中國大陸房地產增值潛力，除了透過各種管道將資金匯入外，亦利用中國大陸員工或親近友人代持當地房地產。在不動產統一登記搭配金稅四期非稅務聯結之監控下，代持不動產的各項風險將增加。

風險一：轉讓不動產之資金風險

當中國大陸不動產登記在陸籍人頭時，若要出售該不動產，在金稅四期監管下，交割款恐怕只能匯給在大陸境內人頭的帳戶，由於無法舉證當初買房匯款入境的水單，因此該款項也無法循正常管道匯至海外。甚至，當人頭將收到的交割款，轉匯給在中國大陸境內實際所有權人時，可能被當作無償贈與，由於雙方欠缺法律限定的免稅親屬關係，實際所有權人需課徵20%其他所得。

風險二：代持不動產之傳承風險

在台灣，若繼承人想查詢被繼承人的不動產，可以透過國稅局或地政事務所，一站式查詢不動產清單；但是在大陸，若是(台籍)被繼承人未留有遺囑清楚交代中國大陸不動產明細，過往，繼承人必須花費相當的時間及金錢，到中國大陸各地查詢及確認不動產情況，甚至要利用訴訟程序，透過中國大陸法院調查方式，才能知悉被繼承人在中國大陸地區之不動產全貌。如今，在中國大陸不動產統一登記下，(繼承人)透過全國聯網可以查詢各地不動產狀況，節省許多行政及時間成本。惟當中國大陸不動產為代持時，代持人的親屬亦可從全國聯網知悉不動產登記情況，實際所有權人之傳承風險將難以避免。

風險三：海外不動產之稅負風險

根據《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》第24條，臺灣地區人民、法人、團體或其他機構有大陸地區來源所得者，應併同臺灣地區來源所得課徵所得稅。根據《遺產及贈與稅法》第1條，凡經常居住中華民國境內之中華民國國民死亡時遺有財產者，應就其在中華民國境內境外全部遺產，依本法規定，課徵遺產稅。在實務上，部分台灣人民若有中國大陸地區所得或遺產時，考量兩岸並無稅務資訊及金融資訊之交換機制，台灣稅務機關難以稽查，故意選擇不主動申報。如今，在不動產統一登記下，中國大陸相關不動產資料恐難以隱藏。

綜上所述，目前台商的家族傳承潮正在不斷地擴大蔓延與發酵，首先，建議第一代應儘早盤點資產清單，特別是海外資產宜提早規劃及安排，避免繼承人無法掌握資產全貌。其次，再利用不同傳承工具(如：遺囑、贈與、信託、保險、家辦、閉鎖型章程等)搭配不同資產(如：不動產、金融資產等)，以達到不同傳承目標(如：控制、永續、保全、公益等)。