都市再生新契機：傳統合建、都市更新與危老重建的多元發展

一、 老屋重建的方式及可能性

（一） 根據內政部統計，自110年起，臺北市屋齡30年以上的老宅比例達已經達到7成，且於新增供給有限的情況下，屋齡老化的情形將會持續增長。

（二） 屋齡老化對於人民帶來的影響，不僅僅是舒適度的不同，甚至包含房屋外觀剝落、管線老舊、結構不穩等情形。一旦遭遇天災或人禍，就有可能造成房屋失火、損毀、崩塌等情況，進而對於人民的生命、身體安全，產生極為嚴重的危害。

（三） 因此，為解決老屋可能產生的不利問題，除了傳統上由居民自行於原址重新興建房屋的方式外，政府亦持續推動「都市更新」及「危老重建」的方式，希望透過政府補助及獎勵，提高人民進行老屋重建的意願。

二、 「傳統合建」的優劣

（一） 所謂「傳統合建」是指地主與建商間根據雙方簽訂的合建契約針對土地及建物進行合作開發，且關於雙方合作的條件，如：合建方式為何、公共設施的多寡、建好的新屋如何分配等問題，是由地主與建商間基於雙方的磋商能力進行協議。

（二） 此種重建方式的優點在於，因雙方合作條件是由地主與建商自行協商，靈活性較高，且因無需經過較為繁雜的審核程序，故政府只會對於建商簽訂合建契約後提出的建築執照申請文件是否合法進行審查，而不會就地主與建商間簽訂的合建契約條款進行檢視。在老屋重建的進程上，採取傳統合建的方式能較為迅速達成地主重建新屋的目的。

（三） 然而，正是因為傳統合建需要透過地主與建商針對各項條件進行協商，在整合上難度較高，且一旦因雙方的合建契約發生法律爭議，只能向法院針對契約條文提起救濟，其程序較為曠日費時。

三、 「都市更新」的優劣

（一） 為了改善環境老化、都市機能衰敗的現象，政府開始推動都市更新制度，藉此促進都市土地得以有計畫地進行再開發利用，而達到復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益的目的。

（二） 都市更新程序的辦理對於人民權利義務的影響甚鉅，為確保土地及建物所有權人的聲音能夠在都市更新過程中充分表達，立法者不僅為都市更新程序訂定「劃定更新地區/單元」、「擬訂事業概要」、「擬訂都市更新事業計畫」及「擬訂權利變換計畫」等多階段審查程序外，亦對於所有權人同意門檻、公開展覽、公聽會及聽證等供人民表達意見的程序有所要求。倘都市更新事業的實施者未依法辦理時，除了受到主管機關的監督，利害關係人亦有權提起相關爭訟，故此制度能於政府推動都市更新的同時，給予人民充分的程序保障。

（三） 再者，為提升居住品質及環境承載力，建築法規對於建築物建蔽率及容積率的管制，日趨嚴格。故人民常因擔心重建後所得分配的土地、建物面積大幅下降而不願參與都市更新，此亦形成政府推動都市更新時，所面臨的巨大阻礙。對此，政府為兼顧容積管制的目的及都市更新的推動，遂透過綠建築、智慧建築、提供或協助設置公共設施、處理違章建築等不同項目，使都市更新事業得於符合條件的情況下取得容積獎勵，藉以增加人民所得分配的土地及建物，提升人民參與都市更新的意願。

（四） 此外，於辦理都市更新事業過程中，人民依法原應繳納土地增值稅、營業稅、房屋稅、契稅、印花稅及地價稅等稅賦，然為減輕人民負擔，政府亦透過減免土地增值稅、房屋稅、契稅及地價稅的方式，增加人民參與都市更新的意願，此為採取傳統合建方式者所無法享有的稅賦優惠。

（五） 然而，如前所述，都市更新的申請程序較為繁雜，人民倘欲透過都市更新的方式進行重建，即需耗費較長的時間，且因都市更新程序的相關規範及條件容易受到政府政策的影響，故相較其他二種重建方式而言，都市更新所須進行的程序通常較為嚴謹，故也需要較長的時間。

四、 「危老重建」的優劣

（一） 為因應易生危險的老舊住宅逐年增加，耐震能力不足，公共設施不完善，及臺灣步入高齡化社會等問題，考量都市更新程序較為冗長，爰訂定都市危險及老舊建築物加速重建條例，推動危險及老舊建築物的重建。

（二） 其中，所謂「危險」建築物，是指經建築主管機關依建築法規、災害防救法規認定應予拆除或經結構安全性能評估結果未達最低等級者；而「老舊」建築物則是指屋齡30年以上，耐震能力未達一定標準且改善不具效益者。

（三） 為加速危老建築物的重建，起造人一旦取得土地及建物所有權人100％同意後，即得向主管機關提出重建計畫，並於主管機關核定後進行後續興建程序，而無庸比照都市更新案件辦理繁瑣的程序。

（四） 而與都市更新程序相同，立法者亦提供人民透過時程、規模、綠建築、智慧建築、提供或協助設置公共設施、危老建築等不同項目取得容積獎勵及減免部分地價稅與房屋稅的方式，增加人民辦理危老重建的意願。惟應注意者係，危老重建的申請期限雖為116年5月31日，然現行時程獎勵僅存1％，且僅迄114年5月12日止後續主管機關正在研議是否提出其他的獎勵方式。

（五） 至就危老重建程序之缺點而言，如前所述，因危老重建程序之進程較為迅速，故為避免嗣後因部分所有權人不同意參與導致原經核定的重建計畫失效，立法者要求僅於土地及建物所有權人100％同意時，起造人方得向主管機關提出重建計畫，此即危老重建程序於實務上所面臨的困境及障礙之一。

五、 老屋重建方式的選擇

綜上所述，不同的老屋重建方式間有各自的優缺點存在，會因為個別情形的不同而有最適合的不同方式。舉例而言，倘同一街廓內的土地及建物所有權人均對於重建有著極高意願，且土地面積範圍較廣時，所有權人為取得最佳利益，似以進行都市更新程序為宜；然若同一街廓內僅有極少部分的土地及建物所有權人有意願進行重建時，除非房屋符合危老重建的要件，否則似僅得採取傳統合建一途。至於究竟應採取何種方式才符合自身的最佳利益，則應視個案情況不同採取不同方式，不能一概而論。