台商自中國大陸退場之相關案例與因應方式

近年愈來愈多台商採出售公司股權的方式來處置中國大陸境內公司的土地與廠房，也有不少台商是採用單純出售土地的方式從中國大陸退場，主要原因是陸企買方只想購買土地，而不想因為購入公司股權而發生以往經營的歷史包袱難卸或是潛藏的訴訟風險等問題，在無其他買家的情形下，賣方為了完成交易通常也只能配合買方之條件，選擇只單純出售土地。

有一台商王某從事電鍍行業多年，因電鍍行業早期獲利頗豐，公司累積了多年的盈餘，公司帳上亦有大量土地，但因年代久遠，原始的土地買賣合約與交易憑證並不齊全或有瑕疵，近幾年王某一直就被當地政府要求搬遷，理由主要是電鍍有環保污染的問題，並以不搬遷就要往上提加各種基礎設施費用的收費作要脅，王某正在思考該如何走下一步時，得知多年前購買的大批土地現在因為城市發展規劃，已經變成精華地段，所以有不少中資房地產開發商欲與之收購其土地或與其合作建房，考量直接賣土地的價格會較低，但若與房地產開發商合作建房，又擔心中國大陸在「共同富裕」議題與明年二十大召開後的不確定因素下，對於未來的房地產發展趨勢抓不準，若房地產開發商的資金鏈斷裂，他的土地將有可能會被凍結，正在考慮是否該如何處理時，此時會計師建議了另一種的合作方式，就是讓其土地與房地產開發商已經蓋好的其他住宅及商辦進行交換，如此一來，商辦平常可收取租金，日後若要售出房產，因換房時的相關憑證與交易登記都完整齊備與呈現，所以完稅後應可順利從中國大陸匯出，也順利解決了該台商的問題。

另有一從事傢俱製造相關業務台商張某，早年當地村委招商引資，無償提供了大批土地供其使用，其中美國客戶佔營收6 - 7成，因中美貿易戰的影響，所以南向東協設廠，於中國大陸地區只留下一個工廠承接陸資的內銷單，但撤走的幾間工廠所留下的大批土地因位在城中精華區，原本想自己開發，但因當初土地是無償取得，所以跟當地政府溝通後，要開發必須要補足原本沒有支付的土地價款，這是一筆龐大的金額。經由專家的建議後，該台商後來決定與當地房地產開發商合作，由陸資房地產開發商向政府機關申請三舊改造。三舊指的是「舊城鎮、舊廠房、舊村莊」改造，目的是要加速城市更新。改造模式有很多種，常見模式是由企業收購欲改造地塊周邊的房地產權並辦理轉移登記後進行改造，由於要走的相關手續不但繁雜而且審批機關眾多，若由當地陸資房地產開發商進行程序對張某為最簡單的方式。

陳文孝指出，上述兩例皆需要有專業的財稅規劃與房地產開發相關經驗，多數台商對於中國大陸的土地政策與房地產開發相關經驗認識不深，在與中資買方或合作方進行各種合作協商時，除了經常會模糊協商重點所在之外，雙方簽訂的合約也常常沒有預先想到各種可能情境產生時的因應對策，造成合約內容中因缺漏某些條款，而呈現兩邊僵滯的局面，甚至長達數年的官司。兩岸土地政策本質上的不同，再加上因土地潛在開發利益巨大所以牽涉到的利益人士錯綜複雜，台商如果只憑自己以往持有不動產的經驗來思考規劃，往往會吃大虧，不得不慎。

最後要能順利將資金合法從中國大陸境內匯出，必須當初在取得土地時的交易憑證合約與相關程序都合法與完整，但現實狀況是很多台商早年投資中國大陸時，在依照當時早期的法令以及招商引資的影響下，有各式各樣取得土地的方式。例如早期外商可用英屬維京群島等外國公司直接購買與持有中國大陸不動產，但2006年發佈新規後，必須要在中國大陸境內設有公司才能購買與持有中國大陸不動產，亦因此如果台商出售中國大陸土地所取得的資金，依照過往案例，很有可能會被銀行與外匯管理局卡住而無法順利匯出，雖然有眾多歷史因素的影響，但專家也表示有不少變通的方式可以運作。因此建議應由專業會計師或稅務顧問協助全盤規劃及從旁協助以期能降低交易風險與資金安全。