《中國稅務與商務諮詢》中國台商轉型所面對的土地更新改造的稅務議題

這些年來，中國大陸的經濟轉型、逐年高漲的勞動成本、環保意識興起、中國人民所得水準提升、以及內需市場崛起等因素已成為了台商企業於中國大陸經營時的一大挑戰。面對這樣的經營環境，很多台商已開始思考轉型來因應。在轉型過程中，各項資產的處理，以及處理過程的相關稅負影響更是一門重要的課題。通常企業中最具價值的資產為房產及土地(土地使用權)，而近年來在中國大陸房地產開發業的蓬勃發展之下，加上廣東地區推出的「三舊改造」政策搭配，以房地產開發方式將名下的房產及土地使用權進行活化改造常常成為了欲轉型企業的不二選項。然而房產及土地使用權的開發改造過程冗長、牽涉稅種繁多，加上如今營業稅全面改徵增值稅後，開發過程的稅負變化與以往徵收營業稅相比更為複雜，因此，在牽涉層面如此廣泛的情況下，如何以最經濟有效率的方式處理手上的房產及土地使用權則成為了企業轉型時的一大重點。

一般轉型企業有些是利用企業重組方式或是透過集團新設立房地產公司的方法來對目標地塊進行改造開發，其方式是先將企業名下的土地使用權及房產轉手與房地產公司承接，由房地產公司負責房地產改造及後續開發項目，企業則在處理掉名下土地使用權及房產後將企業清算關閉，或者遷移至其他較低工資地區(如中國大陸內地或東南亞地區)繼續經營其原有本業，而在房地產的轉手方式上，企業可透過三種途徑將土地使用權及房產轉讓與新設立的房地產公司：1.企業直接轉讓土地使用權及房產與房地產公司；2.企業以土地使用權及房產作價入股房地產公司；3.企業及房地產公司共同申報”三舊改造”計畫(僅限廣東地區適用)，企業於改造過程中將土地使用權及房產轉讓與房地產公司，企業可取得補償收入及相關稅收優惠。

由於土地使用權及房產的轉讓所牽涉的稅種廣泛，包括增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅及印花稅，在上述三種不同方式的執行下又會對各稅種產生不同的稅負變化。例如轉讓過程中，土地出讓金繳納主體的選擇、不同方案下的土地出讓金計算方式、如何在土地收益及股權轉讓收益中選擇最適化、轉型後企業若考慮總部用房作為研發接單的基地應採用租賃或是市場主體合作實施方式也有稅務影響。若企業選擇三舊改造方案，對政府的捐贈也有不同的處理影響,例如透過不動產建設中的配套設施資本化方式也是一個考量，所以台商企業應作事前的評估與規劃，讓整體稅負最佳化。

關於營改增後對企業執行土地更新改造的影響，請詳本期通訊第23頁。