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企业“退城进郊”和用地再开发的策略要点（下）
德勤政府及公共服务行业“城市更新洞察系列”第六篇
发布日期：2022年3月9日
“退城进郊”的背景
随着我国城市化进程不断加快，各城市普遍面临土地供需矛盾，通过政策引导手段，推动城区内工业企业“退城进郊”、“退城入园”，为新型城镇化建设和发展其他产业腾出宝贵空间，对于优化区域投资环境、推进城市更新和生态文明建设，实现经济高质量发展等具有重要意义。我国近年来通过多种方式支持企业“退城进郊”、“退城入园，从国家层面到各省市层面均出台了相应的政策文件支持城市更新和企业搬迁腾退。
对于需腾退搬迁的企业来说，如何抓住“退城进郊”的契机，实现升级发展、可持续发展，是企业当前需关注的重点。本篇聚焦企业用地再开发（即原区域的城市更新），建设过程，对企业在此过程中存在的问题和难点进行分析。
企业“退城进郊”现状和难点
在企业原用地再开发建设过程中包括政府直接委托外部第三方开发建设和原企业参与到土地开发建设两种模式。我们重点关注原企业参与到土地再次开发建设的模式，这直接影响到企业未来的收益情况。此阶段实践中，往往面临以下难点：
——区域的定位和业态布局，面临融入城市发展大局难点
一方面，更新区域发展如何融入城市发展大局，并实现与周边区域错位互补发展，共同促进城市产业发展和功能升级；另一方面，更新区域业态布局如何融入企业未来战略规划、放大企业现有优势，并实现与其他业务板块的联动发展，以及建立社会责任与企业可持续盈利之间的联动关系是参与更新改造企业需长期探索和突破的问题。
——区域的可持续运营，面临建立全链条开发运营能力难点
针对更新区域，企业通常期望尽可能赋予其产业办公、人文艺术、时尚休闲、娱乐社交、居住生活等多元功能，进而最大化土地价值，这就要求企业具备面向多元业态和全链条开发的运营能力。企业能否发挥自身优势培育开发运营能力，是影响地块更新成败的关键要素。
案例借鉴：某啤酒企业广州总部“退二进三”
广州某啤酒股份有限公司总部（以下简称“广州总部”）地处广州新中轴线，紧靠珠江南岸，按照广州市建设国家中心城市的产业战略规划和功能分区布局，在该区域大规模的工业生产已不适应城市发展要求。
广州总部24.3万平方米土地纳入广州城市总体规划“三旧”改造范围，经多番努力，企业与市政府达成一致，政府收储17.4万平方米，企业自留用地6.9万平方米。根据广州市有关批复文件，广州总部自留用地性质为文化设施用地，兼容商业设施用地及商务设施用地。由企业子公司按照“自行改造、补交地价”的模式实施，在改造过程中坚持两方面原则：
注重文化传承与商业运维。侧重对发酵罐、精选楼、麦芽仓、煤棚等原建筑物立面及内部空间的重塑改造，保留广州独特工业符号与啤酒文化根脉；同时引入商业思维，植入时尚、美食、展览等新功能，整体激活场地。
注重产业承接与服务配套。遵循与琶洲的协同发展和服务配套，建设企业大厦及酒店商业综合体，打造以总部经济、文化创意博览、创新商业、潮玩娱乐、休闲体验等为主要内容的国际化创新型城市综合体。
改造后形成的珠江琶醍啤酒文化创意艺术区，以啤酒文化为主题，集啤酒文化展示、研究策划、娱乐休闲、高端餐饮等功能为一体，所产生的影响力体现在两方面：一是对于城市发展而言，已经成为广州城市新名片、美食地标和夜经济的示范区，成为国际啤酒节、狂欢节、美食节、私人高端的露天酒吧聚会等的首选之地；二是对于企业本身而言，已成为企业“啤酒+”发展模式、推动文化产业发展的重要载体，成为公司重要业务板块之一，所产生的租赁餐饮服务收入已成为公司收入的重要组成。
关于企业用地再开发的策略建议
企业参与原厂用地再开发，对企业来说既是机遇，也是挑战，更是一个系统性工程。参与开发的企业需做好顶层设计和规划，并做好事后评估与运营。
（1）明确总体路线图，做好顶层设计。企业用地再开发涉及事项较多，需设计好顶层架构，包括搬迁改造时间节点、用地变性手续、区域规划方案、区域建设及转运营等重要节点内容，明确总体路线图，确定各阶段主要工作，确立好时间节奏和工作安排。
（2）前期做好政策研究与争取。围绕旧厂区域更新改造所涉及的土地收储、更新区域建设规划和指标等问题，均需与政府充分对接、协调沟通，企业应安排专项经费开展相关政策研究和分析，尽可能获取最大支持。
（3）中期做好更新改造方案编制。在更新区域现状核查基础上，参与更新改造的企业应该重点明确以下关键事项：
①明确更新区域规划：结合区域发展规划和企业发展实际，在政府规划指标要求内，站在可持续发展的视角确立更新项目的发展定位、功能定位、主题定位、形象定位等，站在可操作可实施的视角明确区域更新改造路径、区域功能分区、单体建（构）筑物改造路径等。
②资金筹措：企业应在全面梳理政府土地补偿、自有可用资金等资金来源的基础上，明确与项目实施进度相匹配的资金缺口，建立财务融资、基金融资等多元资金保障渠道，确保更新改造项目和新厂建设同步顺利开展。
（4）后期建立可持续的开发运营能力。针对更新改造后的项目运营，企业应结合未来规划，通过自建或引入具备相应运营能力的外部合作方等方式，围绕商业、物业等业态建立运营能力，围绕区域定位和主题引入优质商家，面向消费者提供服务，形成可持续创收能力。
