Ændringer på vej for beskatning af erhvervsejendomme

14. februar 2023

I et større udspil fra Skatteministeriet er der nu udsendt to lovforslag i høring, hvoraf det ene lovforslag vedrører en helt ny ejendomsskattelov. Med lovforslaget vil Skatteministeriet lave en samlet lov for ejendomsværdiskat, grundskyld, dækningsafgift og dele af grundskyldslåneloven.

Derudover har Skatteministeriet fremsendt et lovforslag i høring, som vedrører flere ændringer i ejendomsvurderingsloven. Forslaget vil medføre, at foreløbige vurderinger vil anvendes som beskatningsgrundlag i 2024, og at der vil ske en indeksering af vurderingen pr. 1. januar 2023 til brug for vurderingen pr. 1. januar 2025.

Afskaffelse af grundskatteloftet

Efter nuværende regler er grundskylden underlagt en stigningsbegrænsning, som maksimalt kunne stige 7 % årligt. For årene 2022 til 2024 har der været fastsat en lovreguleret stigningsbegrænsning på 4,4 % i 2022 og 2,8 % i henholdsvis 2023 og 2024. Ejere af erhvervsejendomme har således været sikret et loft over deres stigninger i grundskylden, medmindre der blev foretaget ændringer på ejendommen ved bl.a. udstykning og ændringer af ejendommens planforhold eller anvendelsesmuligheder.

Med vedtagelse af lovforslaget vil grundskatteloftet blive afskaffet, og den tidligere kendte begrænsning i stigningen af grundskylden ophører. Fremover vil grundskylden blive beregnet på baggrund af grundværdien pr. 1. januar året før og fratrukket 20 %. Det betyder, at udsving i markedsværdien eller ændringer på ejendommen vil få virkning i grundskylden allerede året efter.

Som ejer skal man derfor være opmærksom på, hvilke ændringer der sker på ejendommen inden vurderingsterminen 1. januar, da dette vil blive inddraget og indgå i beskatningen det efterfølgende år.

Stigningbegrænsningsordning på grundskyld for erhvervsejendomme

Som kompensation for afskaffelsen af grundskatteloftet vil der med lovforslaget blive indført en stigningsbegrænsning på grundskylden for ejere af erhvervsejendomme. For at indgå i ordningen om stigningsbegrænsning, er det ikke et krav, at ejendommen er erhvervet inden en bestemt dato. Stigningsbegrænsningen betyder, at grundskylden i 2024 vil blive opgjort af det laveste beløb af enten grundværdien pr. 1. januar 2023 fratrukket 20 % eller grundskylden i 2023 fremskrevet med 2,8 %.

Fra 2025 vil grundskylden blive opgjort efter en moderniseret stigningsbegrænsningsmodel, hvor grundskylden vil udgøre det laveste beløb af enten grundskylden opgjort på baggrund af grundværdien 1. januar året før fratrukket 20 %, eller grundskylden fra 2024 + 4,75 % af grundskylden opgjort på baggrund af grundværdien 1. januar året før fratrukket 20 %.

Med stigningsbegrænsningen vil grundskylden opgjort efter den nye vurdering og med den nye grundskyldspromille blive indfaset i grundskylden opgjort på baggrund af de tidligere principper. Den moderniserede stigningsbegrænsning er kun gældende for grundskyld, og der vil således ikke foreligge nogen stigningsbegrænsning for dækningsafgift, udover at der er indført et loft over dækningsafgiftspromillerne, jf. nærmere herom nedenfor.

Den aktuelle vurdering vil stadig påvirke opgørelsen af grundskylden, da stigningsbegrænsningen opgøres på baggrund af grundskylden opgjort efter ny vurdering fratrukket 20 %. Det er derfor fortsat vigtigt at kontrollere, om ejendomsvurderingen er opgjort korrekt, da grundskylden opgjort på baggrund af den aktuelle vurdering også vil indgå i beskatningen som følge af den moderniserede stigningsbegrænsning.

Det er ikke nærmere beskrevet i lovforslaget, hvorvidt stigningsbegrænsningen bevares, hvis der sker ændringen på ejendommen. Det kan derfor ikke udledes, hvorvidt ejendommen beholder sin stigningsbegrænsning og videreførte grundskyld ved arealændring, ændring i planforholdene, eller hvis der er tale om en nyopstået ejendom.

Loft over grundskylds- og dækningsafgiftspromiller

Med lovforslaget foreslås det også at indføre et loft over grundskyldspromillerne fra 2024 og frem til og med 2028. Det betyder, at kommunerne ikke har mulighed for at fastsætte grundskyldspromillerne højere end, hvad promillerne fastsættes til i 2024. Kommunerne har mulighed for at sænke promillerne og endda helt ned til 0.

Fra 2029 vil det igen være muligt for kommunerne at hæve promillerne, men til maksimalt 30. Den tidligere maksimalt tilladte grænse for grundskyldspromillerne var 34.

For dækningsafgift er der også indført et loft over promillerne, således at de ikke må stige fra 2024 til og med 2028. Af et bilag til lovforslaget er der fastsat dækningsafgiftspromiller for de omfattede kommuner, og det er derfor ikke tilladt for kommunerne at fastsætte promillerne højere end dette. Kommunerne kan tilsvarende ikke indføre dækningsafgift i perioden.

Fra 2029 vil kommunerne igen have mulighed for at hæve promillerne, men dog til maksimalt 10.

Foreløbige vurderinger og overgangen til nye vurderinger

I 2024 overgår beskatningen af erhvervsejendomme til det nye beskatningssystem, hvilket burde være sket på baggrund af den nye ejendomsvurdering pr. 1. januar 2023.

Skatteforvaltningen har konstateret, at det desværre ikke vil være muligt at have sendt vurderingen pr. 1. januar 2023 ud til alle ejere af erhvervsejendomme inden beskatningen i 2024. I den forbindelse foreslås det, at beskatningen i 2024 vil blive opgjort på baggrund af en foreløbig vurdering pr. 1. januar 2023.

Det oplyses, at den foreløbige vurdering vil være en modelberegning, og at det forventes, at vurderingen vil være i niveau med den endelige vurdering. Når den endelige vurdering pr. 1. januar 2023 foreligger, vil der ske en efterfølgende regulering af beskatningen i 2024 afhængigt af forholdet mellem den foreløbige vurdering og den endelige vurdering.

På nuværende tidspunkt forventer Skatteministeriet, at den nye vurdering pr. 1. marts 2021 for erhvervsejendomme vil være færdigudsendt i løbet af 2025. Herefter forventes det, at vurderingen pr. 1. januar 2023 vil være udsendt i sidste del af 2025 og til og med 2026.

Som følge af tidsplanen forventes det først at ville være muligt i 2028 at overgå til, at erhvervsejendomme beskattes af en endelig offentliggjort vurdering året før.

Forenkling af 2025-vurderingerne

For at undgå et væsentligt efterslæb for udsendelsen af de nye endelige ejendomsvurderinger, og hermed en yderligere udskydelse af overgangen til beskatning efter vurderingen året før, foreslås det, at vurderingen pr. 1. januar 2025 udarbejdes som en indeksering af vurderingen pr. 1. januar 2023.

Skatteministeriet har i lovforslaget til ændring af ejendomsvurderingsloven tilkendegivet, at vurderingen pr. 1. januar 2025 skal fastsættes ved en indeksering af vurderingen pr. 1. januar 2023. Vurderingen skal foretages efter et prisindeks udarbejdet af Danmarks Statistik, og det vil ikke være muligt at klage over indekseringen, da dette anses for at være et objektivt forhold. 

For grundværdien vil denne, udover indekseringen efter Danmarks Statistik, blive tillagt 0,8 % i stigning. Det er Skatteministeriets vurdering, at grundpriserne stiger mere end ejendomspriserne, og det skønnes, at dette udgør en stigning på ca. 0,4 % årligt. Det vil ikke være muligt at klage over stigningen på 0,8 % i grundværdien.

Med ovennævnte indeksering betyder det, at forholdene, som lægges til grund for vurderingen pr. 1. januar 2023, også vil være gældende for vurderingen pr. 1. januar 2025, og det er derfor væsentligt at kontrollere, om vurderingen pr. 1. januar 2023 er fastsat korrekt, da denne vil udgøre beskatningsgrundlaget frem til og med 2027 som følge af indekseringen.

For ejerboliger

Lovforslaget har også væsentlig betydning for private ejerboliger, herunder også en afskaffelse af ejendomsværdiskatteloftet og grundskatteloftet.

Private boligejere kan læse mere om de nye ændringer som følge af lovforslagene her.

Hvad kan Deloitte hjælpe dig med?

Har du spørgsmål til ovenstående eller opkrævning af ejendomsskat og reguleringen heraf, er vi klar til at hjælpe. Kontakt os gerne for en uforpligtende drøftelse.