Nye regler for beskatning af ejerboliger

14. februar 2023

Grundskatteloft og ejendomsværdiskattestoppet afskaffes

Grundskatteloftet og ejendomsværdiskattestoppet har i mange år givet private boligejere sikkerhed for, at deres grundskyld og ejendomsværdiskat ikke stiger markant fra det ene år til det andet, medmindre der sker ændringer på den pågældende ejendom. 

Denne tryghed for private boligejere foreslås nu fjernet. Det fremgår af lovforslagene, at både grundskatteloftet og ejendomsværdiskattestoppet afskaffes helt, og at grundskyld og ejendomsværdiskat fra og med 2024 dermed følger grund- og ejendomsværdien, ligesom ejendomsværdien ikke længere skal tilbageregnes til 2001- og 2002-niveau.

Fra 2024 og frem vil boligejere skulle beskattes af det forudgående års aktuelle grundværdi og ejendomsværdi fratrukket 20 %.

Rabat- og indefrysningsordning

For at kompensere for afskaffelsen af grundskatteloftet og ejendomsværdiskattestoppet bliver det samtidigt foreslået at etablere en skatterabatordning samt en indefrysningsordning. 

Rabatordningen er kun for fysiske personer, som har overtaget deres ejerbolig senest 31. december 2023, og opgøres ved overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem i 2024. Rabatordningen bortfalder ved ejerskifte. Overdragelse til ægtefælle er dog undtaget.

Der er tale om en samlet rabatordning for både ejendomsværdiskat og grundskyld. Det som en privat boligejer skal betale mere i ejendomsskat med det nye ejendomsvurderingssystem, vil derfor blive tildelt som en rabat, som boligejeren ikke skal betale. Oplever en boligejer stigning i grundskylden, men et fald i ejendomsværdiskatten, eller omvendt, opnås rabatten stadig, så længe der samlet er konstateret en stigning i ejendomsskatterne i 2024. 

Rabatten er som udgangspunkt fastlåst og uafhængig af fremtidig prisudvikling i boligmarkedet og udviklingen i de fremtidige offentlige ejendomsvurderinger. 

Står man overfor at skulle overtage ejerbolig inden for det næste års tid, er det altså ikke uden økonomisk betydning, om overtagelsen sker før eller efter årsskiftet til 2024. 

Udover rabatordningen er det foreslået at oprette en permanent indefrysningsordning, hvor boligejere kan vælge at indefryse de samlede stigninger i ejendomsskat fra og med 2024. Der er dermed tale om en tilvalgsordning.

Indefrysningsordningen er et lån, der udgøres af den samlede stigning på grundskyld og ejendomsværdiskat, som ligger udover skatterabatten i 2024. I modsætning til den midlertidige indefrysningsordning, som var rentefri, tillægges lån renter efter den permanente indefrysningsordning.

Staten opnår sikkerhed for kravet ved en utinglyst panteret på ejendommen. Det samlede lån forfalder på salgstidspunktet og gælder kun for fysiske personer, der ejer privat bolig. Indefrysningsordningen gælder både for boligejere, som erhverver en bolig før og efter 1. januar 2024. Som boligkøber skal man sikre sig, at sælger har indfriet eventuelle indefrysningslån, da et lån, som ikke er betalt, hæfter på boligen også efter et ejerskifte. 

Nye promiller for grundskyld og ejendomsværdiskat 

Af lovforslagene fremgår et loft over de nye kommunespecifikke grundskyldspromiller for perioden 2024-2028. Det betyder, at kommunerne i denne periode ikke kan sætte de nye grundskyldspromiller op. Kommunerne har fortsat mulighed for at sætte grundskyldspromillerne ned i perioden. 

Fra 2029 og frem har kommunerne igen mulighed for at sætte grundskyldspromillerne op.

Det foreslås desuden, at den almindelige ejendomsværdiskattesats nedsættes fra 9,2 ‰ til 5,0 ‰, samt at ejendomsværdiskattesatsen for ejendomsværdi over progressionsgrænsen nedsættes fra 30,0 ‰ til 14,0 ‰.

Samtidig ændres progressionsgrænsen, således at der betales med den høje skattesats, når ejendomsværdien overstiger 9.400.000 kr. efter forsigtighedsprincippet i stedet for den tidligere grænse på 3.040.000 kr. 

Progressionsgrænsen vil blive fastsat i 2024-niveau, og vil fremadrettet blive reguleret hvert andet år ud fra et ejerboligindeks. 

Foreløbig opkrævning fortsætter

Som følge af de fortsatte forsinkelser i udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger foreslås det, at ejendomsskatterne i 2024 for ejerboliger opkræves på grundlag af en foreløbig 2022-vurdering.

Dette nødvendiggør en efterregulering af de allerede betalte ejendomsskatter, så snart den endelige 2022-vurdering foreligger. Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at beregningsmetoden er den samme som for de endelige vurderinger, hvorfor størrelsen på efterreguleringerne forventes at være begrænset.

Dette kan give anledning til udfordringer i forbindelse med, at en ejerbolig sættes til salg, inden den endelige vurdering foreligger. I tilfælde, hvor høje ejendomsskatter besværliggør et salg, foreslår Skatteministeriet, at ejendomsmægleren kan få nedsat det foreløbige beskatningsgrundlag i overensstemmelse med den forventede salgspris. 

De endelige 2022-vurderinger forventes udsendt fra sidste del af 2024 og i løbet af 2025. 

Forenkling af 2024-vurderingerne

I et forsøg på at skabe en bedre tidsmæssig sammenhæng mellem vurderingsterminen, det pågældende skatteår og tidspunktet for udsendelse, foreslås det at gøre 2024-vurderingen mere enkel.

Dette skal opnås ved at fastsætte 2024-vurderingen som en indeksering af 2022-vurderingen ud fra et prisindeks, der skal udarbejdes af Danmarks Statistik. 

I tilfælde af, at den endelige 2022-vurdering endnu ikke er udsendt på tidspunktet for udarbejdelsen af 2024-vurderingen, vil indekseringen blive foretaget på baggrund af den foreløbige 2022-vurdering. 

Forenklingen kommer dog på bekostning af adgang til partshøring og påklage. Skatteministeriet vurderer, at man uden betænkeligheder kan afskære dette i forbindelse med vurderingen, da grundejer er blevet hørt i forbindelse med 2022-vurderingen, og i samme omgang har haft klageadgang.

Planmæssigt skal 2026-vurderingen af ejerboliger fortages på korrekt vis og indgå i beskatningsgrundlaget for 2027 og 2028. Uagtet denne forenkling af 2024-vurderingen, er der fortsat relativt lange udsigter til, at der opnås en normalsituation, hvor vurderingerne af ejerboliger udsendes tidsnok, inden de skal anvendes som beskatningsgrundlag. Først her slutter behovet for efterreguleringer. 

Grundskyld på årsopgørelsen

Ligesom det i øjeblikket er tilfældet for ejendomsværdiskatten, vil grundskylden fremover også blive opkrævet via årsopgørelsen. Skatteministeriet foreslår, at opkrævningen sker via boligejerens forskudsskat og endeligt via slutskatten. Denne ændring gælder kun for ejerboliger ejet af fysiske personer.

Både ejendomsværdiskatten og grundskylden vil derfor skulle pålægges med virkning fra og med overtagelsesdagen. Fremover vil det ifølge Skatteministeriet ikke være nødvendigt at udarbejde en refusionsopgørelse for grundskylden i forbindelse med overdragelse, da personskattesystemerne kan foretage opdelingen på dagsbasis.

For erhvervsejendomme

Lovforslaget har også væsentlig betydning for erhvervsejendomme, hvilket du kan læse mere om her.

Hvad kan Deloitte hjælpe dig med?

Har du spørgsmål til ovenstående eller opkrævning af ejendomsskat og reguleringen heraf, er vi klar til at hjælpe. Kontakt os gerne for en uforpligtende drøftelse.