Nye momsregler kan ramme ejendomsprojekter hårdt

14. januar 2021

Ved udgangen af 2019 bragte Deloitte en række nyheder om vedtagelsen af et lovforslag omhandlende nye regler omkring udtagning. Lovforslaget blev vedtaget, men den endelige ikrafttrædelse har siden da afventet EU-Kommissionens behandling, som nu har godkendt hovedparten af det omhandlede lovforslag. På den baggrund har Skatteministeriet den 13. januar 2021 bekendtgjort, at reglerne skal træde i kraft den 1. juli 2021. Det skal dog bemærkes, at der er tale om en bekendtgørelse, der foreløbigt er sendt i høring, men vi forventer, at dette bliver datoen. 

De nye regler kan få særlig stor betydning for ejendomsbranchen, herunder for projekter, hvor intentionen til at starte med er at gennemføre momspligtige salg, men hvor den endelige anvendelse bliver momsfritaget boligudlejning. Det dykker vi ned i senere, men indledningsvist lidt om, hvad reglerne om udtagningsmoms indebærer.   

Udtagningsmoms generelt

Reglerne om udtagningsmoms har overordnet til formål at sikre, at momsbelastningen af et givent indkøb altid svarer til den faktiske anvendelse. Selvom udtagningsmoms teknisk set er en salgsmoms, søger reglerne at udligne konsekvenserne af en ændret anvendelse. Det betyder, at en virksomhed, der har opnået fuldt fradrag på anskaffelsestidspunktet og efterfølgende anvender en vare eller visse aktiver til fuldt momsfritagne aktiviteter eller uvedkommende (private) formål, ikke bliver stillet bedre end den virksomhed, der ikke har opnået fradrag ved anskaffelsen, fordi sidstnævnte på købstidspunktet vidste, at et identisk indkøb skulle bruges til ikke-fradragsberettigede formål.

Der skal alene afregnes 25 % udtagningsmoms, når en vare samt visse aktiver overgår fuldt ud (100 %) til at blive anvendt til momsfrie eller ikke-momspligtige formål. De nye regler kommer til at ramme fast ejendom, der betragtes som ”ny” i momslovens forstand, dvs. mindre end 5 år gammel. 

Fast ejendom – udtagningsmoms

Ifølge de nye udtagningsregler skal der afregnes udtagningsmoms af nye ejendomme, som overgår fuldt ud til en momsfri anvendelse (fx boligudlejning). Det indebærer, at der paradoksalt nok skal beregnes en salgsmoms af ejendomme, der netop ikke kan sælges, men i stedet tages i brug til udlejning. Reglerne vil betyde, at virksomheder, der bygger nye ejendomme med salg for øje – men som ender med at leje ud – kommer til at opleve en anden momsbelastning end en tilsvarende virksomhed, der har bygget nøjagtigt identiske ejendomme med en starthensigt om momsfri udlejning.

Det skyldes, at momsen skal betales af et beløb, der svarer til, hvad en tilsvarende ejendom kan købes for på udtagningstidspunktet (markedsprisen). Hvis markedsprisen er under virksomhedens momsbelagte kostpris, medfører de nye regler en lempelse (dette vil dog formentlig sjældent være tilfældet). Hvis markedsprisen er højere end den momsbelagte kostpris, medfører de nye regler en stramning og dermed en større økonomisk byrde sammenholdt med tidligere/nugældende regler. 

Der vil særligt opstå en økonomisk ulempe i de situationer, hvor kostprisen består af en ejendom, der er indkøbt uden moms at fratrække, og hvor der er genereret en stor avance, idet der skal afregnes moms af den fulde markedspris på udtagningstidspunktet. Videre giver de nye regler en likviditetsmæssig ulempe, da momsen skal finansieres på udtagningstidspunktet.  

Det er vigtigt at være opmærksom på, at de nye regler først gælder fra den 1. juli 2021. Det indebærer også, at hvis der skiftes intention inden ikrafttrædelsestidspunktet, er det de nuværende reguleringsregler, der finder anvendelse. 

De nye regler rejser en lang række spørgsmål; hvordan fastsættes markedsprisen, hvordan håndteres ejendomme opdelt i ejerlejligheder mv. Vi er naturligvis klar til at drøfte, hvordan de nye regler håndteres bedst muligt i forhold til jeres ejendomsprojekter. Vi anbefaler, at I allerede nu danner jer et overblik over de potentielle økonomiske konsekvenser og tager nøje stilling til anvendelsen af nye ejendomsprojekter.