Indsigt

Skattebrevkassen: Udleje af kontor i privaten

Jeg er hovedaktionær i et anpartsselskab, som fremover skal leje et kontor i min private bolig. Der er tale om et kontor på 20 m² ud af et samlet areal på 200 m² i boligen. Hidtidigt har selskabet haft kontor i et kontorfællesskab, men de opsiges med virkning fra 1. juli 2017. Jeg forventer, at lejen fastsættes til 3.000 kr. om måneden samt betaling for lys og varme. Hvordan skal jeg beskattes af huslejen, og hvilke fradrag kan jeg foretage i forbindelse med udlejningen? Kan jeg i øvrigt bruge virksomhedsordningen på udlejningen og derigennem opnå en bedre fradragsmulighed for nogle af mine private renteudgifter på huset?

Da du er hovedaktionær i et anpartsselskab, der fremover skal leje et kontor i din private bolig, er det indledningsvis værd at bemærke, at udlejningen skal ske på armslængdevilkår, dvs. som hvis anpartsselskabet skulle have lejet et tilsvarende og sammenligneligt kontor af en uafhængig tredjepart, hvilket bl.a. betyder, at lejen skal udgøre markedslejen. I vores besvarelse nedenfor har vi forudsat, at de 3.000 kr. udgør markedslejen, og at udlejningen i øvrigt sker på armslængdevilkår.

Dernæst er det en betingelse, at der i din private bolig er indrettet et kontor, som udelukkende kan tjene dette formål og dermed ikke bruges til private formål. Dette har vi ligeledes forudsat.

Lejen skal beskattes som kapitalindkomst. Lejeindtægten, der skal beskattes, er den samlede lejeindtægt, inklusive betaling for lys og varme. I dit tilfælde vil lejeindtægten altså udgøre 36.000 kr. på årsbasis med tillæg af lys og varme.

Det er ikke muligt at bruge de standardiserede regler for udlejning af en del af boligen, som det f.eks. gælder ved udlejning via Airbnb eller værelsesudlejning. Det er en betingelse for at kunne anvende standardfradraget, at udlejningen sker til beboelse.

Fradrag i lejeindtægten kan derfor kun foretages med de faktiske udgifter, og det vil i givet fald dreje sig om fradrag for en andel af lys og varme. Fradraget fastsættes skønsmæssigt – evt. på basis af en kvadratmeterfordeling.

Det er ikke muligt at fratrække udgifter til vedligeholdelse af lokalet, idet sådanne udgifter i private en- og tofamilieshuse ikke er fradragsberettigede. Eventuelle udgifter til anskaffelse af kontormøbler og andre inventargenstande, som du selv skal afholde, kan i givet fald afskrives eller fratrækkes.

Beløbet, svarende til lejeindtægten fratrukket de erhvervsmæssige udgifter, skal selvangives i rubrik 37 på selvangivelsen. Såfremt du ønsker at forskudsregistrere beløbet, skal dette gøres i rubrikken vedrørende ”Udleje af egen bolig” under kapitalindkomstrubrikkerne.

Du har ikke mulighed for at anvende virksomhedsordningen på udlejningen. For at kunne anvende virksomhedsordningen på udlejningen af kontoret, er det et krav, at den erhvervsmæssigt anvendte del er særskilt vurderet i forbindelse med ejendomsvurderingen. Dette kræver normalt, at den erhvervsmæssige del udgør mindst 25 procent af ejendommen. Vi har ved svaret forudsat, at du i øvrigt ikke anvender virksomhedsordningen på andre virksomheder.

Fandt du dette nyttigt?

Relaterede emner