Indsigt

Forældrekøb – salg af lejligheden

Jeg har igennem en årrække drevet selvstændig virksomhed som tømrermester og har gennem årene tjent gode penge. For nogle år siden købte jeg en lejlighed i Aarhus til min datter i forbindelse med, at hun begyndte at studere på universitetet. Jeg gav på daværende tidspunkt 2 mio. kr. for lejligheden. Nu har min datter besluttet sig for at flytte sammen med sin kæreste i hans lejlighed. Vi har derfor på familiebasis drøftet nogle forskellige muligheder omkring lejligheden. Kan jeg sælge lejligheden til min datter for ejendomsvurderingen minus 15%, hvilket svarer til en salgspris på 1,2 mio. kr.? Så får jeg et tab på ca. 0,8 mio.kr. Kan dette tab modregnes i en gevinst på nogle af de andre udlejningsejendomme, som jeg har? Vil det ændre noget, hvis min datter kort tid efter sælger lejligheden for f.eks. 3 mio.kr., som nok nærmere er handelsværdien af lejligheden?

De såkaldte forældrekøb, hvor forældre køber en ejendom, typisk en ejerlejlighed i de større byer, med henblik på udlejning til deres børn, er yderst populært i disse år. Én af grundene til denne popularitet er forældrenes mulighed for på et senere tidspunkt at overdrage ejendommen til barnet til en fordelagtig pris og herved give barnet en afgiftsfri gave. 

Et cirkulære fra 1982 muliggør, at ejendommen kan sælges af forældrene til barnet til en pris i intervallet +/- 15% af den gældende offentlige ejendomsvurdering. Det vil sige, at ejendommen ikke nødvendigvis skal overdrages til en værdi svarende til prisen, den vil være værd i fri handel – markedsværdien – men kan overdrages med udgangspunkt i den typisk lavere offentlige ejendomsvurdering. I din konkrete beskrevne situation vil lejligheden, du har købt til din datter, umiddelbart falde ind under reglerne i 1982-cirkulæret, og herved vil salget lovligt kunne ske til 1,2 mio.kr., idet overdragelsessummen ligger indenfor 15%-grænsen af gældende ejendomsvurdering. Det er dog vigtigt, at lejligheden ved den offentlige vurdering er vurderet som en ”fri lejlighed”. Er lejligheden vurderet som udlejet, er vurderingen fastsat til 50% af den vurdering, som den ville have haft som ”fri lejlighed”. Er lejligheden fastsat ud fra reglerne om udlejet lejlighed, skal der anvendes markedsværdien som handelspris og uden mulighed for nedslag med de 15%. 

For så vidt angå barnets salg til markedspris kort tid efter overdragelse af ejendommen til +/-15% af gældende ejendomsvurdering, så kan det ikke afvises, at SKAT anser ejendommen for overdraget til en for lav pris. Dermed vil du blive anset for at have ydet din datter en afgiftspligtig gave på forskellen mellem den aftalte pris og den efterfølgende konstaterede markedspris. Derudover vil du skulle opgøre fortjeneste ved overdragelsen ud fra den konstaterede markedspris.

Tab, der opstår ved salg af en ejendom købt i forbindelse med forældrekøb, kan ikke fratrækkes direkte i indkomsten, men blot modregnes i gevinst ved salg af anden ejendom i samme år eller et senere indkomstår. Dit tab, som følge af anvendelsen af 15%-reglen, på 0,8 mio. kr. kan herefter modregnes i dine fremtidige gevinster ved salg af anden ejendom, hvilket vil nedsætte dit tab ved overdragelsen. Vi forudsætter her, at de omtalte ejendomme ikke anses for erhvervet som led i din næring. Hvis der er tale om næring, er beskatningssituationen noget anderledes, og som vi ikke vil komme ind på her.

Den gunstige overdragelsespris medfører, at din datter ved salg straks efter overdragelsen kan få en avance på 1,8 mio. kr. Denne avance skal beskattes som ejendomsavancebeskatning, medmindre parcelhusreglen er opfyldt. Det vil typisk kræve, at din datter efter overdragelsen kan anses for at have taget varigt bopæl i lejligheden. Umiddelbart taler et salg umiddelbart efter overtagelsen derfor ikke for, at der foreligger et skattefrit salg.

 

Fandt du dette nyttigt?