Insight
Forældres køb og udlejning af lejlighed til deres børn
Min kone og jeg har en datter, som skal starte på studie i Århus efter jul. I denne forbindelse har vi kigget på et par lejligheder i Århus, som vi godt kunne være interesserede i at købe med det formål, at vores datter så kunne bo i lejligheden.
Vi ønsker derfor at få svar på, hvordan det ser ud med beskatningen, hvis vi vælger at leje lejligheden ud til vores datter? Kan vi lade hende bo i lejligheden uden at opkræve husleje eller i hvert fald nøjes med at opkræve en beskeden husleje?
Lejeindtægt ved udleje af fast ejendom til slægtninge og lignende, f.eks. indtægt ved udleje af forældrekøbslejligheder til børn, skal medregnes til indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens regler. Udlejeren af ejendommen skal således beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi for det udlejede, dvs. markedslejen. Det vil altså sige, at hvis I vælger at købe en lejlighed i Århus og udlejer den til jeres datter, skal I beskattes af lejeindtægten. Selvom I vælger at leje lejligheden ud til jeres datter uden at opkræve husleje, vil I blive beskattet af den indkomst, I ville have haft, hvis I havde lejet lejligheden ud til en ukendt tredjepart – det såkaldte armslængdeprincip, som indebærer, at udlejning og handel skal ske på markedsvilkår.
Hvis I vælger at leje lejligheden ud til jeres datter og beslutter at opkræve en beskeden husleje for udlejningen, vil I blive beskattet af den betalte leje samt den ikke-betalte leje, der udgør forskellen mellem den objektive udlejningsværdi og den faktisk betalte leje.
Derudover skal I være opmærksomme på, at den værdi jeres datter måtte modtage, ved at I lejer en lejlighed ud til hende, uden at hun skal betale husleje, anses som en gave, hvorfor jeres datter kan blive gaveafgiftspligtig af denne værdi. Her bør nævnes, at børn fra hver af deres forældre kan modtage 62.900 kr., dvs. samlet set 125.800 kr. uden at skulle betale gaveafgift. Overstiger gavens samlede værdi 125.800 kr. årligt i 2017, er gaveafgiften 15% af beløbet, der overstiger de 125.800 kr.
Når man køber et hus eller en lejlighed med henblik på udlejning, betragtes det i skattemæssig sammenhæng som at drive en erhvervsvirksomhed. Dette betyder overordnet set, at I i jeres personlige indkomst kan fradrage de løbende udgifter til driften af virksomheden – altså f.eks. udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskatter og lignende.
Derudover kan man ved forældrekøb vælge mellem tre forskellige beskatningsmetoder; skat efter de almindelige skatteregler, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Fordelen ved anvendelse af de almindelige skatteregler er, at de er meget nemme at administrere, men rent skattemæssigt kan det sjældent betale sig. Virksomhedsordningen giver den fordel, at renteudgifterne kan fratrækkes direkte i overskuddet, så I skal betale mindre i AM-bidrag og eventuel topskat. Ulempen er, at der er mange krav forbundet med ordningen. Kapitalafkastordningen kan være et godt alternativ til virksomhedsordningen, da ordningen er nemmere at administrere. Der beregnes et kapitalafkast, som beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Derved betaler I mindre i AM-bidrag og eventuel topskat end efter de almindelige skatteregler.
Afhængigt af jeres indkomst og økonomi i øvrigt kan den ene beskatningsform i nogle situationer måske være mere fordelagtig end den anden. Det anbefales, at I kontakter en rådgiver, som kan bistå i valget af beskatningsordning.
At udlejningen er virksomhedsdrift, betyder ligeledes, at der skal udarbejdes et regnskab, hvoraf indtægter og udgifter til driften skal fremgå.