Insight
Fredede bygninger
Jeg har netop købt et lille byhus, som er fredet. Huset har kun 1 lejlighed. Er det korrekt, at jeg kan fratrække udgifter til istandsættelse i min indkomst, uanset det kun er min familie og jeg, der bor i det. Hvis jeg kan fratrække sådanne udgifter, skal det så ske i kapitalindkomsten eller som ligningsmæssigt fradrag?
En fredet bygning, er en bygning, der er fredet efter bygningsfredningsloven grundet dens væsentlige arkitektoniske eller kulturhistoriske værdi, og som er over 50 år gammel. Fredningen betyder, at du som ejer skal have speciel tilladelse forud for ombygninger eller tilsvarende.
Det er ganske rigtigt, at du som ejer af et fredet byhus kan vælge at fratrække dine udgifter i forbindelse med istandsættelse. I denne sammenhæng er det uden betydning, om du benytter huset til privat beboelse, eller om du anvender det til erhvervsmæssige formål. Det er vigtigt at bemærke, at der her sondres mellem huse og ejerlejligheder. Såfremt der havde været tale om en ejerlejlighed, havde du ikke kunnet fratrække udgifter til istandsættelse, når du samtidig selv bor i lejligheden.
Udgifter til istandsættelse udgør dine faktiske afholdte udgifter hertil og kan både omfatte vedligeholdelsesudgifter og forbedringsudgifter. Selve håndtering af fradrag relateret til fredede bygninger sker efter en ordning, der kaldes ”forfald pr. år”.
Det er Bygnings Frednings Foreningen (BYFO), der foretager de nødvendige beregninger i forbindelse med ”forfald pr. år”-ordningen. For at ordningen kan anvendes, skal der for den enkelte bygning fastsættes et tidsrum for holdbarheden af de enkelte bygningsdele. Ud fra dette tidsrum fastsættes en beregnet udgift til istandsættelse pr. år pr. bygningsdel, der betegnes forfald pr. år.
For at opnå fradrag efter ”forfald pr. år”-ordningen, er det en betingelse, at du som ejer af den fredede bygning indhenter en erklæring fra BYFO om det beregnede forfald pr. år, der således samlet udgør det maksimale årlige fradragsbeløb. Det beregnede forfald pr. år reguleres hvert år efter Danmark Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger.
Herefter kan dine faktisk afholdte udgifter til istandsættelse fradrages op til det samlede beregnede forfald pr. år. Også udgifter, der opkræves af BYFO i forbindelse med beregningen af forfald pr. år, kan fradrages. Ved opgørelsen af din skattepligtige indkomst sker fradraget i din kapitalindkomst. Din fradragsret er imidlertid betinget af, at BYFO hvert år indberetter dine fradrag til SKAT efter bestemte regler.
Såfremt dine faktisk afholdte udgifter til istandsættelse er mindre end det samlede beregnede forfald pr. år, vil den resterende del af det beregnede forfald pr. år blive fremført til næste indkomstår. Såfremt dine faktisk afholdte udgifter til istandsættelse er større end det samlede beregnede forfald pr. år og eventuelle fremførte dele af forfald pr. år fra tidligere år, kan den overskydende del af dine faktisk afholdte udgifter overføres til fradrag i det efterfølgende indkomstår.
Hvis du har modtaget skattefrie tilskud til istandsættelse som følge af bygningsfredningsloven, kan du ikke samtidig fradrage den samme udgift. Eventuelle skattefrie tilskud skal derfor modregnes i dine faktisk afholdte udgifter i beregningen af fradraget. Skattefrie tilskud påvirker imidlertid ikke det samlede beregnede forfald pr. år.