Indsigt

Køb af bolig fra eget selskab

Jeg er blevet kontaktet af SKAT i forbindelse med, at vi i 2016 købte vores nuværende bolig ud af mit 100% ejede selskab. Selskabet erhvervede huset tilbage i 2013 for 2 mio.kr. og afholdte efterfølgende ombygningsudgifter for ca. 1 mio.kr. Efter ombygningen flyttede vi ind i huset og har boet der siden. Imidlertid er de gældende regler for beskatning af fri bolig en dyr løsning rent økonomisk, hvorfor vi købte huset ud for 2,5 mio.kr. Overdragelsessummen havde vi afstemt med en ejendomsmægler, som gav udtryk for, at det var den reelle handelsværdi for ejendommen. Nu forlanger SKAT, at vi skal betale 3,5 mio.kr. i købesum, svarende til den samlede anskaffelsessum, og da vi kun har betalt de 2,5 mio.kr., bliver vi sat i skat af fordelen på 1 mio.kr. Kan det være rigtigt?

Skattelovgivningen og den tilhørende praksis omkring overdragelser af fast ejendom mellem hovedaktionær og dennes selskab er meget restriktivt. Baggrunden for dette strenge regelsæt set i forhold til de mindre restriktive regler og praksis for handler mellem ikke-interesseforbundne parter er, at parterne, når de er interesseforbundne, kan have en interesse i, at overdragelsen sker til en lavere eller højere pris end den pris, som en uafhængig tredjemand ville betale for ejendommen.

Udgangspunktet er, at handlen skal ske til markedspris. En overdragelse til en lavere værdi anses som maskeret udlodning fra selskabet til hovedaktionæren, hvilket afstedkommer beskatning af differencen ved modtager. De restriktive bestemmelser for overdragelser finder alene anvendelse, hvis hovedaktionæren har bestemmende indflydelse i selskabet, hvorfra ejendommen overdrages. Bestemmende indflydelse vil sige, at hovedaktionæren direkte eller indirekte har ejerskab eller rådighed over mere end 50% af aktiekapitalen eller stemmerettighederne.

En handelsværdi tiltrådt af en ejendomsmægler kan af SKAT anses som værende forbundet med en del usikkerhed, og som følge heraf kan SKAT se bort herfra. I stedet kan SKAT, hvis selskabet har foretaget ombygning af en af hovedaktionæren lejet bolig, og herved afholdt ombygningsomkostninger i hovedaktionærs interesse, vurdere ejendommens værdi ud fra en betragtning om, at købspris og ombygningsudgifter er udtryk for den korrekte prisfastsættelse. Dette er et billede af den administrative praksis, SKAT anvender i øjeblikket og illustrerer SKATs vurdering af den omhandlende ejendom. SKAT lægger således til grund, at selskabets omkostninger til køb og ombygningsudgifter er afholdt i aktionærens interesser og dermed så nært beslægtet med udlodning af udbytte, at det er den samlede anskaffelsessum, som aktionæren skal betale for ejendommen.

SKATs vurdering på 3,5 mio.kr. af den overdragne ejendommen, sammenholdt med overdragelsesprisen, betyder, at du bliver beskattet af differencen på 1 mio.kr., der anses som maskeret udbytte (aktieindkomst). Herudover bliver selskabets salgspris øget fra 2,5 mio.kr. til 3,5 mio.kr. Selskabet har herved ikke nogen gevinst, men alene et mindre tab, svarende til primært handelsomkostningerne ved salget og de særlige tillæg i avanceopgørelsen.

Den danske lovgivning giver imidlertid mulig for omgørelse af overdragelsen, hvis denne opfylder betingelserne herfor. Overdragelsen må ikke have været båret af ønsket om at spare skatter, den skal utvivlsomt have haft utilsigtede væsentlige skattemæssige virkninger, overdragelsen skal være fremlagt for skattemyndighederne, og de privatretlige virkninger af den omgørelse af overdragelsen, der ønskes, skal være enkle og overskuelige. En omgørelse kan bestå i enten tilbagesalg af ejendommen eller også en betaling fra aktionæren til selskabet på den manglende del af købesummen – i dit tilfælde 1 mio.kr.

Om det kan være relevant at anmode SKAT om omgørelse, herunder om det i det hele taget er muligt at opnå omgørelse, skal afgøres ved en konkret vurdering.

Fandt du dette nyttigt?