Insight
Salg af fritidsbolig i udlandet
Jeg købte for ca. 15 år siden en mindre ejendom i Spanien, som jeg siden har benyttet i mine ferier. Ejendommen er beliggende i et landområde og er på ca. 2 ha. Nu overvejer jeg at sælge den til mine børn, som også bor her i Danmark. Vi er blevet enige om prisen, men jeg er lidt usikker på, om jeg skal betale skat ved salget. Jeg er ved at undersøge i Spanien, om der skal betales skat dernede ved salget - så det er kun spørgsmålet, om jeg også skal betale skat i Danmark, jeg ønsker jeres hjælp til. Hvis jeg skal betale skat i Spanien, kan den så modregnes i den danske skat?
Du har bopæl i Danmark, og de danske skatteregler bestemmer, at du vil blive beskattet af indkomst, ikke blot fra Danmark, men også af indkomst, der hidrører fra udlandet. Der kan være tilfælde, hvor Danmark er nødt til at frafalde sin beskatningsret i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst med det land, hvorfra den udenlandske indkomst stammer. Da Danmark p.t. ikke har en dobbeltbeskatningsaftale med Spanien, vil beskatning ved salg af fast ejendom udelukkende skulle afgøres efter de danske regler. Det er naturligvis en betingelse, at fortjeneste ved salg af ejendommen er skattepligtig, jævnfør de danske regler om avancebeskatning ved salg af fast ejendom.
Avancer opnået ved af salg af fast ejendom, skal som udgangspunkt medregnes i din skattepligtige indkomst. Ikke desto mindre forekommer der situationer, hvor en avance kan udelades fra den skattepligtige indkomst, og sælgeren således slippe for at blive beskattet af fortjenesten. Disse situationer forekommer, når den såkaldte ”Parcelhusregel” finder anvendelse.
Ejendomsavancebeskatningsloven, der regulerer området, bestemmer, at salget skal opfylde visse betingelserne, for at avancen er skattefri. Det er en betingelse, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i hele eller dele af perioden, hvori denne har ejet ejendommen; herudover må grundarealet ikke overstige 1.399 m². Selv om arealet udgør 1.400 m² eller derover, kan der fortsat være skattefrihed, men så må der ikke være mulighed for udstykning af grunden til selvstændig bebyggelse. Hvis det er muligt at udstykke fra grunden til bebyggelse, findes der yderligere en undtagelse, der fastslår, at avancen er skattefri, hvis en udstykning væsentligt vil forringe værdien af det resterede areal eller bebyggelse.
De samme regler gælder for ejendomme, som har været anvendt til fritidsformål for ejeren, dvs. sommerhuse og lignende ejendomme. Reglerne gælder, uanset om ejendommen er beliggende i Danmark eller udlandet.
I din konkrete situation er der tale om en ejendom, der har været anvendt som fritidsbolig. Dermed opfyldes den ene af betingelserne for et skattefrit salg. Ud fra dit spørgsmål kan vi ikke afgøre, om der foreligger konkrete muligheder for udstykning til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, eller om der sker en væsentlig forringelse af resterende areal og bebyggelse, hvis en udstykning skulle forekomme. Dette vil være af væsentlig betydning, idet arealet på din ejendom i Spanien udgør ca. 2 ha, og dermed er over det nævnte grundareal på maks. 1.399 m².
Såfremt salget af din ejendom i Spanien ikke falder ind under ”parcelhusreglen”, skal en eventuel avance ved salget medtages i din skattepligtig indkomst her i Danmark. Uanset der på nuværende tidspunkt ikke er en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien, vil du kunne få modregnet en eventuel spansk skat af ejendomssalget i den danske skat.
Vores anbefaling vil gå på, at du nærmere undersøger mulighederne for udstykning af ejendommen i Spanien, og ad den vej forsøger at opnå et skattefrit salg af ejendommen.