Insight
Skattemæssige konsekvenser ved salg af ejendom
For 10 år siden købte min kone og jeg et nabohus sammen med et af vores børn i et tredelt ejerskab. Vi har i løbet af årene i fællesskab moderniseret huset for fælles lånte midler. Nu har min søn købt os ud og overtaget huset alene. Han har i alle årene boet i huset og betalt de almindelige udgifter. Vi har haft en mægler inde over salget, så alt er gået almindeligt og rigtigt til mht. køb og salg. Vi har intet tjent på den hushandel. Huset er købt for den gæld, der var i huset, som var maks. belånt. Spørgsmålet er så, om vi skattemæssigt bliver berørt af salget til tredjepart, og om vi skal/bør søge faglig bistand? At man kan mene, at vi under en eller anden form har haft en fortjeneste? Vi er noget spændte på jeres svar.
Jeres spørgsmål kan opdeles i to dele, idet I først sælger huset til jeres søn, som herefter ønsker at sælge huset videre til tredjemand.
I forbindelse med et salg af ejendommen til jeres søn har ejendommen karakter af et forældrekøb. I bør derfor være opmærksomme på, at salget til jeres søn skal ske til mindst 85% af den offentlige ejendomsvurdering. Sælges den billigere, vil dette betragtes som en gave til jeres søn. Da I skriver, at I allerede har foretaget dette salg, vil vi ikke uddybe dette nærmere.
Da det nu kun er jeres søn, som ejer boligen, vil et eventuelt videresalg kun påvirke ham skattemæssigt. I vil altså efter jeres salg til jeres søn ikke længere kunne blive berørt af ejendommens videre forløb.
Det næste, I spørger til, er, hvilke konsekvenser et eventuelt salg af ejendommen til en tredjemand vil have. Dette salg vil som sagt kun påvirke jeres søn skattemæssigt, da det nu kun er ham, som ejer ejendommen.
Ved salg af en ejendom skal der som hovedregel altid betales skat af fortjenesten ved salget. En undtagelse til dette er parcelhusreglen. Hvis kravene til denne er opfyldt, vil det være muligt at sælge ejendommen skattefrit. Der vil herefter ikke skulle betales nogen skat af fortjenesten ved salget.
For at parcelhusreglen kan finde anvendelse, skal to betingelser være opfyldt. For det første skal ejendommen have tjent som bolig for ejeren og/eller for dennes husstand i hele eller en del af ejertiden. Hertil bør nævnes, at det altså ikke er noget krav, at ejeren og/eller dennes hustand bor i ejendommen på salgstidspunktet. Samtidig skal ejendommen have karakter af en helårsbolig. Baseret på de oplysninger, I har givet om, at jeres søn har boet i ejendommen og har haft bopæl i huset, vil denne betingelse være opfyldt.
Den anden betingelse har at gøre med grundens størrelse, som ejendommen er beliggende på. Kravet i den forbindelse er, at grundarealet er under 1.400 m2. Er grunden under denne størrelse, vil betingelsen for reglens anvendelse være opfyldt. Er arealet større, vil spørgsmålet herefter være, om grunden giver mulighed for udstykning. Har en offentlig myndighed bestemt, at der ikke kan ske udstykning, eller har Vurderingsstyrelsen angivet, at en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, vil betingelsen for reglens anvendelse stadig være opfyldt. Da I ikke har vedlagt disse oplysninger, bør der ses på grundens størrelse, hvor ejendommen er beliggende, og - i tilfælde af at denne er over de 1.400 m2 - undersøge, om der enten ikke må udstykkes eller få foretaget en værdiforringelsesvurdering af Vurderingsstyrelsen.
Vi gør opmærksom på, at hvis ejendommen indeholder flere end to selvstændige lejligheder, vil parcelhusreglen ikke finde anvendelse på salget, hvorved fortjenesten ved salget vil være skattepligtigt.
Da vi ikke har alle oplysninger, kan vi ikke oplyse præcist, om salget vil være skattefrit eller ej. Vi vil derfor råde jer til at få en rådgiver til at gennemse jeres oplysninger for at kunne fortage en konkret vurdering i jeres tilfælde.