Insight
Skattemæssige konsekvenser ved salg af to matrikler
For ca. 20 år siden købte jeg en skovparcel på 14.624 m2 bestående af 2 matrikler på henholdsvis 11.670 m2 og 2.954 m2. På den største af parcellerne findes der en bjælkehytte på 40 m2. Ved handlen blev begge matrikler overdraget på et skøde under ordlyden: matrikel nr. x-xx og x-xx af areal iflg. tingbogen henholdsvis 11.670 m2 og 2.954 m2 beliggende (adresse). Overdragelse sker på følgende vilkår: ordlyden beskriver kort fortalt, at alt indbo medfølger. Købsprisen blev aftalt til pålydende ejendomsvurdering. I 2009 blev den lille parcel af Silkeborg Kommune tildelt sin egen adresse (af administrative hensyn). I brevet fra kommunen anførtes bl.a.: tildelingen af hus nr. får ingen økonomiske konsekvenser for ejeren.
Jeg er nu i gang med at sælge, og den hyrede advokat mener, der skal laves dokumenter for begge parceller og deraf følgende øgede omkostninger. Er dette korrekt forstået?
Mit hovedspørgsmål går dog på, om jeg vil blive beskattet af fortjenesten på parcellerne?
Handelsprisen er aftalt til den d.d. gældende ejendomsvurdering.
Som udgangspunkt skal man beskattes af fortjeneste ved afståelse af en ejendom, hvis ejendommen anses for at være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Dvs. at ejendommen ikke er købt som led i næring ved handel med fast ejendom.
Vi forudsætter ud fra det foreliggende, at du ikke driver næring med køb og salg af ejendomme. Vi vil derfor undlade at uddybe dette nærmere.
Du har ikke oplyst, hvorledes ejendommene er vurderet, men vi lægger til grund, at ejendommen med bjælkehytten er vurderet som skovbrug.
Dermed vil der altså ske en beskatning af en eventuel fortjeneste, mens et eventuelt tab ikke kan fratrækkes direkte, men alene modregnes i andre ejendomsavancer. En undtagelse til dette vil være ”parcelhusreglen”, hvorved der ikke sker beskatning i det tilfælde, hvor du som ejer har haft bopæl på adressen, eller du har erhvervet og anvendt ejendommen som fritidsbolig. Ud fra det oplyste går vi ud fra, at du ikke har haft bolig på ejendommen.
Eneste mulighed for skattefrihed vil da være, at du har erhvervet ejendommen som fritidsbolig og brugt den som sådan, ligesom det forudsætter, at du ikke har anvendt ejendommen erhvervsmæssigt. Derudover kræver det, at der kan opnås accept fra skattemyndighederne om, at ejendommen reelt burde være vurderet som boligejendom (”fritidsbolig”), hvilket dog kan være tvivlsomt.
Skal der ske beskatning af fortjenesten på hele ejendommen, omfatter det grunden i sig selv, herunder den tilhørende jord, skov og træer på rod, samt eventuelle bygninger og installationer på ejendommen som tilhører ejeren. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem købsprisen og salgsprisen. Ved opgørelsen af købsprisen og salgsprisen tages hensyn til eventuelle handelsomkostninger (typisk mægler, advokat og tinglysningsafgift). Herudover tillægges der 10.000 kr. pr. kalenderår regnet fra anskaffelsesåret til og med året før salgsåret. Er der afholdt forbedringer på ejendommen (f.eks. nyplantning, som der ikke er fradrag for, eller på bjælkehytten), kan disse tillægges anskaffelsessummen i det omfang, udgifterne i det enkelte år overstiger 10.000 kr.
Tillægget på 10.000 kr. gives for hver ejendom, og det er derfor afgørende, om der foreligger én eller to ejendomme i dit tilfælde. Er der to ejendomme, laves der en opgørelse for hver ejendom for sig.
I visse tilfælde anses flere matr.nr. på skovejendomme for samhørende. Er dette tilfældet, vil en sådan samnotering bevirke, at matriklerne efter ejendomsavancebeskatningsloven vil kunne anses for én samlet ejendom. Ud fra din advokats oplysning om, at der skal ske særskilt aftale for hver ejendom, tyder det på, at der foreligger to selvstændige ejendomme. Om der skal laves et eller to dokumenter, kan vi ikke nærmere forholde os til, men som udgangspunkt kræves der tinglysning for den enkelte ejendom.
Vi anbefaler, at du i relation til det skattemæssige kontakter en rådgiver, og eventuelt at der indhentes bindende svar om muligheden for skattefrit salg af ejendommen med bjælkehytten.