Insight
Udlejning af sommerhus
Jeg har et sommerhus ved Vesterhavet i sameje med min bror, som vi har arvet efter vores forældre. Vi er dog lidt uenige om, i hvilke uger vi hver især skal bruge sommerhuet, da vores familier begge er for store til, at vi kan være i sommerhuset samtidig. På nær nogle få uger vi kunne blive enige om, besluttede vi derfor, at vi ville leje sommerhuset ud i stedet. Jeg spurgte i den forbindelse vores genbo, som selv har et sommerhus, han udlejer. Han fortalte, at der er kommet nye regler, og at jeg nok burde sætte mig lidt ind i dem, inden jeg startede med at leje sommerhuset ud. Mit spørgsmål går derfor på, om der er kommet nye regler på området? Og om der er noget, jeg skal være opmærksom på skattemæssigt i forbindelse med udlejningen?
Det er korrekt, at der fornyligt er kommet nye regler i forbindelse med udlejning, herunder også af sommerhuse. Reglerne for udlejning afhænger bl.a. af, hvilken boligtype som udlejes. Som hovedregel kan dog siges, at der generelt skal betales skat af indtægterne for udlejning. Benyttes boligen udelukkende til udlejning, uden nogen privat brug, vil der være tale om erhvervsmæssig udlejning, hvor reglerne også vil være anderledes. Vi anbefaler derfor, at reglerne altid vurderes ud fra det konkrete tilfælde.
Ved udlejning af fritidsbolig som i jeres tilfælde skal I medregne bruttoindtægten ved udlejningen. Bruttoindtægten omfatter lejernes betaling for husleje, samt hvad lejerne i øvrigt betaler i forbindelse med lejemålet, herunder vand, varme, rengøring mv. I bruttoindtægten kan modregnes udgifter forbundet med udlejningen, og nettoresultatet beskattes som kapitalindkomst, når I også selv benytter huset. I det følgende lægger vi til grund, at I også selv benytter fritidsboligen.
Nettoresultatet af udlejningen skal opgøres enten efter den skematiske eller regnskabsmæssige metode. Den skematiske metode er den mest benyttede og også den letteste at anvende som privat udlejer. Det er desuden denne metode, som de nye regler har indflydelse på. Den regnskabsmæssige metode omtales derfor ikke.
Ved benyttelse af den skematiske metode gives der et fradrag, som afhænger af, om der udlejes gennem et udlejningsbureau, eller om der udlejes privat. Udlejes der gennem et udlejningsbureau, skal bureauet indberette lejeindtægterne til SKAT. Derved opnår du som udlejer et skattefrit bundfradrag på 40.000 kr. årligt (2018) og 40.900 kr. (2019), som er en forhøjelse af det gamle fradrag, som lød på 21.900 kr. (2018). Dermed giver de nye regler et betydeligt højere fradrag end tidligere, hvis der udlejes gennem et udlejningsbureau.
Udlejes der privat, vil bundfradraget være på 11.000 kr. (2018) og 11.200 kr. (2019), hvilket er identisk med de hidtidige regler. Dette fradrag er betinget af, at der maksimalt udlejes 30 dage årligt. De enkelte Kommuner har ikke mulighed for at regulere dette.
Af den del af udlejningsindtægten, som overstiger de nævnte bundfradrag, kan der fratrækkes 40 procent. Dette beløb anses for at dække diverse udgifter forbundet med udlejningen. Der vil altså ikke være mulighed for fradrag efter faktiske udgifter. De resterende 60 procent af lejeindtægten udover bundfradraget vil herefter komme til beskatning. Ved anvendelse af den skematiske metode skal der betales ejendomsværdiskat for hele året, uanset om boligen har været udlejet.
Bemærk desuden, at der er begrænsninger for hvilke perioder du må opholde dig i sommerhuset. I sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober må du opholde dig ubegrænset. I vinterperioden fra 1. november til udgangen af februar, må du kun have ophold af kortere varighed. Dette indebærer, at det samlede ophold kun må udgøre halvdelen i vinterperioden. Samlet set kan der derfor kun ske udlejning af sommerhuset i 34 uger i sommerperioden og 9 uger i vinterperioden. Alt i alt en årlig udlejning på maksimalt 43 uger.
Lejeindtægten efter fradrag skal skrives på selvangivelsen som kapitalindkomst.