議題觀點

五月報稅行不行,個人出售中國大陸不動產申報有眉角

勤業眾信稅務部 - 國際 / 中國稅務與商務諮詢 / 陳文孝執行副總經理、李祐頤經理

五月報稅季即將到來,去年一整年在中國大陸共同富裕氛圍以及臺灣受控外國公司法即將實施等雙重效應與環境下,過去因黃金十年投資中國大陸的臺商,近年來紛紛動起了退場的念頭,而除過往常見的股權併購外,近期個人處分在中國持有的不動產也蔚為風潮,但許多臺商卻搞不清楚在處分自身持有中國大陸的財產時,係屬於大陸來源所得而非海外所得,故須併入臺灣綜合所得稅申報,其稅率可能高達40%,以下茲以個人處分在中國持有不動產的角度出發,提醒讀者若有處分中國大陸不動產或資產時,於五月申報個人綜合所得稅時應特別注意些什麼。

一、處分中國資產中國個人所得申報規定(此假設臺籍個人非中國稅務居民)

(1)  外國人處分中國資產-個人所得稅20%

依據中華人民共和國個人所得稅法第一條規定:「…非居民個人從中國境內取得的所得,依照本法規定繳納個人所得稅」以及第三條第三款規定:「利息、股息、紅利所得,財產租賃所得,財產轉讓所得和偶然所得,適用比例稅率,稅率為百分之二十」兩項規定可知,臺籍股東可能雖非中國大陸稅務居民,惟在處分中國境內資產持,仍需依據處分所得的20%申報中國之個人所得稅。

(2)  無法確定成本-核定徵稅

早年前往中國大陸購屋之臺商,可能因採現金交易或已遺失相關匯款紀錄,又或未完整留存當時稅費及其他成本費用憑證等情況下,以至於有無法完整舉證投入所有的成本與稅費用;

而此類情況係依據中國大陸每地區稅務局規定而有所不同,以下茲以上海市規定為例如下,依據"上海市地方稅務局關於本市貫徹《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》的操作意見" (滬地稅所二[2006]12號)規定所述:「納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,根據規定實行核定徵稅。對納稅人轉讓普通住房及自建住房、經濟適用房、已購公有住房和城鎮拆遷安置住房的,以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額;對納稅人轉讓非普通住房的,以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額。」

二、處分中國資產臺灣申報個人所得規定

(1)  中國大陸來源所得認定

依據臺灣地區與大陸地區人民關係條例(以下簡稱〝兩岸人民關係條例〞)第24條第1項規定:「臺灣地區人民有大陸地區來源所得者,應併同臺灣地區來源所得課徵所得稅,但其在大陸地區已繳納之稅額得自應納稅額中扣抵。」

由此可知臺籍個人於中國大陸處分不動產之所得,係屬大陸來源所得並非海外所得,需併入個人綜合所得按所得級距課徵5%-40%之綜合所得稅,若不慎申報為海外所得,因稅局已掌握申報資訊,未來稽查時將可能被核補稅額。

(2)  無法確定成本-核定徵稅

中國大陸政府早期因開發土地所需,常有鼓勵外資優惠政策,許多臺商當時可能透過相關開發政策無償或以非常低廉之價格取得相關開發土地,且因為年代久遠,相關文件或憑證恐未妥善保存,故於回臺申報所得時無法舉證成本;

而此類情況,臺灣也同樣擁有核定徵稅的規定,依據國稅局出具的「台商回台投資稅務諮詢常見問答集」Q16「個人出售大陸地區房地產如何課稅?」所述:「個人出售大陸地區房地產之所得,屬大陸地區來源所得,應以房地出售價款扣除成本及必要費用後之所得,如未能提出成本及必要費用證明文件者,得依出售房地交易價款之所得率12%計算所得額,於財產處分日所屬年度併入綜合所得總額課徵所得稅」

三、依據處分價款及利得,核定徵收稅負未必比較有利

以下茲以簡單案例進行一般申報與核定申報個人所得稅之差異比較:

背景:臺商個人2000年係以9,000萬人民幣價格,取得上海市一處投資性房產(非普通住房),並於2021年底時,以1億人民幣價格售出;

申報方式

中國大陸稅負

臺灣稅負(註1)

合計 (註2)

一般申報

RMB 200萬

(利得1,000萬X 20%)

RMB 400萬

 (利得1,000萬X 40%)

RMB 400萬

核定申報

RMB 200萬

(售價1億X 2%)

RMB 480萬 

(售價1億 X 12% X 40%)

RMB 480萬

註1:假設所得稅率級距為40%,並不考慮免稅額、扣除額以及速算扣除級距。

註2:假設大陸地區已納稅負全數可回臺抵扣。

由上述結論可知,若採核定徵收申報所得,未必對於個人所得稅負絕對有利,且實務上核定申報認定尚需以稅局為準,若選擇回臺核定申報所得時,又申請大陸地區已納稅額扣抵,恐因提示文件中大陸地區申報稅單的揭露,導致臺灣稅局知悉不動產取得成本,要求納稅人改回一般申報。

四、臺籍個人處分中國資產申報應審慎評估

依據前述段落,讀者應已了解處分中國大陸不動產或資產時,在中國大陸以及臺灣申報的相關規定,並在一般申報與核定申報得比較中發現,核定申報的稅負並非絕對有利,另外也要提醒讀者,若有意申請大陸地區稅負回臺抵扣時,也需特別注意相關公認證程序,避免無法順利申請抵扣。

在實務申報上,稅局判斷、實質課稅認定以及是否能夠申請大陸地區已納稅額回臺抵扣等因素,都影響著最終所得稅負的結果,故每一個案都應個別評估與分析,建議臺商若有個人處分中國資產(不論是不動產還是股權等)都可尋求相關專業諮詢機構進行諮詢及評估後,再決定申報的方式,避免因申報錯誤而導致多繳冤枉稅。

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