當股權交易強碰房地合一，集團投資架構調整要當心

集團在台之營運發展，不論是組織擴張、縮編或是資源整合等目的，策略上常伴隨著投資架構調整，以達組織優化之目的。在集團間以企業併購法進行股份轉換或是以公司法第156條之3進行股份交換均為以往常見集團投資架構調整的方式之一，然在110年7月房地合一2.0上路後，只要同時符合了「直接或間接持有國內外營利事業股份過半數」以及「該營利事業股權價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成」二要件，縱使該集團內共同控制下之組織重組非以買賣房地為目的，原為公司營運所需所持有之不動產卻好似沉重的包袱，背負著逃也逃不出房地合一稅的魔掌，一旦符合房地合一2.0股權交易條件，其所產生之所得將全數視為房地交易所得，而按持有股權年限依20%~45%不等計算課稅，即使該持有是105年以前取得適用舊制的不動產也不放過，一把抓的全數以新制課稅，非戰之罪好不冤枉。

觀此房地合一2.0增訂股權交易納入適用範圍之立法目的，原為避免個人或法人藉由移轉股權實則移轉房地之情形發生所頒佈之防杜措施，卻因此使許多為發揮企業經營效率，非移轉房地為目的之組織架構調整因而增加其不合理之租稅負擔，此為企業併購法制定時所未料及的情形。企業併購法為排除併購租稅障礙特訂有租稅措施章節，然所得稅法在增訂房地合一條文時卻未考量排除此等可能發生之企業併購障礙，無辜增加集團組織調整之租稅成本，影響股東權益甚鉅。以下提出幾點共同控制下組織重組可能發生之房地合一稅制下之租稅負擔，除提醒企業進行組織調整時應多加評估其影響外，也期待稅捐稽徵機關能正視此部分影響，為企業併購掃除所得稅法修法時未衡平考量所豎立之租稅障礙。

1.   持有舊制房地仍因股權交易而須適用新制課稅

所得稅法第4條之4明訂交易屬105年1月1日以後取得之房地應適用房地合一規定計算課稅，然針對股權交易下被投資公司所持有之房地價值計算卻無新舊之分，只要股權交易符合前述二要件，即納入新制房地交易所得計徵範圍。今傳統產業面臨企業組織整併轉型調整，原本房地合一稅制為考量信賴保護原則訂有日出條款，排除其於105年1月1日之前取得之房地，即其土地交易仍得適用免稅，惟於110年7月修正房地合一2.0規定，對於新增訂股權交易並未訂有日出條款，更甚者，原本應適用舊制之房地交易，卻因股權交易而被認定應採新制交易課稅，實有違信賴保護原則，造成原本得以股份轉換方式快速進行整併，卻因所持有得適用免稅之舊制土地，將因採股份轉換方式而課稅，而考量是否應先將土地移轉，否則股份轉換的股權交易利益，將因現行法令不明確而全數須依房地交易所計徵之所得稅，造成有租稅不中立之情形，值得主管稽徵機關省思。

2.   有關股權價值是否50%以上係由境內房地所構成之計算，未將負債納入考量，致比例失真

按財政部頒布之房地合一課徵所得稅申報作業要點所釋，營利事業股權價值50%以上由境內房地構成之計算，原則上係以「境內房地於交易時的時價」占「交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證財務報告之淨值」（如無，則以交易日資產淨值計算）的比率計算而得。然在未考量負債對房地價值比例計算的影響下，可能導致縱使實際上不動產價值未佔公司總資產過半數比例，卻因公司虧損、高盈餘分配股利政策、舉債金額過高等因素，使得分母與分子金額在難以匹配比較下，按現行公式計算產生可能有超過100%不合理的情形發生，因此，此類企業在進行股份轉換之併購交易時，尤應注意避免受到房地合一2.0股權交易稅制之衝擊。

再者，企業購入房地此等大額的資本支出實務上常見會搭配一定成數之貸款，而非全數由自有資金支應，如扣除與不動產有關之負債金額，實則房地價值淨額可能未超過股權價值的50%，惟在現行公式計算下股權交易仍須依房地合一2.0規定視同房地交易計徵所得稅，亦與常理有違。

有關前述計算房地占股權價值比率所衍生之認定爭議，茲舉一例說明如下：假設A公司資產價值包含現金110萬元、房屋土地90萬元；A公司既有負債包含信用借款70萬元及土地抵押借款80萬元；A公司股權價值為50萬元，在現行規定下及考量負債影響下將有不同的計算結果，詳如下表所示：

在現行規定下，計算房地價值占股權價值比重達180%（詳上表模式一），然在公司資金來源非100%源自權益的情況下，其房地價值占比實應考量負債的影響較為合理，以本例而言，房地價值如排除與其直接相關之借款金額後，權益價值占比則為20%，（詳上表模式二）；如房地價值排除其歸屬於負債之份額，據此計算其權益價值占比則為45%，（詳上表模式三），在模式二及模式三的計算下，其權益價值占比未過半數由房地價值組成，未達房地合一2.0之適用門檻，更遑論高盈餘分配企業，雖然盈餘分配後淨值所佔比例不高，但其企業價值尚非源自於帳上之不動產，實不宜將全數股權增值逕以源自於不動產價值認定。

3.   交易一股也要課? 如交易結果未喪失控制，是否仍屬以房地交易為目的?又如喪失控制權後再做剩餘股權交易，是否即可排除以房地交易為目的？

ㄧ般所稱買賣房地，係指將賣方對該房地的所有權移轉予買方，賣方即因此喪失對該房地之控制權，同理所得稅法第4條之4增訂第3項之立法理由，即係為避免藉由交易其具控制力之國內外營利事業股份或出資額，實質移轉該被投資營利事業之境內房地之情況。然當同時符合持股過半及房地價值占股權價值過半兩要件下，則不問股權交易比例是否重大，或者是否有因此喪失控制權，抑或其增值是否全數源自於不動產價值，僅出售一股之交易所得都將「全數」被視為房地交易計算課稅，是否符合房地合一2.0立法理由所稱係藉由移轉股權實質移轉房地之情況，又喪失控制權後再處分剩餘股權是否即排除房地交易為目的？均有進一步釐清之必要，以評估企業採股權交易之併購模式可能之租稅負擔。

4.   集團內之投資架構調整，在最終受益者未有異動下，應排除係以買賣房地為目的，否則有重複課稅之虞

論其房地合一2.0股權交易規範，實應以該股權交易是否係以買賣房地為目的以為判斷。集團內之投資架構調整，如符合國際財務報導準則第3號「企業合併」規定屬共同控制下組織重組，採用帳面價值法認定，其股權移轉前後最終母公司仍相同，即最終受益人未有因該股權交易而額外獲得利益，其股權移轉增值無異是未分配之盈餘或盈餘公積，實與不動產增值獲益無涉，在符合共同控制下組織重組並未喪失對該房地或股權之控制下，納入房地交易計徵所得稅之範圍猶過牽強，且因股東的股權交易與持有房地的營利事業為不同之營運個體，對於實際未處分之房地交易被強行視為房地交易而課稅，嗣後實際處分房地交易時又無法抵扣已被視為房地交易課稅之增值成本，亦有重複課稅之嫌。

況企併法第1條開宗明義載明，「為利企業以併購進行組織調整，發揮企業經營效率，並兼顧股東權益之保障，特制定本法。」以避免現行各種法規對於企業併收購之障礙。於符合企業併購下之股權移轉實應考量納入得豁免房地合一2.0之適用，以避免在現行房地合一2.0下錯傷有正當理由透過集團內組織架構調整之企業。

以上所提出之諸多觀點，實務上已有企業因股權移轉面臨額外不合理之租稅負擔，亦有對於許多打算進行組織架構調整之集團企業，其佈局規劃造成影響，然在現行規定下，集團企業如有投資架構調整之計畫，應審慎評估房地合一2.0的衝擊影響，並建議諮詢稅務顧問專家意見，充分了解以避免未預期之稅務風險，也期待主管稽徵機關能進一步檢討，並盡可能彌平目前實務上企業所遭遇房地合一2.0稅制對於併購形成之租稅障礙。