財富傳承新思維，債留子孫不好嗎？

房地合一2.0新制已於2021年7月正式上路，除了延長個人短期交易課徵較高稅率之期間（持有期間兩年內課徵45%稅率；2年以上至5年以內課徵35%稅率，但出售持有滿5年至10年，或超過10年之房地，仍維持原本20%及15%之稅率）外，也首度納入境內營利事業，比照個人納入房地合一稅課稅，亦即於持有期間內依差別稅率分開計稅合併申報。（營利事業持有房地期間在二年以內者，稅率為45％；持有房地期間超過二年；未逾五年者，稅率為35％；持有房地期間超過五年者，稅率為20％）。此外，亦將特定股權交易納入房地合一2.0的課徵範圍，也就是個人及營利事業若直接或間接持有未上市櫃公司營利事業股份超過50%，且該營利事業股權之價值50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成者，若有轉讓股權的情形，應視為房屋、土地交易，依持有股權期間適用不同稅率計算稅額，不再適用處分未上市(櫃)、未興櫃股票之證券交易所得計入最低稅負課徵基本稅額之規定。

前述房地合一2.0即是政府為了抑制短期投機炒作和穩健房市發展，或為避免公司藉由股權轉讓方式變現移轉不動產，以達規避或減少應繳納之稅捐等情事而推出之反避稅政策。根據財政部最新統計，今年前三季營利事業繳交房地合一稅，實徵金額高達7 6.7億元，創下史上最高紀錄，也超越2016年正式實施房地合一稅以來的四年稅收總和；其中，台北市高居全台六都之冠，達29.9億元，台中市以12.9億元排名第二，由此可知，此一政策確實對於抑制房地產市場炒作產生一定之綜效，許多投資客也紛紛提前下車了。

惟此次修法對於大部分的個人並沒有太大的影響，因為大多數人購買不動產之目的多半是為了自住，或未來傳承給小孩，而不是以投資房地產獲利為目的，也因為房地合一2.0的上路，讓不動產的傳承成了下半年度熱門的話題之一，筆者也常常接收到客戶或親朋好友對於名下房地產該如何傳承給下一代相關問題的諮詢，最近有一位客戶陳董就告訴筆者，他有兩名子女，為了公平起見，希望身後能夠留給小孩一人一戶不動產，現在自己名下已經有一戶不動產，貸款也繳得差不多了，剛好最近又相中新的不動產標的，只是在思考未來該如何支付的問題，如果要在不貸款的情況下購入也不是不行，不過他也擔心與老伴的生活需要留點備用金以未雨綢繆，更不想因此而喪失生活品質，但是又擔心如果用貸款來買房，那麼以後繼承這棟房子的小孩也要負擔房貸好像不太公平，為此他已經失眠了好幾日，於是來詢問筆者的意見．．．

聽完陳董的煩惱後，筆者向陳董分析，其實將不動產貸款也留給小孩繼承，不見得是一件壞事，因為財政部在109年的時候有發布一則解釋令核釋個人因交易而繼承取得之房屋及土地併同繼承貸款餘額應如何課徵所得稅，該則解釋令規定：「個人繼承房屋及土地(下稱房地)時，併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額(下稱貸款餘額)者，嗣交易該房地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款(下稱舊制)規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項(下稱房地合一新制)規定計算房地交易所得時，該貸款餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數(下稱房地現值)，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房地交易所得中減除。」，這個解釋令的由來是因為依據現行遺產及贈與稅法之規定，土地及房屋之時價為繼承時土地公告現值及房屋評定現值，由於目前房地現值與市價常存有顯著的價差，導致繼承人在出售因繼承而取得之不動產時，可能會發生按照被繼承人原始實際取得成本計算時尚無獲利，卻因現行規定而需負擔較高所得稅負之情況，故財政部發布的新的解釋令放寬可扣除貸款餘額，就是為了減輕繼承人出售繼承房地時的稅負負擔。

以下筆者用簡單的案例來比較貸款與否的稅負差異讓陳董可以更容易理解，假設陳董欲購入市價1億元之不動產，過世時房屋評定現值及公告土地現值為3,000萬元，其子小陳於繼承後，以1億元出售。

遺產稅申報時，不動產部分的稅負：

繼承人處分時:

由上可知，雖然用現金1億購入不動產可以消化資產以降低遺產淨額，但是繼承人在處分時可扣除之取得成本僅能以3,000萬計算，因此有7,000萬的所得需要課徵房地合一稅；若是以部分貸款的方式來購入不動產，雖然增加了7,000萬的遺產淨額，而未來繼承人也繼承了房屋貸款，貸款超過繼承現值的部分可做為所得的扣除，因此只有3,000萬的所得需課徵房地合一稅，兩者之間就差了4,000萬元，更別提遺產稅率級距為10%至20%，而房地合一稅的稅率級距在15%至45%間的差距了！

在聽完筆者的分析後，陳董了解到如以稅負的角度來分析，或許留點負債給小孩也不見得是件壞事，因此鬆了一口氣，讓筆者不禁感念天下父母心，如何將辛苦了大半輩子打拼出來的財富傳承給下一代真是一門需面面俱到之學問，然而，財富傳承沒有最正確的解答，只有最適合每個家庭的方法，不妨多和專家聊聊，用不同的角度來思考反而更能夠豁然開朗！