Insight
Nye regler ændrer moms på fast ejendom
Ændret hensigt med ejendomsprojekter medfører salgsmoms
Nye regler kan betyde, at der skal afregnes salgsmoms af f.eks. en lejlighed, der ikke kan sælges som oprindeligt tænkt og i stedet udlejes momsfrit. Din virksomhed bør allerede nu overveje, om der er styr på processerne for at sikre korrekt håndtering af denne nye udtagningsmoms.
4. december 2019
Udtagningsmoms generelt
Momsfradraget fastsættes som udgangspunkt på købstidspunktet og på baggrund af virksomhedens forventede anvendelse af aktivet. Ved efterfølgende ændringer i anvendelsen af aktivet, giver udtagningsreglerne mulighed for at justere momsbeskatningen, således at et tidligere opnået fradrag kan korrigeres med en udtagningsmoms.
Formålet med udtagningsmoms er overordnet at sikre, at momsbeskatningen af et givent indkøb svarer til den faktiske anvendelse. Selvom udtagningsmoms teknisk set er en salgsmoms, søger reglerne at udligne konsekvenserne af en ændret anvendelse. Det betyder, at en virksomhed, der har opnået fuldt fradrag på anskaffelsestidspunktet og efterfølgende anvender aktivet til fuldt momsfritagne aktiviteter, ikke bliver stillet bedre, end den virksomhed, der ikke har opnået fradrag ved anskaffelsen, fordi sidstnævnte på købstidspunktet vidste, at et identisk indkøb skulle bruges til momsfritagne aktiviteter.
Det er alene ved ændret anvendelse til 100% momsfritagne aktiviteter, at der skal afregnes udtagningsmoms. Et aktiv, der går fra 100% momspligtig anvendelse til 98% momsfri anvendelse, vil altså ikke udløse udtagningsmoms.
Med de nye regler går betaling af udtagningsmoms forud for reglerne for reguleringsforpligtelser af investeringsgoder, modsat hidtidig praksis. Lovændringen kommer til at betyde, at virksomheder, der bygger nye lejligheder med salg for øje – og ender med at leje ud – kommer til at opleve en anden momsbelastning end den tilsvarende virksomhed, der har bygget nøjagtigt identiske lejligheder med henblik på udlejning.
Ejendomsprojekter påvirkes af de nye regler
Virksomheder, der opfører nye lejligheder med henblik på salg, men ender med at udleje lejlighederne i stedet, bliver således ramt af de nye regler. Tidligere kunne den fratrukne moms på opførelsen tilbagebetales løbende som en reguleringsforpligtelse, men nu skal der betales udtagningsmoms på det tidspunkt, hvor udlejningen påbegyndes, fordi lejligheden er udtaget til momsfri udlejningsaktivitet.
Med de nye regler vil virksomheden derfor være forpligtet til at afregne udtagningsmoms (salgsmoms) af de nye lejligheder. Der skal således paradoksalt nok beregnes salgsmoms af de lejligheder, der netop ikke kan sælges! Momsen skal betales af et beløb, der svarer til, hvad en tilsvarende lejlighed kan købes for på det pågældende tidspunkt (markedsprisen).
Hvis markedsprisen er under virksomhedens kostpris, medfører de nye regler en lempelse. Hvis markedsprisen er højere end kostprisen, medfører de nye regler en stramning.
Hvis lejligheden efterfølgende bliver solgt, vil dette salg være momsfrit, uanset om dette sker mindre end 5 år fra lejlighedens færdiggørelse.
Vi understreger, at denne regel om udtagningsmoms kun gælder for nye bygninger, jf. momslovens regler.
De nye regler forventes at træde i kraft omkring 1. juni 2020, hvorfor din virksomhed allerede nu bør forberede sig på, hvad dette kan betyde for jeres projekter vedrørende fast ejendom.
