Insight
Salg af gammel bygning til nedrivning
Hvad skal forstås ved en funktionsdygtig bygning?
Skattestyrelsen anerkender, at salg af en fuldt funktionsdygtig bygning er momsfritaget, selvom den evt. nedrives af køber. I sagen forstås ved ”fuldt funktionsdygtig”, at der leveres vand, varme og el frem til salget, og der meddeles ejerskifte til forsyningsselskaberne ved overdragelsen.
11. maj 2020
EU-Domstolen afsagde den 4. september 2019 dom i KPC-sagen (C-71/18). Dommen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt der skal afregnes moms ved salg af en gammel bygning med tilhørende grund, når det er købers hensigt at nedrive en del af bygningen efter overdragelsen. I sagen består der et toleddet aftalekompleks, hvor ejendomsudviklingsselskabet KPC dels har indgået aftale om at erhverve en ejendom af Odense Havn bestående af et areal med et eksisterende pakhus, samt dels en aftale med en boligforening om overdragelse af den samme ejendom med areal og pakhus.
Som en del af aftalen mellem KPC og boligforeningen var der aftale om en totalentreprise med opførelse af boliger. Pakhuset blev – med undtagelse af den ene gavl – revet ned inden boligopførelsen af en tredjepart på vegne af boligforeningen.
EU-Domstolen fastslog, at der i begge transaktioner var tale om en momsfri levering af en gammel bygning.
Som følge af afgørelsen har Skattestyrelsen sendt et styresignal i udkast den 20. december 2019 om ændring af dansk praksis for momsbehandlingen af salg af grunde, hvor der på leveringstidspunktet er eksisterende bygninger. Ved hidtidig praksis har Skattestyrelsen fastslået, at levering af gamle bygninger, som i forbindelse med salget forventes at skulle nedrives, blev anset som levering af en momspligtig byggegrund (uanset om sælger deltog i nedrivningen eller ej).
Skattestyrelsen anerkender i udkastet til styresignal efter EU-Domstolens dom, at salg af en bygning med tilhørende grund er momsfri, når følgende betingelser er opfyldt:
- Bygningen er ikke en ny bygning i momslovens forstand,
- Den eksisterende bygning er på leveringstidspunktet fuldt funktionsdygtig til det formål, den oprindeligt er bestemt til,
- Salget af bygningen er ikke knyttet sammen med, at sælger også leverer nedrivningen af bygningen.
Skatterådet har i et nyt bindende svar taget stilling til, hvad der skal forstås ved ”funktionsdygtig” i relation til salg af en gammel bygning med tilhørende areal, hvor det er købers hensigt at nedrive bygningen efter overdragelsen.
Afgørelsen omhandler et ejendomsselskab, som påtænker at frasælge et delareal med en dertilhørende gammel bygning. Det er hensigten, at bygningen skal nedrives efter et salg til en køber, som skal foranledige selve nedrivningen. Sælger indhenter ingen nedrivningstilladelse for bygningen.
Skatterådet anerkender ligesom Skattestyrelsen i deres indstilling, at der er tale om et momsfrit salg af en gammel bygning, uagtet at sælger forventer at køber nedriver bygningen efter overdragelsen, som begrundes med følgende:
- At ejendommen trods den ringe stand anvendes til det oprindelige formål frem til overtagelsen af ejendommen,
- At sælger kan dokumentere, at forsyning i form af elektricitet, vand og varme løbende bliver leveret til ejendommen frem til overtagelsesdagen,
- At sælger ved overdragelsen meddeler sædvanligt ejerskifte til forsyningsselskaberne med henblik på refusionsopgørelse.
Skatterådet fastslår, at såfremt ovenstående forudsætninger er opfyldt, opfylder den eksisterende bygning kriteriet om at være fuldt funktionsdygtig og kan dermed omfattes af momsfritagelsen som levering af gammel bygning med tilhørende jord.
Dette er det første bindende svar, hvor der er taget stilling til betydningen og omfanget af ”funktionsdygtig”, hvorfor vi ikke anser det bindende svar som en udtømning af, hvad der gør sig gældende for, at salg af en gammel bygning, som påtænkes nedrevet af køber, kan overdrages momsfrit.
Vi anser ikke dette bindende svar som udtømmende for, hvornår en bygning er "fuldt funktionsdygtig"
