《跨國稅務新動向》澳洲：解析2020年7月1日起出售主要住宅資本利得稅免稅修正之規定

近期許多媒體文章報導有關澳洲稅法修訂出售主要住宅(main residence)資本利得稅(Capital Gains Tax)之免稅規定。此類文章撰寫目的在於：

• 總結澳洲政府自2017年5月首次提案以來，已陸續修改兩次法規；及
• 外國稅務居民(依據澳洲稅法定義)決定是否出售或何時出售先前主要住宅前，需探討及考量之稅務議題。

背景

澳洲政府於2017年5月預告廢除外國稅務居民納稅義務人出售主要住宅資本利得之免稅規定。該法規曾於2018年2月向國會提案，但於2019年初投票並未通過。在該草案微幅修改後，政府復於2019年10月向國會重啟提案，並於2019年12月正式立法。

新法何時開始適用？

新法回溯適用於澳洲時間(Australian Capital Territory Time) 2017年5月9日下午7時30分之後取得之房屋(Homes)及於前述日期以前購置且於2020年6月30日後出售之房屋。

新法允許外國稅務居民符合以下「生活事件(life events)」測試時，方可適用資本利得免稅規定，其中包括：

• 納稅義務人出售房產時維持外國稅務居民身分少於六年；及
• 納稅義務人、其配偶或其未滿18歲之子女於前述少於六年期間內患有絕症、死亡，或出售房屋係因離婚或分居等理由。

若出售房屋時，此人為澳洲稅務居民，則將持續符合免稅適用資格。

如何適用新法？

新法僅允許納稅義務人於出售房屋之時點其為澳洲稅務居民之前提下，方可主張適用主要住宅資本利得免稅之規定。若納稅義務人於該時點，非為澳洲稅務居民，除非符合生活事件之要求，否則其將無法適用上述免稅規定。新規定同時也防止相關房產在首次產生課稅收入之時點(例如：該房產首次出租時)，資本利得稅之成本計算基礎藉此被墊高至市場價值之情況。

倘若無法適用主要住宅資本利得免稅，納稅義務人或可將與所有權相關之附帶費用納入資本利得稅之成本計算基礎中(例如：不可扣除之借款利息等)，以降低應稅資本利得。然而，如果納稅義務人於房產持有期間內，並非為澳洲稅務居民，則50%資本利得稅折扣(Discount)僅能折減適用，而於2012年5月8日之後購買之資產，則完全無法適用50%資本利得稅折扣。

評論

持有澳洲當地住宅房產之外國稅務居民須仔細考量新法相關規定。新法在本質上是追溯適用，意即自1985年9月20日起取得之房產，其增值即無法適用前述免稅規定，且增值之部份不僅限於房屋所有權人為外國稅務居民期間產生之利得。

新法亦增加納稅義務人相關行政負擔，特別是納稅義務人可能並未妥善保存可納入資本利得稅成本計算基礎之相關成本證明文件，包括附加物、房屋裝修、修繕等費用、購屋貸款利息或房屋修繕借款利息或與房產所有權相關之成本文件。

外國稅務居民出售澳洲房屋之資本利得可能已於其居住者國家課稅。但在部分國家，由於低稅率或部分免稅，或在這些國家稅法中並未針對出售境外房產課稅，因此，該居住者國資本利得稅將可能低於修正後之澳洲資本利得稅，在此情形下，新法生效對澳洲而言，將是一筆重大之額外稅收。

鑒於近年來澳洲當地房價大幅上升，特別是在雪梨及墨爾本兩地，因此，資本利得稅應納稅額預計將十分可觀。