逆势增长，何以持续？

文／何锦荣　黄 伟

　　自2008年金融危机以来，全球许多国家和地区的房价均有不同程度的上涨。而在中国，同期数据恐怕要翻上好几番。关于中国房地产市场泡沫的争议从未停止，但政府调控手段是否有效却还是个未知数。在宏观经济整体趋缓，调控并未放松的情况下，中国房价一路飚升，房地产企业销售规模再次刷新纪录。这样的增长速度是否具有可持续性，合理的盈利能力和流动性又该如何维持？

　　二零一二年房地产整体政策环境延续了2010年以来的从紧态势， 但相比2010～2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，2012年的调控政策总体保持相对平稳。2013年中国房地产市场在“ 国五条” 调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面好转，房地产市场重现过热征兆--量价齐涨、地王重现、企业销售业绩持续攀高。

　　德勤在2011年和2012年分别选取了168家和174家在上海、深圳及香港证券交易所上市的房地产公司，回顾了他们2011及2012财年的主要财务比率。这些样本房地产公司的主要房地产业务活动集中在中国内地，并有50%以上的收入或资产收益源自地产开发或地产投资。在此基础上，我们结合对宏观市场数据的研究，对未来的房地产市场进行了展望。

一、2012年财务业绩分析

　　尽管2012年的整体政策环境并未放松，经济增长速度趋于平缓，样本上市公司依然在规模上取得了较快增长，在报告期内实现平均总收益79.12亿港元，同比增长24.6%；而在香港上市的房地产公司市场总值近30% 的增长带动了整体样本公司平均市值16.5%的提升。2012年样本上市公司的平均净利润率相对于2011年来说，略微提高了0.5个百分点，但比2010年下降了2.65个百分点；权益回报率也处于下降通道，从2010年的11.5%下滑至2012年的9.98%。在2012年，样本上市公司的流动性进一步减弱，流动比率和速动比率相对于2011年分别下降4.5% 和7.4% （见表1）。

　　我们将这7项财务比率／价值归为三个范畴，即规模、盈利能力、流动性和偿债能力进行详细分析。同时，根据期内总收益，我们将样本公司分为超大型、大型、中型和小型四个类别。另外，我们还取得了除7 个指标以外的一些财务数据，来进行详细分析。

作者:
何锦荣　德勤中国审计合伙人 | 房地产行业主管合伙人
黄　伟　德勤中国研究与洞察力中心经理 | 房地产行业研究员