個人房地合一稅特殊股權交易申報實務

【2023／03／20，台北訊】房地合一稅2.0自110年7月1日起生效，其中政府為了防堵個人透過成立投資公司持有房地產，再以股權買賣方式炒作不動產，藉以規避房地交易所得稅負，將個人或營利事業持有企業股權超過半數，且該企業半數價值係由房地構成者，直接納為房地合一稅2.0課稅範圍。惟自該法令生效一年多來，已有不少個人因不諳法令之規定，在移轉公司股權時落入特殊股權交易課稅範圍而不自知，未於交易日之次日起30日期限內申報房地合一稅，而有漏未申報遭補稅帶罰之風險。勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏今（20）以個人移轉家族資產管理公司股權為例，分享個人房地合一稅特殊股權交易最常見的迷思以及申報房地合一稅時應注意之事項。

迷思一：個人出售未上市櫃股票所得應適用最低稅負制或是房地合一稅?

首先，個人出售家族公司股權容易先入為主認為該股權交易係按個人交易未上市櫃股票之所得，應計入個人基本所得額之規定課稅並進行申報。然而，在房地合一稅2.0正式上路後，應先判斷個人在交易股權時，若同時符合兩要件者：一、個人及營利事業交易直接或間接持有之股份或出資額超過該營利事業之半數；及二、處分該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成，則該處分利得即須按股份持有期間課徵房地合一稅。如以該資產管理公司為例，其股權價值九成以上係由不動產構成，且在家族成員皆為二親等情形下（個人持有股權50%以上），該股權交易即落入房地合一稅課稅範圍，如有股權買賣交易者則非按所得基本稅額條例第12條規定計入基本所得額課徵基本稅額。

迷思二：交易104年12月31以前取得之股權或不動產不適用房地合一稅之規定

另一個最常見的迷思即「認為個人取得股權或是該資產管理公司名下之不動產係在104年12月31以前者，不適用房地合一稅規定」。然而，就個人出售公司股權而言，只要同時符合所得稅法第 4 條之 4第 3 項規定 110 年 7 月 1 日以後交易符合一定條件之股份或出資額，即應視同房地交易，不限於 105 年 1 月 1 日以後取得之「股份或出資額」或該公司 於105 年 1 月 1 日以後取得之「土地或房屋」，且計算特殊股權交易持有期間係以個人持有股權期間來計算，並非不動產持有期間。簡而言之，只要同時符合「持股比率」及「股權價值」之要件，不論是否為104年12月31以前或105年1月1日以後取得之股權或不動產，皆落入房地交易合一稅課稅之範疇。

迷思三：持股比例以其交易日當日計算直接或間接持有該公司之股份或資本額

按房地合一課徵所得稅申報作業第6點規定，個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，以其交易日起算前一年內任一日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，超過其已發行股份總數或資本總額50%認定。舉例而言，個人持有公司股權為51%（另外49%為外部人持有），為避免持股比率超過50%落入房地合一稅之課稅範圍，於112年3月1日將股權贈與1.01%予外部人，使其股權比例降至49.9%以後，隨即112年3月10日出售該股權，惟按前揭房地合一課徵所得稅申報作業第6點規定，只要其交易日112年3月10日前一年內任一日，因持有股份超過50%（例如112年3月9日），仍舊落入房地合一稅課稅範圍，並非以其交易日當日計算直接或間接持有該公司之股份或資本額之比例。

股權交易所產生之費用，其帳簿憑證應保存完整

針對個人房地合一稅申報可主張扣除之必要費用，按房地合一課徵所得稅申報作業要點第15點包含證券交易稅、手續費及其他相關必要費用；若未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額3%者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣30萬元為限。就目前申報實務而言，個人可能會主張對自己較為有利之方式，以所提示之費用證明金額未達成交價額3%為由，按成交價額3%計算其費用（30萬元為限）。

若股權出售價款減除取得成本後為正數時，稽徵機關通常會按照納稅義務人按成交價額3%申報費用之方式進行核定。惟若股權出售價款減除取得成本為負數時，部分稽徵機關會以成交價額3%計算費用為擬制性費用為由，否准再扣除該費用。若此，未來三年內若有房地合一特殊股權交易且所得為正數時，將會減少虧損扣抵之數額。因此，納稅義務人平時就應保存帳簿憑證之完整性，若遇稽徵機關要求提示實際費用發生之證明文件時，才能避免因提示不了憑證而無法主張費用之抵扣。

家族股權移轉易落入房地合一課稅範圍，應積極尋求稅務專家的協助

最後，陳建宏再次提醒，針對任何以持有非上市櫃公司股權之交易，只要其交易之股權標的價值50%以上係由境內之房屋、土地所構成者，應先判斷個人之持股是否過半，以避免落入了房地合一之課稅範圍。另外，房地合一稅2.0將特殊股權交易納入房地合一課稅範圍，其立法目的係為了防杜納稅義務人籍由股權交易的安排規避房地合一稅負。然而，有一部分家族成立資產管理公司之目的，係為避免家族以個人名義持有不動產會因為經過多次繼承後，導致不動產過於分散在不同所有權人持有，徒增日後處分不動產之難度，其個人持有股權及家族資產管理公司所持有之不動產尚非以短期炒房為目的，但因房地合一稅2.0之關係，在家族成員間可能會因互相買賣股權以達到家族傳承目的之狀況下，卻落入房地合一稅之課稅範疇。若此，在進行家族傳承規劃時更應積極尋求稅務專家的協助，以避免遭到房地合一稅2.0的錯殺而繳到冤枉稅。