重塑都市：都市更新管理費用的提列與審查

一、 從天災人禍探討都市更新之必要性

（一） 台灣於今年4月3日發生芮氏規模7.2的大地震，除了造成諸多人員傷亡外，讓「都市更新」、「危老重建」再度成為民眾熱烈討論的議題，政府機關也持續針對都市更新之門檻及獎勵進行調整，期望可透過優惠條件提高民眾辦理都市更新之意願。

（二） 另外，台灣有部分建築物於興建時採用「海砂」來拌合混凝土，進而造成混凝土中含有過量的氯離子，而使建築物存在牆壁、天花板混凝土剝落，甚至鋼筋外露的情形，讓使用者之生命身體安全暴露於危險中。

（三） 由此可見，都市更新之實施不僅是為了讓都市景觀能夠更為美觀，也是為了保障人民的生命、身體及財產安全。不過，在都市更新辦理的過程中，究竟要做好哪些準備？本文以下將從都市更新事業計畫的財務計畫進行討論。

二、 財務計畫是都市更新事業計畫中的重要一環

（一） 關於都市更新事業計畫中應列載哪些計畫，立法者已明確規範在都市更新條例第36條第1項規定，如：現有巷道廢止或改道計畫、拆遷安置計畫、分配與選配原則、都市設計景觀計畫、文化資產保存（維護）計畫及財務計畫等。

（二） 其中，以臺北市為例，財務計畫所應列明者包括各項開發成本，例如：土地成本、工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用。除土地成本得由實施者委託鑑價機構進行評估外，其餘實施經費應依「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」進行估算，並製作都市更新事業實施總經費成本明細表。

（三） 而之所以有必要要求實施者事先擬定財務計畫，原因在於不僅實施者得透過財務計畫的擬定，評估該都市更新案的財務狀況，並揭露於都市更新事業計畫外；土地及建物原所有權人亦可憑藉財務計畫內容預估共同負擔費率的基準，而據此決定是否同意參與都市更新。換言之，財務計畫無論是對於實施者或對於土地及建物原所有權人而言，均與其等自身權益息息相關，且為都市更新案能否順利進行的關鍵因素。

三、 管理費用的類型及提列方式

（一） 如前所述，都市更新財務計畫應列載之費用包含土地成本及相關實施經費。其中，就管理費用而言，以臺北市為例，實施者得於都市更新事業實施總經費成本明細表中提列「專業營建管理費」、「廣告銷售管理費」、「信託管理費」、「人事行政管理費」、「風險管理費」等費用。

（二） 首先，「專業營建管理費」是指在居民自組更新會或代理實施者擔任實施者的都市更新案中，為保障施工品質及施工進度所需支付的費用。且因此項費用應以契約所載實際金額進行提列，故實施者於提列時須檢具合約。

（三） 其次，「廣告銷售管理費」則係實施者或共同投資人為銷售辦理都市更新後所取得的抵付房地時，投放廣告、企劃及進行銷售支出的成本費用。

（四） 再者，為確保都市更新案可如期依計畫進行、降低都市更新的風險及避免因工程中斷造成所有權人權益受損，實施者得依都市更新條例第25條規定以信託方式實施都市更新案。而隨之產生的「信託管理費」，依都市更新條例第51條及都市更新權利變換實施辦法第19條第1項第7款規定，則得以信託契約所載金額提列於財務計畫中。

（五） 另因都市更新案十分繁雜，常需結合都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財務、土地開發、估價、地政等各領域之專門學識經驗方能順利完成，則實施者於實施都市更新案期間，為整合各項資源所支出相關行政作業、法律及會計等費用，得提列「人事行政管理費」，由實施者及原所有權人共同負擔。

（六） 此外，實施者於辦理都市更新案時，不僅需投入資本、發揮設計與規劃的創意及就都市更新案的各項事務進行管理外，於都市更新案實施過程中所產生的相關風險，也是由實施者來承擔，故實施者得於財務計畫中提列「風險管理費」，做為實施者就前開事務所能獲取的報酬。

四、 法院對於管理費用提列是否合理的審查重點

（一） 通案而言，因都市更新事業計畫中對於各項管理費用之提列只是預估值，所以法院於審酌實施者提出的管理費用是否合理時，多會以實施者依「實際情形」進行調整後列載於權利變換計畫中之金額為準。

（二） 再者，前開「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」固就各項管理費用的費率上限予以明訂，然實施者於提列各該管理費用時，並不是只要不超過提列總表所定的上限就好，而應就其採取的費率高低具體說明其合理性及必要性。換言之，縱使實施者提列之費率低於提列總表所載費率，法院也不會直接認定該項費用之提列合理，實施者還是要說明其提列的原因。

（三） 總而言之，實施者於編列財務計畫的各項管理費用時，無論是計算基數或是其採用的費率，都需要依據辦理都市更新事務的實際情況進行評估，並詳細記載提列該項費用、金額高低之合理性及必要性，方得於法院審酌都市更新事業計畫或權利變換計畫是否合法時，降低被法院以提列管理費用金額不合法為由，撤銷都市更新核定的可能性。