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【報稅必看】賣屋報稅要注意時間點

勤業眾信聯合會計師事務所 / 莊瑜敏會計師、謝秉璟經理

房地合一稅制新上路,近幾年如有出售房屋的民眾,今年報稅得特別注意房屋取得時點,按照持有期間的長短,可能適用舊制併入綜所稅申報,或適用新制房地合一!

所得稅法104年6月5日通過「房地合一」課稅條文修正,今年1月1日起開始實施,但並非房地合一實施後,舊制就不再適用,而是改為「新舊制並行」。民眾若105年出售不動產,仍可能因取得不動產的時點,以及持有期間長於兩年,而適用舊制。

若於104年出售不動產,仍應適用舊制規定課稅,且持有期間少於兩年,仍需被課徵「奢侈稅」。若是105年以後取得的不動產、在105年以後賣掉,適用房地合一新制;105年出售103年1月2日後取得、但持有不滿兩年的不動產,則應適用房地合一新制規定。但105年出售繼承而取得的房地產,仍然可能就會有適用舊制的問題。

房地課稅舊制規定

依照舊制規定,土地交易只須按照「公告現值」課徵「土地增值稅」,不須再課徵所得稅。因此,出售房屋的所得應申報為「財產交易所得」,計入個人綜合所得總額,並按照個人適用的累進稅率(5%~45%)進行申報。

原則上,舊制下個人交易房屋的財產交易所得,應以房屋實際售價、減除相關成本及費用後計算。不過,如果因為不動產取得年限已久,而無法順利計算原始取得成本,則可以透過「設算所得」進行計算,主要有兩種情況:

第一、如果出售房地總成交金額達一定標準,符合「豪宅」的定義(例如台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元),需先依房地比例計算出「屬於出售房屋的收入」,再根據出售房屋的收入,以15%設算「出售房屋之財產交易所得」;

第二、如果出售房地總價未達豪宅標準者,出售房屋的財產交易所得,可以依照財政部頒訂的「財產交易所得標準」,按房屋評定現值一定比例,計算出售房屋所得(例如台北市為42%或48%、新北市依地區為14%~36%等)。

不過,要提醒注意的是,如果在104年出售不動產、且持有期間不滿兩年,仍需課徵奢侈稅:(1)持有一年以下將依照出售總額課徵15%;(2)持有一年至兩年間,將就出售總額課徵10%。

房地合一新制規定

但如果是於105年出售105年以後取得的不動產,或105年出售103年1月2日後取得,但持有不滿兩年的不動產,原則上應適用房地合一新制規定。計算方式為「以房屋及土地出售總價額,減除相關成本費用,再扣除土地漲價總數額後的餘額」課徵所得稅。

不過,按規定持有不動產期間長短不同,適用的稅率也不同。例如,持有一年以內稅率為45%,持有兩年以內、超過一年者為35%,持有十年以內、超過兩年為20%、持有超過10年則為15%。

此外,房地合一新制下,個人出售自住滿六年的房地,還可享有「租稅減免優惠」,所得400萬以內者免稅,超過400萬部份則按10%稅率課徵。

至於繼承取得房地的部分,若出售於105年1月1日後繼承的房地(而被繼承人於104年12月31日前取得),原則上應適用舊制課稅規定。但考量個人無法控制繼承房地的時點,若能享有新制自住房地的優惠規定,其稅負可能較有利。

因此,財政部為避免個人自行評估適用舊制,反而造成稅負較重的不利影響,也放寬解釋個人可以選擇按照新制課稅規定,以計算房屋、土地交易所得。

總體而言,勤業眾信建議,105年起若預計出售或已出售不動產,應仔細確認適用房地合一新制或舊制,特別提醒,符合新制的不動產出售者,原則上不論盈虧,皆需在完成移轉登記日的次日起30日內,向國稅局申報納稅,而不是像舊制規定、在隔年五月併入個人綜合所得稅進行申報。

(本文已刊登於2016-05-13 經濟日報)

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