房地合一稅2.0新制上路，營利事業修法重點看過來！

立法院三讀通過「房地合一稅2.0」相關所得稅法修正條文，自110年7月1日起施行，凡交易105年1月1日起取得之房地、預售屋及地上權者，適用修正後課稅規定。茲就營利事業相關修法重點整理如下：

1. 適用稅率：

境內法人(包含本國法人及有固定營業場所之外國法人)比照個人依持有期間按差別稅率課稅，非境內法人(以下指無固定營業場所外國法人)亦延長短期交易房地適用高稅率之持有期間（詳附表），以抑制營利事業短期炒作不動產，並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負。

2. 適用範圍：

除交易105年1月1日起取得之房地外，就營利事業以下交易亦納入規範，防杜藉由不同型態炒作房地產規避稅負：

• 105年1月1日起取得之地上權(房屋使用權)
• 105年1月1日起取得之預售屋(及其基地)
• 直接間接持有境內外營利事業股份>50%，該營利事業持有境內房地佔股權價值比例>50%，其股權交易。(上市櫃興櫃股票排除)

3. 成本費用計算：

原則應提示有關帳簿、文據核實減除；未提示者，稽徵機關應依查得資料核定；無查得資料者，得依房屋評定現值土地公告現值核定成本，並按實際成交價額3%計算，並以30萬元為上限核定費用。

4. 土地漲價總數額減除：

防杜利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負。明定得減除之土地漲價總數額以交易當年度公告土地現值計算為限，超過部分不得減除，但其屬超過部分計算繳納之土地增值稅得以費用列支。

5. 申報方式：

境內法人於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額，合併報繳；非境內法人應分離課稅由代理人代為申報繳納。

6. 盈虧互抵：

房地合一稅制下，房地交易損益與營利事業所得分開計算，如為損失不能互抵。房地交易損失，先自當年度適用相同稅率的房地交易所得中減除；減除不足的部分，得自當年度適用不同稅率的房地交易所得中減除；減除前述兩項後仍有餘額，得自交易年度起之次年起10年內之房地交易所得中減除(後抵10年)。

7.非自願性因素：

營利事業因非自願性因素交易持有5年以下之房地者得適用 20%稅率，型態如下：

• 出售於取得土地前遭他人越界建築房屋。
• 因無力清償債務依法遭強制執行者。
• 因他共有人未經同意交易共有房地，致須交易其應有部分者。
• 銀行因行使抵押權取得房地，或因行使質權取得持有房地價值過半之營利視誒股份，依法應在4年內處分者。

但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。

8. 參與都更、危老重建、合建分屋：

營利事業以自有土地與其他營利事業合建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地者；營利事業提供房地參與都更及危老重建者，其取得房地後的第一次移轉，且持有期間在5年之內交易者，均維持適用20%之稅率。

房地合一稅2.0新制上路，建議營利事業盤點所持有之房地或相關權利，以及被投資公司持有房地狀況，帳載明確區分各項房地或相關權利之持有期間、交易之成本及費用，以求稅負最佳化及避免稅額計算錯誤。