Czynsz może wzrosnąć w trakcie trwania umowy najmu

Uzgodnienie pomiędzy stronami umowy najmu lokalu użytkowego (komercyjnego) wysokości czynszu nie oznacza, że pozostanie on taki sam przez cały okres najmu. Na podstawie samej umowy czynsz z reguły podlega waloryzacji, najczęściej w oparciu o wskaźnik inflacji dla strefy waluty, w której płacony jest czynsz (w przypadku euro wykorzystuje się odpowiednie wskaźniki publikowane przez Eurostat).

Co więcej z zasady jest również dopuszczalne jednostronne podwyższenie wysokości czynszu przez wynajmującego. Zgodnie z art. 685¹ Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowa najmu wygaśnie, jeśli najemca nie zgodzi się na podwyżkę.

Najemcy często nie zdają sobie sprawy z istnienia możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu oraz nie uwzględniają jej w swoich założeniach biznesowych. Nie wykorzystują również istniejących możliwości zabezpieczenia się przed takim jednostronnym podwyższeniem wysokości czynszu.

Podwyższenie czynszu przy umowie na czas określony 

Może się wydawać, że wyżej wspomniana możliwość jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego nie powinna odnosić się do umów najmu zawartych na czas określony. Skoro strony takiej umowy z góry uzgadniają wysokość najmu na umówiony okres czasu, to nie ma powodów, aby jednej z nich umożliwiać zmianę dokonanych uzgodnień.

Z reguły jednak przyjmuje się, że wyżej wskazany art. 685¹ Kodeksu cywilnego ma zastosowanie także do umów najmu zawartych na czas oznaczony. Dopuszczalność jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego potwierdzona została również w orzecznictwie sądowym m.in. przez Sąd Apelacyjny w Katowicach. W konsekwencji zawarcie umowy najmu na czas oznaczony nie gwarantuje najemcy stałej wysokości czynszu przez cały okres najmu.

Jak bronić się przed podwyższeniem czynszu? 

W wypadku wypowiedzenia przez wynajmującego wysokości czynszu najemca nie pozostaje całkowicie bezbronny. Może co prawda zgodzić się z podwyżką czynszu (także w formie dorozumianej poprzez uiszczanie czynszu w nowej wysokości), ale może także:

• nie wyrazić zgody na podwyżkę czynszu i doprowadzić do wygaśnięcia umowy najmu;
• kwestionować skuteczność podwyżki albo w procesie o zapłatę wszczętym przez wynajmującego, albo w procesie o ustalenie nieistnienia podwyżki wszczętym przez najemcę.

Najemcy mogą zabezpieczyć się przed ryzykiem jednostronnego podwyższenia wysokości czynszu przez wynajmującego już na etapie zawierania umowy najmu. Skutecznym sposobem wyłączenia takiego ryzyka jest zawarcie w umowie najmu klauzuli wyłączającej uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia wysokości czynszu wynikające z art. 685¹ Kodeksu cywilnego albo innych klauzul o tożsamym znaczeniu.