Řešení

Nájemní vztahy

Výběr z hlavních otázek a témat: Slevy z nájemného, uzavírání nájemních smluv a jejich změny, ovlivnění nové výstavby

Jsem pronajímatelem prostorů sloužících podnikání, jak řešit požadavky na slevu z nájemného?

 

Podle občanského zákoníku je nájemce oprávněn požadovat slevu z nájemného v případech, kdy vady pronajímaného prostoru ztěžují jeho užívání nebo pokud v užívání prostoru nájemci někdo brání. O vadu prostoru se však nejedná v případě, kdy jeho užívání omezí nouzový stav vyhlášený vládou České republiky. Nájemce v takovém případě nárok na slevu z nájemného bez dalšího nemá, její poskytnutí je v takovém případě pouze obchodním rozhodnutím pronajímatele, které může napomoci zachování dobrých vztahů mezi stranami. V každém případě, pro posouzení práv a povinností stran jsou rozhodující podmínky konkrétní nájemní smlouvy.

 

Jsem pronajímatelem prostor sloužících podnikání, jak se vypořádat s výpadkem dodávaných služeb?

 

Výskyt pandemie a související nouzový stav je z pohledu práva tzv. vyšší mocí představující překážku v plnění smluvní povinnosti. Vyšší moc nezbavuje strany povinnosti plnit své závazky (dodat služby či zboží), za určitých podmínek však může stranu zbavit odpovědnosti za škodu způsobenou jejich neplněním ve stanovené lhůtě. Vyšší moc ovšem nelze uplatnit v případě, kdy bylo nedodání služeb či zboží pouze obchodním rozhodnutím dodavatele nebo pokud prodlení existovalo již v době vzniku vyšší moci. 

 

Ovlivní výskyt pandemie platnost uzavřených nájemních smluv? Mohou se nájemci domáhat jejich změny, popř. i ukončení?

 

V důsledku pandemie by mohlo dojít k podstatné změně okolností, která způsobila zvlášť hrubý nepoměr práv a povinností stran (např. povinnosti nájemce uzavřeného obchodu či prázdného hotelu vůči pronajímateli). V takovém případě by se nájemce jako znevýhodněná strana mohl domáhat jednání o nových podmínkách smlouvy. Na návrh může o podmínkách nebo o zrušení dané smlouvy rozhodnout soud, v případě, že nedojde ke shodě stran smlouvy. Uvedené však neplatí za předpokladu, že na sebe nájemce převzal nebezpečí změny okolností, tedy u většiny standardních nájemních smluv mezi podnikateli. Závazek stran by mohl zaniknout v případě, kdy se po uzavření smlouvy stane objektivně a trvale nesplnitelným (nikoli splnitelným s obtížemi či s většími náklady). Následnou nemožnost plnění musí prokázat dlužník (v našem případě tedy nájemce neschopný platit nájemné). V případě pandemie je však nemožnost plnění obvykle dočasná, proto by následná nemožnost plnění šla úspěšně namítat pouze v případě nájemního vztahu, který měl dle nájemní smlouvy skončit před skončením pandemie. Podmínky změn či ukončení nájemní smlouvy jsou vždy závislé na textu konkrétních nájemních smluv, které mohou některé popsané postupy vyloučit nebo naopak rozšířit ve prospěch znevýhodněné strany, jelikož v případě nájemních vztahů jde o dispozitivní ustanovení občanského zákoníku, tedy strany si mohou vztahy mezi s sebou upravit odlišně od litery zákona.

 

Dokončujeme výstavbu obchodního centra nebo kancelářské budovy – jaké následky lze očekávat v souvislosti s pandemií a zahájením provozu?

 

Z pohledu vlastníka respektive budoucího pronajímatele obchodního centra nebo kancelářské budovy lze očekávat možné posunutí termínu dokončení stavby z důvodu pozastavení stavebních prací a v návaznosti na to i případné nedodržení termínů pro předání prostor nájemci k zahájení provozu nebo k zahájení zařizovacích prací nájemce (fit-out). Toto riziko, resp. nedodržení lhůty pro zahájení provozu reálně hrozí i tam, kdy dokončovací zařizovací práce provádí sám nájemce. V případě nesplnění povinnosti dokončit prostory či zařizovací práce v dohodnutém termínu z důvodů současné krizové situace se pravděpodobně uplatní důvod zproštění odpovědnosti za škodu způsobenou takovým nesplněním povinnosti z důvodu události vyšší moci. Pakliže má být nájemní smlouva na nově budované prostory uzavřena na základě dříve uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí, je na místě uvažovat o tom, že v mezidobí od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do termínu, ve kterém má být uzavřena samotná nájemní smlouva došlo k tak podstatné změně okolností, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby nájemní smlouvu uzavřel. Jak uvádí odborná literatura, výše zmíněné pravidlo lze uplatnit i při změně všeobecně známých okolností jako je např. ekonomická situace v určitém státu. Lze si proto představit, že právě s odkazem na celkový stav ekonomiky ovlivněný pandemií může dojít k oprávněnému odmítnutí uzavření nájemní smlouvy.

 

Jsem OSVČ, provozuji lékařskou ordinaci a nyní mi výrazně poklesla frekvence osobních návštěv pacientů. Přesto nadále v ordinaci fyzicky pracuji (OSVČ – fyzická osoba), a se mnou i zdravotnický personál. Jaký mám vyjednávací prostor s pronajímatelem (právnická osoba) o úhradě nájemného a služeb během aktuálního kritického období? 

 

Vaše situace se primárně řídí úpravou občanského zákoníku, týkající se nájmu prostoru sloužícího podnikání. Dále je důležitá Vaše konkrétní nájemní smlouva, protože občanský zákoník jednak některé věci přímo neupravuje, a zároveň v některých případech připouští přednost dohody ve smlouvě před zněním zákona.

Občanský zákoník Vám bohužel ve Vaší situaci žádný nárok na požadování slevy z nájemního nedává. Znění smlouvy neznáme, ale v nájemních smlouvách na prostor sloužící podnikání se podobná pravidla obvykle nevyskytují, tudíž lze předpokládat, že ani nájemní smlouva Vám nárok na slevu z nájmu v nastalé situaci neposkytuje.

Předpokládáme tedy, že Vaší jedinou možností dosáhnout slevy z nájemného je obchodní dohoda s pronajímatelem. V případě, že se na pronajímatele obrátíte s žádostí o slevu z nájmu, doporučujeme Vám takovou žádost pečlivě připravit a doplnit ji o materiál dokumentující Vaši současnou situaci a z ní plynoucí nárok na slevu z nájmu.

Pronajímatelé obchodních prostor nyní budou pod nesmírným tlakem, protože jednak po nich budou nájemci žádat slevy, a zároveň jejich věřitelé, kteří jim poskytují financování, mohou stále žádat splátky úvěrů. (…) Vy máte alespoň dílčí výhodu v tom, že jste nemusel provozovnu zcela uzavřít, ale pouze se Vám snížil obrat.

Doporučujeme Vám tedy nějakým způsobem vyčíslit, jak přesně se nastalá situace promítla do Vašeho obratu, a toto dokumentovat na konkrétních číslech s tím, že pro Vás nyní není ekonomicky možné platit plné nájemné. 

Shrnutí:

  • nárok požadovat slevu, kterému by pronajímatel musel vyhovět, zřejmě nemáte (ledaže by to bylo přímo zakotveno ve smlouvě);
  • můžete o slevu požádat pronajímatele na základě obchodní dohody;
  • žádost o slevu doporučujeme doplnit o popis vašeho současného obratu a nákladů, tak aby bylo zřejmé, že pro vás provoz v takovémto stavu není udržitelný;
  • výše slevy by pak měla korespondovat s výše uvedenými údaji ohledně obratu a nákladů;
  • během jednání doporučujeme deklarovat zájem v budově dále zůstat;
  • zároveň je potřeba mít na mysli, že situace, kdy mohou nedostát svým povinnostem z nájemní smlouvy i další nájemci, z důvodu nedostatku provozních prostředků, bude mít negativní vliv i do sféry pronajímatele.

Kontaktujte nás

Olga Kaizar

Olga Kaizar

Partnerka a advokátka

Olga Kaizar je advokát, Partner a vedoucí nemovitostního týmu v Deloitte Legal v Praze s více než 18 lety zkušeností v oblasti nemovitostního práva. Olga se zaměřuje především na poskytování právních ... více