Článek

Nájemní vztahy

Jak postupovat v současnosti?

Pandemie COVID-19 a související opatření zasáhly také pronajímatele a nájemce bytů i prostor sloužících podnikání a přinesly nová práva a povinnosti pro obě strany. V souvislosti s pandemií byly přijaty nové zákony, prosazeny programy podpory a také došlo k dalším změnám a novinkám v oblasti práva nemovitostí, které s pandemií přímo nesouvisejí.

Zákony o zmírnění dopadu pandemie COVID-19 na nájemce

Byty

  • Pronajímatel nesmí ukončit nájem z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného splatného v období 12. 3. – 30. 7. 2020, a to až do 31. 12. 2020.
  • Prodlení muselo vzniknout převážně v důsledku mimořádného opatření proti dopadům COVID-19, nájemce musí pronajímateli důvod prodlení prokázat potvrzením vydaným úřadem práce.
  • Nájemce je povinen doplatit dlužné nájemné do konce roku 2020.
  • Zákaz ukončení nájmu se netýká jiných výpovědních důvodů. Po skončení mimořádných opatření může pronajímatel požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm zákonná omezení dále spravedlivě požadovat (neměl-li by v důsledku prodlení na nutnou výživu).
  • Nejen nájem, ale také podnájem prostor (vč. domů, jejich částí nebo jiných prostor pronajatých za účelem bytové potřeby).

Prostory sloužící podnikání

  • Pronajímatel nesmí ukončit nájem z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného splatného v období 12. 3. – 30. 6. 2020, a to až do 31. 12. 2020.
  • Prodlení muselo vzniknout v důsledku mimořádného opatření proti dopadům COVID-19, nájemce musí pronajímateli důvod prodlení prokázat, např. účetními dokumenty.
  • Nájemce je povinen doplatit dlužné nájemné do konce roku 2020.
  • Zákaz ukončení nájmu se netýká jiných výpovědních důvodů. Po skončení mimořádných opatření může pronajímatel požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm zákonná omezení dále spravedlivě požadovat (potřebuje-li prostory pro vlastní účely).
  • Nejen nájem, ale také podnájem a pacht prostor (vč. bytů nebo jiných prostor pronajatých za účelem podnikání).

 

Analýza podmínek nájemního vztahu a doporučení možných řešení

Program Ministerstva průmyslu a obchodu na podporu podnikatelů „COVID – Nájemné“

Cíle a podmínky programu

  • Fyzické osoby (podnikatelé), právnické osoby
  • Na základě mimořádných opatření zakázán prodej zboží a služeb v provozovnách v období 13. 3. – 30. 6. 2020
  • Dotace pro částečnou úhradu nájemného za měsíce duben, květen a červen 2020
  • Podnikání dle živnostenského nebo jiného zákona
  • Provozovna není ve vlastnictví žadatele (nájemce)
  • Nájemní smlouva uzavřená před 12. 3. 2020 (též podnájem a pacht)
  • Žadatel (nájemce) není spřízněnou osobou s pronajímatelem
  • Žadatel není v prodlení s platbou vybraným institucím (FÚ, ČSSZ, MF, zdravotní pojišťovny aj.)

Podpora

  • Pronajímatel poskytne nájemci slevu z nájemného ve výši 30 %. 
  • MPO poskytne dotaci ve výši 50 % nájemného. 
  • V případě, kdy je pronajímatelem ČR, je výše podpory 80 %.
  • Max. výše podpory je 10 mil. Kč.
  • Vyplacení dotace ex post.
  • Podmínkou podpory je vzdání se kompenzací ze strany ČR v souvislosti s nájemným.
  • V případě čerpání této podpory nájemců nebude možné čerpat současně další podporu nájemců za stejné období.

 

Další novinky v oblasti práva nemovitostí

Novela občanského zákoníku – zákon č. 163/2020 Sb.

K 1. červenci 2020 nabývá účinnosti novela občanského zákoníku, která může ovlivnit poměry některých vlastníků či nájemců bytů.

Hlavní novinkou je nové znění zejm. § 1124 a § 1125 občanského zákoníku, vrácení zákonného předkupního práva do zúžené podoby v roce 2014. Novela tak reaguje na současné problémy způsobené příliš širokým okruhem spoluvlastníků, které je v případě prodeje bytu (např. je-li jeho součástí parkovací stání nebo část sklepu vymezená spoluvlastnickým podílem na celé nebytové jednotce) nutné oslovit s nabídkou odkupu. Nově bude zákonné předkupní právo náležet zejména těm spoluvlastníkům, kteří svá práva a povinnosti (tedy zejm. vznik spoluvlastnictví) nemohli od počátku ovlivnit.

Další změnou je možnost pronajímatele uložit nájemci smluvní pokutu v případě, že nájemce neplní své povinnosti a pokud strany pokutu sjednají v nájemní smlouvě. Podle dosavadního znění § 2239 občanského zákoníku je ujednání smluvní pokuty zakázané a zdánlivé.

Regulace služeb sdíleného ubytování

V první polovině roku 2020 byly představeny také další novinky cílící především na služby sdíleného ubytování typu Airbnb. V důsledku popsané novely občanského zákoníku budou muset vlastníci bytů nově předem oznámit správci domu podnikání nebo činnost, která může vést k narušení klidu a pořádku v domě, a to nikoli na dobu přechodnou. Počet dočasně ubytovaných se také nově promítne do výše záloh na služby související s bydlením.

Další omezení krátkodobých plánů iniciuje také hlavní město Praha, které by po novele živnostenského zákona omezovalo délku pobytu nebo počet ubytovaných.

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí 

V současnosti je ve fázi legislativního procesu návrh zákona, kterým by bylo zrušeno zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. 

V jeho důsledku by došlo ke zrušení 4% daně z nabytí nemovitých věcí, kterou v současnosti hradí kupující při pořízení nemovitosti, není-li takové pořízení nemovitosti od daně osvobozeno. V této souvislosti dále dojde ke zrušení odpočtu úroků z hypotečních úvěrů na bydlení

Považujete tyto informace za užitečné?