Nájemní vztahy

Zákony o zmírnění dopadu pandemie COVID-19 na nájemce

Zákony týkající se zmírnění dopadu pandemie poskytují nájemcům až do konce roku 2020 ochranné období, během kterého nemůže být nájemní vztah ukončen z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného splatného v období 12. 3. až 30. 7. 2020. Prodlení nájemce muselo vzniknout v důsledku mimořádného opatření proti dopadům COVID-19. Jejich vliv prokazuje nájemce
v případě nájmu bytu např. potvrzením vydaným úřadem práce, v případě nájmu prostor sloužících k podnikání pak např. účetními dokumenty. Nájemci jsou povinni uhradit dlužné nájemné do konce roku 2020. Zákony se týkají jak bytů a prostor sloužících bytovým potřebám, tak prostor sloužících k podnikání.

Program COVID – Ubytování

Do 3. listopadu 2020 bylo možné
podávat žádosti o dotaci v programu COVID – Ubytování, který vyhlásilo
Ministerstvo pro místní rozvoj. Program byl zaměřen na ubytovací zařízení,
kterým stát přispěl částkou v rozmezí 100 až 330 Kč na pokoj a noc za období od 14. 3. až 24. 5. 2020, kdy musela být kvůli mimořádným opatřením uzavřena.
Dotační program byl zaměřen pouze na ubytovací zařízení, vyloučeny byly
krátkodobé pronájmy typu Airbnb.

K okamžiku vydání této brožury nebylo zřejmé, zda bude tento program obnoven i pro druhou vlnu pandemie.

Program COVID – Nájemné

Ministerstvo průmyslu a obchodu vyhlásilo druhé kolo výzvy k programu COVID – Nájemné. Program se vztahuje na ty podnikatele, kterým byl od 22. října omezen nebo zakázán maloobchodní prodej nebo poskytování služeb zákazníkům v provozovnách. Stejně jako v prvním kole mohou žadatelé požadovat podporu ve výši 50 % rozhodného nájemného za období červenec až září 2020, nyní ale již není třeba dokládat poskytnutí slevy pronajímatelem ve výši 30 %. Žádost o dotaci je možné podávat od 21. října do 21. ledna 2021.

Zrušení daně z nabytí nemovitosti

Dne 26. září 2020 nabyl účinnosti zákon č. 386/2020 Sb., kterým došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Daň z nabytí nemovitosti je tak zrušena pro případy, kdy byl návrh na vklad práva do katastru nemovitostí proveden dne 26. září 2020 a později. Daňová povinnost byla ovšem také zrušena se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden
v prosinci 2019 a později. Pokud tedy lhůta pro podání daňového přiznání, jehož součástí má být daňová povinnost u daně z nabytí nemovitostí, uplynula až po 31. březnu 2020, uvedená povinnost zaniká.

Dle vyjádření Ministerstva financí se jedná o opatření, které by mělo odstranit celou řadu daňových výjimek a povzbudit zejména mladé rodiny k pořízení vlastního bydlení. Současně dochází ke změně možnosti uplatňovat si odpočty úroků z úvěrů jako nezdanitelnou část základu daně. Pro nové hypoteční úvěry sjednané po 1. lednu 2021 se snižuje limit odpočtů z původních 300 000 Kč na 150 000 Kč.

Rezidenční trh

Během léta, které se neslo ve znamení téměř úplného upuštění od opatření proti šíření nemoci COVID-19, se situace na trhu rezidenčních nemovitostí na většině dílčích trhů vrátila ke své předkrizové tendenci. Nejvýrazněji se současná situace projevila na nájemním trhu v Praze, kde došlo ve srovnání se začátkem března k poklesu mediánového nájemného o zhruba 40 Kč/m2/měsíc. Trh prodejů bytů pokračuje ve své růstové tendenci z posledních let, jeho reakce je proto jen minimální. Situace na rezidenčním trhu v krajských městech a zbytku republiky zaznamenala během posledního půlroku pouze velmi mírné výkyvy od své dlouhodobé trajektorie.

Krátkodobý vývoj rezidenčního trhu v České republice budou ovlivňovat zejména opatření přijatá vládou na podzim s cílem zamezit šíření nemoci COVID-19 v tzv. druhé vlně. Vliv na situaci bude mít také schopnost dlužníků splácet úvěry, u nichž byly splátky v rámci úvěrového moratoria a které končí v říjnu.

• Mediánová cena nájmu v Praze se nadále pohybuje kolem úrovně 280 Kč/m2/měsíc, na kterou trh poklesl začátkem května. V kombinaci s rostoucími prodejními cenami bytů se tak snižuje výnosová míra z pronájmu nemovitostí.
• Počet nově zveřejněných inzerátů v Praze se během letních měsíců postupně snižoval k 1 500 týdně, což je stále výrazně nad mediánem posledních 4 let. Pokles mohl být způsoben z části návratem některých bytů na trh krátkodobých pronájmů během léta, kdy došlo k uvolnění téměř všech omezení souvisejících s pandemií. Počet stažených inzerátů se nadále pohybuje mírně pod hranicí 2 000 bytů týdně, čímž se postupně koriguje převis nabídky vzniklý v prvních týdnech po vyhlášení nouzového stavu v březnu. 
• Ceny bytů na second-handovém trhu během léta pokračovaly v nastoleném růstovém trendu jak v Praze, kde se průměrná cena blíží 100 000 Kč/m2, tak i v krajských městech.

Komerční segment

Trh komerčních nemovitostí v České republice byl v roce 2020 silně ovlivněn pandemií koronaviru. Za první pololetí 2020 změnily svého majitele komerční nemovitosti za 1,9 miliardy eur, což je lehký nadprůměr v porovnání
s předchozími lety. Tento údaj je nicméně zásadně ovlivněn akvizicí rezidenčního portfolia Residomo skupinou Heimstaden za 1,3 miliardy eur. Bez této transakce by první polovina roku 2020 byla silně podprůměrná.

Z hlediska hodnot nemovitostí lze pozorovat mírný nárůst yieldů o cca 0,5 procentního bodu, což reflektuje vyšší riziko vnímané investory. Pouze industriální segment tyto změny nezaznamenal a mírně posiluje. Prime yieldy se dnes pohybují okolo 4,5 % za kanceláře, 4 % za high street, 4,8 % za industriální nemovitosti a 5 % za nákupní centra. V kancelářském segmentu lze pozorovat zastavení růstu nájemného u A segmentu (22,75 eur za prime kanceláře) a mírný růst neobsazenosti v Praze na 6 %. Mnoho firem pozastavilo plány na stěhování, případně rozšiřování svých kanceláří a naopak v souvislosti s rozšířeným přechodem na částečný home office uvažuje nad optimalizací využívaných prostor. Industriální nemovitosti jsou naopak na historickém minimu neobsazenosti (4,2 %) a lze pozorovat i mírný růst nájemného
na 4,75 eur/m2/měsíc.

Obchodní centra pozorují úbytek návštěvníků o desítky procent, nicméně roste průměrná velikost nákupu, takže dopady na tržby jednotlivých obchodníků jsou nižší, než by indikovala nízká návštěvnost. Nicméně i přesto řada prodejen
v nákupních centrech musela ukončit svůj provoz. Nejtvrdší zásah v souvislosti
s pandemií utrpěl hotelový segment, a to zejména v Praze, kde se projevila závislost hotelů na zahraničních turistech. Před koronavirem byla průměrná obsazenost hotelů v Praze nad 70 %, v létě 2020 se čísla pohybovala
mezi 15 až 20 %.